导读 宏观趋势控制房地产行业的资金来源和融资去向，合理限制房地产信贷规模，是比改善土地等资源供给更有效的控制手段。随着监管部门出台住房融

宏观趋势

控制房地产行业的资金来源和融资去向，合理限制房地产信贷规模，是比改善土地等资源供给更有效的控制手段。

随着监管部门出台住房融资新规，设置“三条红线”控制房企有息债务增长，住房开发贷款规模和个人房贷收紧的消息再次让房地产金融政策成为焦点。

房地产行业具有非常强的金融属性。除了传统的自有资金、股票融资和银行贷款，房地产行业的资金来源还包括私募股权融资、债券发行融资、资产管理计划、资产证券化等。可以说几乎渗透了整个金融体系。因此，房地产行业的调控必须贯彻“稳”的方针，这是系统性金融风险防范的必然要求。

对房地产的需求可以分为两类，一类是住房需求，这是刚需，是房地产行业的合理需求，也是“房住不炒”政策需要满足的重要方面。另一类是投资需求，使得房地产在前20年疯狂增长，成为金融体系中一只巨大的灰犀牛。要把这只“灰犀牛”关在笼子里，就要收紧信贷，保障刚需住房尤其是首套房，控制房地产行业的资金来源和融资去向，合理约束房地产信贷规模，这是比改善土地等资源供给更有效的调控方式。

严格控制新增抵押贷款比例，“稳中趋紧”的监管政策可以促进金融市场信贷配置的优化。如今的房地产市场已经占据了市场融资资源的很大一部分。仅从ABS、信贷、发债三条路径来看，房地产融资规模将超过75万亿，根据央行公布的2019年社会融资规模数据，全年融资规模约240万亿。换句话说，仅房地产行业就占了社会融资规模的近三分之一。在信贷方面，大多数银行近三分之一的信贷资源投资于房地产行业。

正如建行董事长田国立在陆家嘴(600663，古巴)论坛上所说，金融机构明显被房地产绑架了。房地产占比越高，实体经济的空间就会越小。因此，在涉房信贷占比上升的现实下，需要加强房地产金融监管，通过合理的调控手段和制度约束，限制房地产信贷规模和融资规模，引导银行优化信贷结构，为实体经济留下更多融资空间。

同时，房地产一直是金融风险的聚集地。如果房地产过于金融化，吸收大规模的信贷资源，整个金融体系的风险形势将非常严峻。

由于房地产本身的行业属性，高杠杆一直离不开它。TF证券发布的2019年房地产行业总结显示，房地产行业整体净负债率逐步下降，但仍处于较高水平。国有企业杠杆率保持在60%至70%，民营企业杠杆率更高。此外，房地产显著提高了中国居民的杠杆率。厦门、杭州、南京的居民贷款与居民存款之比已超过100%。信用体系过度依赖房地产的结果，不仅会导致房地产的高杠杆风险向整个金融体系蔓延，还会促进居民过度杠杆化，降低社会消费，最终影响内循环战略的实施，不利于经济的长期发展。

只有严格控制新增房贷比例，合理控制房地产信贷规模，才能引导资金流向实体经济，降低金融体系杠杆，释放居民消费活力，增强居民消费信心