导读 二线城市抢人引发房企重仓投资土地是房地产行业最基本的生产资料，也往往代表着一个区域未来的楼市走向。今年1-4月份，全国范围内土地市场

二线城市“抢人”引发房企重仓投资

土地是房地产行业最基本的生产资料，也往往代表着一个区域未来的楼市走向。今年1-4月份，全国范围内土地市场所呈现出的态势同去年截然不同，二线城市重新成为房企拿地主战场，这似乎也意味着在未来一两年内，全国楼市格局将面临一次新的调整。

二线城市“抢人”，引发房企重仓投资

今年以来，二线城市重新成为房企夺地的主战场。根据易居克而瑞统计数据显示，从销售额排名TOP 50房企今年前4个月拿地所在城市来看，二线城市广受关注，占比达67%。而中原地产研究中心统计数据显示，截至5月21日，50大热点城市卖地金额高达1.32万亿元，同比上涨49%，其中，有46个城市土地出让金超过100亿元。

“从库存规模看，目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌，这也是此类城市近期政策调控中，明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。其中最受关注的城市集中在中西部地区。

根据克而瑞的研究报告显示：“TOP50房企拿地投资集中的城市以郑州、重庆、长沙、成都、武汉等地为主，这些城市出台的‘引才政策’引起大量人口流入从而激发了购房潜在需求。房企投资拿地也因此成为焦点。其中1-4月房企投资份额最多的城市是郑州，碧桂园、融创、雅居乐等房企均在郑州拿地。”

不过，对于这一情况的出现，多数业内人士并不感到意外。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示：“二线城市‘抢人’背后不仅关乎宏观层面，这是一场浪潮。是中国城市人群已经出现了迁移意向。”可以说，这样的背景之下，房企进入二线城市也是市场的必然选择。

“对于房企而言，寻找市场机会的关键在于从经济发展前景、人口流动趋势和房地产调控的严厉程度这三方面寻求最佳平衡点，随着中国城市群经济圈的形成，众多二线城市成为相互联动的区域经济共同体，部分城市补上短板，在产业协同中取得领先优势的同时，也成为人口的流入地。”思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅就表示，今年的“人才大战”加速精英人群的流入，奠定了楼市需求走热的基础。“而2016年‘9·30’开始的新一轮紧缩调控，主要针对投资需求旺盛的一线城市，部分热点的二线城市虽然也触发楼市调控，但相比一线城市力度明显偏轻，为楼市保留了一线生机，由此引来房企的重仓投资。”

拿地更理性，溢价率趋于平稳

与此前二、三线城市爆发的夺地大战不同的是，房企的态度明显要理性不少。与成交额仍然呈现上涨态势相比，土地溢价率则出现了下滑。从热点城市来看，土地溢价率基本平稳，大部分城市溢价率均保持低位，基本上在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

对此，业内人士指出，这是由于楼市调控政策取得了成效。大城市通过配建的方式，适当压缩了溢价率。中小城市虽然也确实有高溢价的现象，但对于全国土地市场的影响相对有限。对此，这一轮的二线城市土地热，对于未来房价的影响是有限的。

“各地方城市在调控原则上均以‘房住不炒’为纲领，因此均采取了以限购、限贷、限价为代表的措施，对新房市场的均价水平起到了有效控制。”郭毅表示。

在这样的大背景之下，房企在“冲规模”的同时也开始衡量成本与回款周期的问题，不计代价的拿地和盲目扩张势必在未来造成土地成本的提升，从而影响销售和回款周期。即使是对于需要做规模化的企业来说也并非一个好的选择。

房企更看好市场成长性

去年房企抢地大战的主阵地集中在三线城市，据中国指数研究院的数据显示，2017年50家代表房企在三四线城市拿地面积同比增长了145%，楼面价同比增长了53.9%。不过，这主要是受到一二线城市调控政策影响，产生了楼市辐射和溢出效应。使得如廊坊、东莞、惠州这样处于一线城市都市圈周边地域城市获益。

据新京报记者了解，从去年开始的土地热确实已经传导到了今年三线城市的楼市中。根据易居研究院5月17日发布的《100城市住宅库存报告》显示，截至2018年4月底，三四线去库存周期为近9年最低，楼盘热销需要防范房价过快上涨。

不过，三四线城市在短期利好释放之后，市场回归二线热点城市也是必然选择。一位中型房企品牌部门负责人向记者表示：“前两年出现三四线城市投资热潮一般是机会性。房企进入三、四线是看区域的需求是否存在，但是这一需求总有触顶的时候，毕竟三四线是人口输出而非导入型的城市。所以目前我们重点关注的还是一二线城市的土地。就大多数房企而言，一二线一直是主战场。 ”

严跃进也表示。“近期部分省会城市的人才导入政策，进一步改变了房企的拿地思路。从趋势上看，二线城市是拿地的主战场，尤其是一些地铁建设项目周边的土地。从这个角度看，房企还是愿意去拿地的。另外很关键的一点是，部分二线城市的成长性要超过一线城市和三线城市，所以房企的投资方面会比较乐观。”

热点

数家房企土储货值过千亿

今年各大房企的囤地积极性都比较高涨。根据克尔瑞统计数据显示，位于第一梯队的恒大在今年前四月新增货值5111.9亿元，紧随其后的碧桂园3685.2亿元。除此之外，融创、万科、绿地、中海、保利等企业新增货值也都在千亿以上。有分析认为在规模效应的刺激之下，强者恒强已经成为了定势。

与之相对的，一些去年仍在向千亿元规模冲刺的房企，在今年土地市场上的态度更加值得关注，比如华润、中南去年取得不错的销售业绩，但手中土地储备不足。在去年底时，华润的土储货值为4704亿元，仅维持在20名左右。今年前四月华润积极拿地补仓，以支持其在行业里的稳定地位。

此外，旭辉、阳光城、世茂、中骏等房企在去年底依然保持着较高土地储备的企业，今年则保持增长的态势。