导读 上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计的购房需求的释放导致的导读云贵房企相比其他派系房企规模较小，但

上海房地产迎来周期性大年是多重因素导致的，但根本因素是近几年累计的购房需求的释放导致的

导读

云贵房企相比其他派系房企规模较小，但具有自身不同的发展模式与业务壁垒，非其他房企短时间内可以取代。

◎ 研究员 / 房玲、易天宇、陈家凤

01

云贵缺乏需求支撑

城市分化显著，本土房企发展受限

1、宏观：体量处全国中下游，增长极单一，人口持续外流

经济增长以投资为驱动，体量相对有限(部分略)

云贵区域指云南省和贵州省，均地处西南边陲，地形结构复杂。其中，云南山地湖泊众多，山地和高原面积分别占全省国土总面积的84%和10%，境内径流面积在100平方公里以上的河流有889条，湖泊水域面积约1100平方千米;而贵州素有“八山一水一分田”之说，高原山地居多，92.5%的国土面积为山地和丘陵，是全国唯一没有平原支撑的省份。

受制于严峻的地形结构和地质条件等因素，过去很长时间内，云贵区域交通发展相对缓慢，但随着近几年当地政府大力投资开发基础交通网络建设，相较于过去改善显著。比如，2019年贵州的高铁城际铁路通车里程约1339千米，而云南则为1074千米，分别占全国总里程的3.7%和2.96%，处全国中游水平。

在此背景下，近年来云贵区域整体经济体量仍处全国中下游，但经济增速迅猛，经济增长以投资驱动为主。2020年云南实现GDP约为24488亿元，排名全国第18名，人均GDP为全国水平的0.7倍，而贵州GDP约17827亿元，落后于云南，排名全国第20名，人均GDP为全国的0.68倍，GDP总量排名相对靠后。但是云南和贵州经济增速位于全国前列，2020年云南和贵州增速位列全国第3位和第2位。

从经济增长的驱动来看，投资是拉动云贵区域GDP增长的主要因素，2015-2018年云南和贵州的固定资产投资连续多年均实现两位数的增长，2019年以来投资增速开始放缓，尤其是贵州。从投资类型来看，云贵区域固定资产投资主要投向基建和房地产，其中基建占本省固定资产投资的40%左右，而房地产占比20%左右，近几年房地产增速较快，其中2019年云南和贵州房地产开发投资同比大幅增长27.8%和27.3%。

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省会为核心增长极，极化效应愈发显著(略)

城镇化率落后全国，人口长期净流出(部分略)

受限于经济发展，云贵区域城镇化率全国倒数，区域内部两极分化明显。2019年云南城镇化率为48.9%，较2015年提升5.6个百分点，但仍处于全国倒数第三;同年贵州城镇化率为49%，仍处于全国倒数第四。城市层面，云贵区域内省会城市城镇率均超70%，其中2019年昆明常住人口695万，城镇化率73.6%，而同期贵州的76.13%，而剩余的中小城市城镇率普遍偏低，如2019年云南曲靖城镇化率49.64%,贵州毕节约44.3%，与省会差距明显。

此外，云贵区域高度依赖资源型产业，经济发展相对滞后，城镇化水平偏低，城镇居民的人均GDP仅为全国的0.68-0.7倍，人口常年负增长，人口持续净流出。云南和贵州作为传统农民工输出大省，剔除自然增长率后,2015-2019年云南的常住人口机械增长率均为负数，分别为-0.05%、-0.05%、-0.07%、-0.08%和-0.06%，而贵州除2015年外的其余年份人口机械增长率也均为负。

2、房地产：省会虹吸效应显著，多数城市不具备可观的盈利空间房地产投资规模处全国中游，区域内省会贡献约4-6成(部分略)

由于云贵经济高度依赖房地产，近年来房地产开发投资维持高增长，但投资规模仍处于全国中游。

省内城市层面，与云贵区域人口流动趋势相似，省会和核心城市对全省房地产投资额的贡献度高达60%。云南省内部呈现“一超多弱”格局，2013-2018年的大部分年份中，省会昆明对全省房地产投资的贡献度持续攀升，2017年甚至达到60.4%，而对其余城市的开发力度较为分散，如2018年玉溪贡献度4%，大理4.9%，丽江1%。而贵州省内部，房地产投资格局呈现“一超一强多弱”格局。2013-2018年贵阳和遵义对全省房地产投资的贡献度稳定60%左右，其中贵阳的房地产投资贡献度持续下滑，从2013年的50.6%下滑到2018年的42%，而遵义房地产投资贡献度呈上行趋势，2018年达到18.9%。

多数地级市不具备可观的投资盈利空间(略)

3、竞争格局：龙头瓜分超8成份额，俊发和中天本土优势突出TOP20房企已全部进驻云贵，本土房企生存空间压缩(部分略)

云贵房地产市场需求和规模处全国中下游，但区域内部仍有如昆明、玉溪、大理、西双版纳、丽江、贵阳和遵义等部分城市，或因刚性需求拉动，或因发展文旅地产诉求等因素，近年来龙头房企纷纷进驻云贵。据统计，2020年销售排名TOP20房企在云贵的进驻率达100%，且均已完成省会昆明和贵阳的布局。

龙头房企不断进入云贵市场，凭借品牌和资金实力，逐步压缩本土房企生存空间，本土和外来房企竞争格局呈现“二八开”趋势。根据克而瑞发布的《房企销售业绩TOP20——云南榜》，2019-2020年云南全口径销售TOP20房企中外来房企销售贡献度分别为80.67%和73.25%;由于克而瑞暂无贵州销售排行榜数据，以省会贵阳为例，据CRIC系统显示2019-2020年贵阳全口径销售TOP20房企中外来贡献占比均超85%。

俊发和中天稳居本土寡头地位，碧万恒融位居外来前列(略)

02

云贵房企侧重省会深耕

外拓布局以四川为主

1、云贵房企规模较小并深耕省会，较少形成全省布局

仅5家云贵房企上榜，俊发地产名列59位

从云贵区域的9家重点房企[1](包括5家云南省本土房企及4家贵州省本土房企)来看，自2017年起，仅有五家在克而瑞TOP200全口径金额排行榜中出现，分别为俊发地产、中天城投、云南城投(600239,股吧)、麒龙集团、宏立城，仅中天城投(中天金融(000540,股吧))及云南城投实现上市。其中，俊发地产规模最大，2020年的全口径销售额达670亿元，两百强中排名第59位;中天城投的全口径销售额也达到了183亿元，排名132位。

整体来看，云贵房企上榜数量较少，9家中仅有5家;且排名较后，除了俊发地产在60名之内，其余房企均在100朝外。如2017、2018年上榜的云南城投、宏立城，排名均在160名左右，2018年上榜的麒龙集团则排名第200名。

[1] 9家重点房企为：俊发地产、云南城投、诺仕达集团、云南江东、华夏阳光、中天城投、麒龙集团、宏立城、富康实业。

省会为必争之地，旅游城市成为布局方向(略)2、云南市场旧改为多，贵州偏向大盘造城云南俊发深耕昆明，城市更新为主要拓展手段(略)中天城投于贵阳造城，超级大盘辐射全省(略)3、外拓意愿积极但布局谨慎，省外市场贡献较小 对外拓展仍处初步探索，四川为主要方向(略)云南城投外拓力度大，财务承压要谨慎(略)

03

本土房企产品标准化程度低

多元业务参与云贵建设

1、产品线：多数本地房企尚未形成标准化的产品线(略)

2、多元化：物管与商管最多布局，农矿业体现云贵特色(略)

04

俊发地产最具黑马潜力

积极外拓转型成突破口

受制于地理环境和交通网络等因素，云贵经济相对滞后，高度依赖资源产业，城镇化水平低于50%，人口常年净流出，房地产需求端长期受到压制，整体市场规模相对偏小。城市层面，云贵区域内两极分化严重，省内多呈现“一超多弱”或“一超一强多弱”的格局，省会(昆明和贵阳)和周边核心城市(如玉溪和遵义)虹吸效应显著，对全省房地产投资额的贡献度高达60%，未来集中度可能进一步提高。

在云贵区域内两极分化加速的背景下，通过对区域内25个地级市的拿地盈利空间进行分析，发现西双版纳、丽江、保山、大理、玉溪和临沧为最佳盈利区域，而红河、昭通、六盘水、黔南和黔西南投资价值相对低，另外楚雄、怒江、安顺、毕节、遵义在内的11个地级市投资盈利空间属走量型，且人口持续外流，不具备可观的回报率;而省会昆明和贵阳市场内卷化竞争严重，土地溢价高，利润率可能承压。

从企业层面来看，云贵房企相比其他派系房企规模较小。在布局上，云贵房企偏重省会城市，深耕昆明与贵阳，此外经济较好的遵义、西双版纳、大理、丽江也同样有部分房企进入。在开发模式上，云南有俊发地产通过城市更新获取土储的旧改模式，而贵阳也有中天城投这种大盘造城模式，具有一定的独特性。在对外省拓展上，四川与云贵接壤，具有地理便利性，而成渝地区双城经济圈的提出也为云贵企业带来更多机遇。在多元化布局上，云贵房企积极融入到省内经济建设中，参与到旅游、文化、农业、矿业等多个领域。

在云贵房企中，俊发地产最具黑马潜力，一方面俊发在本土房企中规模最大，已形成了一定的品牌影响力;另一方面，俊发具有丰富的城市更新经验。在这两点优势的加持下，俊发可以通过城市更新的优势，在深耕云南的同时，异地复制、拓展省外城市。在存量时代下，走出一条成熟、独具俊发特色的城市更新之路。此外，包括俊发内在的云贵房企，未来还可以从以下两个方面进行突破。一方面，打造产品力优势，积极走出省外，参与到成渝城市群、长三角城市群等开发建设中;另一方面，积极寻求转型，往城市运营商方向转型，深入到城市开发运营的方方面面，或巩固已有多元化优势，打通上下产业链，形成多业务协同效应，巩固云贵区域的本土优势。

整体来看，云贵房企虽然规模较小，但具有自身不同的发展模式与业务壁垒，非其他房企短时间内可以取代，与此同时，云贵房企也要思危、思变，以更好的姿态投入到美好生活的建设中。

排版丨Jenny