导读 “土地端、资金端、政策端是REITs推出时需要考虑的三个要素。目前土地端供给多元化，拓宽了租赁住宅用地的历史。扩大租赁住房建设资金来源

“土地端、资金端、政策端是REITs推出时需要考虑的三个要素。目前土地端供给多元化，拓宽了租赁住宅用地的历史。扩大租赁住房建设资金来源，支持保险机构进入租赁住房商场。此外，政策方面积极探索对租赁住房企业的税费支持。住宅租赁REITs的推出条件越来越精细。”近日，中国餐饮协会公寓专业委员会执行秘书、ICCRA住宅租赁产业研究院院长赵冉表示。这个项目需要复杂和稳定。“到2020年底，国内住宅租赁商场规模将达到2.52万亿元。虽然公募REITs还没有真正落地，但近几年对类REITs项目进行了一些探索。截至2019年底，已陆续推出30多个住宅租赁REITs。中国住宅租赁REITs时代即将到来，预计国内住宅租赁REITs商场规模将达到3024亿元。”赵冉说。赵冉指出，与向银行借款等其他融资渠道不同，住宅租赁REITs是直接从开放式商场融资，将租金证券化，获得稳定的现金流。通过这种方法，房屋租赁企业可以“轻载”。发行住宅租赁REITs的核心要求之一是项目成熟稳定，至少运营三年。同时现金流稳定，主要经营者为合格经营者。收益率应达到一定水平，即净现金流分配率应不低于4%。目前，出租屋有四种类型，包括商品房、青年公寓、人才公寓和在特殊租赁土地上建造的租赁社区。商品房和青年公寓的购置成本较高。在同样的租金水平下，资金端的原房产价格更高，导致这两类出租屋的收益率通常会跌破4%的门槛。人才公寓和租赁社区的收购成本相对较低，预计在同等租金水平下，能够满足REITs对租赁住房的最低要求。关于发展住房租赁REITs的意义，赵冉预计，住房租赁REITs将引发国内房地产商场的结构性重塑。公募REITs一旦在住宅租赁商场铺开，住宅租赁企业将轻装上阵，完成从开发运营到财务退出的低财务杠杆运营形态，形成可持续的业务闭环。REITs是一种长期的投资和运营策略。REITs由专业机构管理，有助于促进住宅租赁商场的专业化发展，缓解商场的波动。住宅租赁REITs有望通过租金红利的逻辑，改变房价和租金价格过快上涨的局面，成为房地产市场长期稳定发展的稳定器。土地供应继续增加

(0, 0, 0); font-family: "sans serif", tahoma, verdana, helvetica;" />　　2021年，依照天然资源部等部委的布置要求，住宅租借专项用地将单独列入土地出让方案。在22个长效试点城市，住宅租借专项用地整体出让份额不低于10%。估计这些区域租借专项用地可新增70万间租借住宅。未来三至五年，使用住宅租借专项用地新建住宅将到达122.5万套，有用扩大租借式社区的整体规模。

　　据ICCRA数据，截至2020年12月底，18个要点城市共出让了512宗住宅租借专项用地，对应建筑面积约2600万平方米。依照户均50平方米核算，可提供52.5万套房源。

　　从近期热门城市出让土地挂牌情况看，人才租借住宅用地占有了较重要位置。

　　4月14日，深圳挂牌2021年第一批集中出让的6宗地块，估计将于5月13日拍卖，部分地块要求配建租借式人才住宅。如编号为A822-0422地块的土地出让文件显示，本次出让宗地建造住宅类型为出售的人才住宅，竞配建只租不售的人才住宅。

　　多元化退出途径

　　针对租借商场的现状，赵然表明，当时租房商场财物管理首要分为重财物和轻财物两种形式。重财物形式首要存在运营收益、创新改造带来的收益提升、在合适的时点出售财物获得财物增值收益三个利润点，对应长时间持有的财物经过发行权益型REITs完成退出、出售财物完成退出两条退出途径。轻财物形式则存在运营收益和提供咨询服务收益两个利润点，退出途径对应的只能是公司上市或被并购。财物管理“投融管退”四个环节缺一不可。现在，我国租房商场财物管理的退出环节较缺失，应该倡议多元化的退出形式。

　　“关于一线及新一线城市而言，经济发展会不断带来就业机会，带动大量城市新居民涌入，刺激住宅租借需求添加。这些要素将为行业带来新的发展机会。”赵然指出。

　　赵然指出，关于租借工业链而言，专项用地获取的新机制及税收优惠减免，专业化运营机构的呈现及运营能力提升，租借商场品牌价值的强化，关于REITs企业的评价以及投资者教育，都将是较为绵长的进程。