导读 继5月中旬银保监会23号文叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血后，针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保

继5月中旬银保监会23号文叫停信托变相为不符条件的房地产项目融资输血后，针对多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。一家被约谈公司的内部人士向记者确认了这一消息，并透露约谈是以闭门会的形式进行。

该人士称，此次监管约谈针对的是高风险、高杠杆等房企融资乱象问题，引导房地产信托健康发展，但不是“一刀切”地给房企“断供”，更不希望引起恐慌。另一家信托公司内部人士认为，虽只约谈了部分公司，但警示作用很强，近年监管因房地产信托业务约谈公司还是首次。

业内人士预计，未来房地产信托占比过高的信托公司可能受到更严格的窗口指导，地产信托收紧对这些公司影响相对更大，需要转化业务模式，更深入地向股权投资转型。

记者查阅信托公司财报看到，2018年末房地产业务占比较高的信托公司有万向信托、爱建信托、陆家嘴信托等。不过上述知情人士表示，只要公司严格按照相关政策执行，在合规框架内发展就没有问题。

近期地产业务增速快，多家信托公司被约谈

记者日前从相关信托公司处获悉，银保监会近期召开了一场闭门会，参会的是多家近期房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司。

这一消息在本周末迅速发酵，业内有分析称地产信托融资将受“打压”，部分房企融资或遭重创。对此，一家被约谈公司的内部人士向记者表示，监管约谈信托公司并非让公司“一刀切”，而是理性地对待房地产信托业务快速发展的风险，引导行业健康、良性发展。

一家不以地产信托为主业的信托公司内部人士分析称，今年以来多地银保监局对房地产信托开出罚单，有公司地产项目暴雷，风险值得重视，这些都可能是诱因。“约谈不是叫停，而是严控一定规模和速度，毕竟上半年增长过快，相应的信托公司肯定会收敛一些。”该人士称。

据银监系统披露，今年有3家信托公司因房地产信托业务违规领到罚单。其中，中融信托因“开展房地产信托业务不审慎”被监管点名，粤财信托被处罚原因包括“违规开展房地产业务”，北方信托出现“违规发放房地产自营贷款”及“信托资金违规发放房地产贷款”的违法违规行为。

另一家头部信托公司内部人士认为，此次监管只约谈了部分公司，但警示作用很强，近年监管因房地产信托业务约谈公司还是首次，以往主要是其他一些管控措施。

23号文后房地产信托成立规模已现下滑

常见的管控措施之一就是下发文件。今年5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》(23号文)时，就强调不得向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

记者在用益信托网披露的今年发行的房地产项目介绍中看到，很多项目融资方是佳兆业、恒大这样的知名地产公司，但也有一些地方房地产开发公司，成立时间仅在两年甚至更短，个别公司的开发资质为“暂定三级”。

23号文对房地产信托的“降温”效果已有所显现。据用益信托数据统计，2019年1至6月，集合信托市场共成立2915款房地产信托，募资规模为3791.39亿元。而6月房地产信托成立了470只，成立规模622.87亿元，同比5月分别下降了4.8%、10.72%。

中原地产首席分析师张大伟表示，从5月开始，房企融资难度整体就增加了。另一位地产业分析师也称，确有开发商表示地产类信托收紧。

“此次约谈是对23号文落实的强化，房地产业务一直是信托公司的主要业务之一，去年以来，受大环境政策影响，房地产企业银行贷款和公司债券发行受限，房地产信托业务呈快速增长态势，特别是针对中大型房地产公司的信托贷款。”金乐函数分析师廖鹤凯表示。

资深信托研究员袁吉伟称，此次约谈是23号文的后续落实举措，与现有房地产调控要求相一致，助推信托行业加大服务实体经济力度，避免房地产信托过快发展，累积风险。

监管收紧，倚重房地产业务公司受影响或更大

不少业内人士认为，在这次约谈后，监管还会收紧，并对倚重房地产信托业务的公司有较大影响。

袁吉伟称，从监管要求看，房地产信托增长过快或者占比过高的信托公司可能受到更严格的窗口指导。今后一个时期房地产信托增长会受限，不过由于房地产企业融资渠道不足，未来房地产信托成本也会有上升，实现以价补量。最终信托公司仍需要提升专业能力，优化房地产信托业务模式，优化业务组合。

廖鹤凯补充道，对于少数几家房地产业务作为唯一主力的公司来说，需要转化业务模式，更深入地向股权投资转型。对于目前房地产业务上规模的信托公司，基本都有自己成熟的地产团队，业务转化空间还是挺大的，只是短期政策的影响需要一段时间消化。

目前哪些信托公司地产业务占比较高?记者翻阅多家信托公司财报看到，爱建信托自有资产运用和分布中，投向房地产的资产一直高居首位，近三年占比小幅下滑，至2018年末依然高达42.12%;信托资产运用与分布中，房地产占比为22.11%，也与投入工商企业、金融机构等领域的占比相当。陆家嘴信托近三年房地产信托增速明显，2016年投向房地产的信托资产占比是9.39%，2018年末上升到27.96%，位居所有领域第一。万向信托2016至2018年房地产信托占比从13.98%上升到35.32%，至2018年末已是公司信托资产投入最多的领域。

不过上述被约谈公司的内部人士强调，只要公司严格按照相关政策执行，在合规框架内发展就没有问题。