【二手房税费怎么计算】在购买或出售二手房时，税费是不可忽视的重要环节。了解税费的计算方式，有助于买卖双方合理规划资金、避免不必要的纠纷。以下是对二手房税费的总结与详细说明，并附有相关税费的计算表格，方便查阅。
一、二手房税费概述
二手房交易涉及的税费主要包括以下几个方面：
1. 契税：买方承担，根据房屋性质和面积计算。
2. 增值税及附加：卖方承担，主要针对非满五唯一的房产。
3. 个人所得税：卖方承担，可选择按差额或核定征收。
4. 土地增值税：部分城市对转让住宅征收，但目前多数地区暂不执行。
5. 印花税：买卖双方各承担0.05%。
此外，还可能涉及中介费、评估费等其他费用，具体以当地政策为准。
二、常见税费计算方式
1. 契税（买方）
| 房屋类型 | 首套房 | 非首套房 |
| 面积≤90㎡ | 1% | 1% |
| 90㎡<面积≤144㎡ | 1.5% | 2% |
| 面积>144㎡ | 3% | 3% |
注：部分城市对第二套住房契税有优惠政策，需根据当地政策调整。
2. 增值税及附加（卖方）
- 免征条件：满五唯一（即房产持有满5年且为家庭唯一住房）。
- 计税依据：成交价或评估价（取高者）。
- 税率：5%（增值税）+ 附加费（约12%），合计约5.6%。
3. 个人所得税（卖方）
- 按差额征收：（成交价 - 原购房价 - 合理费用）×20%
- 按核定征收：部分地区按成交价的1%-3%征收，具体看地方政策。
4. 土地增值税（部分城市）
- 暂不执行：目前大多数城市对住宅不征收土地增值税。
- 特殊情况：个别城市对非普通住宅或高价房可能征收。
5. 印花税
- 买卖双方各承担：0.05%
三、税费计算示例
假设一套二手房成交价为100万元，原购入价为60万元，满三年但非唯一住房。
| 税种 | 计算方式 | 金额（元） |
| 契税（买方） | 按非首套，面积120㎡，税率2% | 20,000 |
| 增值税 | 成交价100万 × 5% = 50,000元 | 50,000 |
| 附加费 | 50,000 × 12% = 6,000元 | 6,000 |
| 个税 | 差额（100万 - 60万）= 40万 × 20% = 8万 | 80,000 |
| 印花税 | 100万 × 0.05% = 500元 | 500 |
| 合计 | 156,500 |
四、注意事项
- 不同城市政策差异较大，建议咨询当地税务局或专业机构。
- 购房前应确认房屋是否符合“满五唯一”条件，以减少税费负担。
- 买卖双方应签订正规合同，并保留好相关票据，便于日后查证。
通过以上总结和表格，可以更清晰地了解二手房交易中的税费构成与计算方式。在实际操作中，建议结合自身情况，提前做好税务规划，确保交易顺利进行。
