导读 新能源汽车和旧改革，鱼和熊掌不可兼得，朱孟依和他的儿子选择拥有——辆。在斥资19 23亿元增资广汽蔚来成为大股东后，朱父子也在旧改领域

新能源汽车和旧改革，鱼和熊掌不可兼得，朱孟依和他的儿子选择拥有——辆。在斥资19.23亿元增资广汽蔚来成为大股东后，朱父子也在旧改领域签下大合同。

2月25日，广州市海珠区五峰经济联合社管辖沙溪、五村、泰宁三个自然村，并与广东珠江投资有限公司(简称“珠江投资”)签订合作协议。

这意味着珠江投资正式拿下旧改项目，改造范围88.88公顷，总投资约228.9亿元。

今年1月5日，广汽集团(601238。SH)宣布，广汽蔚来以19.23亿元人民币引进珠江投资集团子公司珠投智能作为战略投资者。最新工商信息显示，本次变更已于近日完成，珠投智能以68.56%的绝对持股比例成为广汽蔚来的大股东。

朱孟依父子成功进军新能源汽车，汽车行业从此又多了一个竞争对手。

新能源汽车和旧村改造无疑是昂贵的投资，除非有钱，否则不能轻易碰。乐居财经此前的报道显示，朱氏公司与广汽蔚来的合作一期投资30亿元，后续投资超100亿元。此次继续投入220多亿元用于旧村改造，总投资规模约350亿元，可谓财大气粗。

造车和换旧的

凤阳街道五凤沙溪村、五村、泰宁村改造项目位于海珠区中部。三条村改造面积约88.88公顷，总投资228.9亿。据珠江投资方签约仪式介绍，旧改项目将打造集科研、商业、时尚、休闲为一体的产城融合先行区。

事实上，旧改项目是珠江投资(全称：广东珠江投资有限公司)拿下的，其实是与珠江投资集团(全称：广东珠江投资管理集团有限公司)的两家公司，后者作为战略投资者增资，一个月前成为大股东。

本质的区别在于，这两家公司由的两个儿子和朱控制。其中，次子朱实际控制珠江投资集团99%的股份，珠江投资集团实际控制人为长子，持股99%。

也就是说，当时实际控制广汽蔚来的是朱一航，而最新工商信息也显示，朱一航作为广汽蔚来的实际控制人，最终受益股份比例为67.87%。次子朱这次赢得了广珠旧改。

两个儿子各有所长，一个致力于新能源汽车，一个致力于旧村改造。珠江投资目前持有的土地银行中有很多城市更新项目。

作为朱孟依上市平台之外的另一大商业平台，和盛创展(00754。香港)，珠江投资在多年的发展中已被房地产界所熟知。公司成立于1993年，主要从事房地产开发和管理。

经过多年的发展，业务已经从广州扩展到全国。目前项目主要分布在京津、长三角、珠三角、成都、Xi安，包括京沪广深等一线城市和天津、成都、Xi安、佛山等二线城市。

截至2020年6月底，公司累计销售面积近1200万平方米，储备建筑面积超过2000万平方米。开发的产品涵盖住宅楼、公寓酒店、服务式公寓、别墅、商场、会展中心、星级酒店、写字楼、商业街、工业厂房等。公司形成主次联动的发展模式。

事实上，珠江投资的土地储备大部分是2010年之前收购的，收购时间较早，主要通过协议转让，成本较低。它

其中，2017年通过招标、拍卖、并购方式取得土地3宗，通过租赁方式取得土地1宗；2018年下半年，通过并购和竞价方式收购2块土地；2019年，公司在宁波和珠海收购了2块土地；2020年1-6月，公司分别在广州和深圳收购旧地块，收购土地的方式倾向于旧地块。

据了解，截至去年年中，公司在北京、上海、广州、深圳四个一线城市拥有7个城市更新项目，土地储备面积332.11万平方米，城市更新土地储备总建筑面积625.71万平方米。

截至2020年6月，珠江投资储备土地面积1174.35万平方米，土壤储备总建筑面积2113.37万平方米。这些土壤水库主要分布在北京、广州、上海、深圳、成都、天津等城市，以北京为主(储备建筑面积占43.78%)。一线城市(京、沪、广、深)占73.66%，二线城市(成、津、Xi、珠海、宁波)占19.16%。

钱从哪里来？

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sp;除了房地产地产开发与经营之外，珠江投资还还涉足了不少其他行业。据了解，截至2020年9月底，珠江投资内设城市更新投资管理中心、投资与财务管理中心、住宅投资事业部、成本经营管理中心、商业/产业投资事业部、人力资源及行政管理中心等；纳入合并范围子公司161家。  与此次超220亿拿下海珠旧改一样，珠江投资近年来的投资更偏向大金额的投资项目。如2017年，其与佛山顺德两镇街签订的产业项目，金额190亿；2018年，珠江投资与昆明签订协议，在大健康产业、商业中心、高端酒店及配套产业、文旅民宿小镇等领域合作，计划3年在昆明投资1000亿。  大规模投资城市更新与旧改项目，珠江投资的钱从何来？  数据显示，截至2020年9月底，该公司合并资产总额1816.72亿元，所有者权益500.54亿元（含少数股东权益191.17亿元）。2020年1-9月，实现营业收入179.48亿元，利润总额7.72亿元。营业收入同比大幅增长218.01%，主要是该公司收到分钟寺项目土地一级开发政府回款并且确认收入所致。  据了解，该公司去年上半年通过北京分钟寺地块，以一级土地返还金额就预计达113亿元。当中，分钟寺L-24地块、L-26地块和L-39地块、L-41地块已分别于去年3月27日及4月25日挂出，这些土地均是由珠江投资做的一级土地整理。  截至2020年9月底，该公司资产负债率72.45%。其全部债务680.82亿元，当中，短期债务157.40亿元，较上年底增长14.34%；长期债务523.42亿元。此外，截至2020年9月底，珠江投资还有对外担保余额112.64亿元，占净资产的比重为22.50%。  据了解，珠江投资去年1-9月，经营活动现金流量净额99.94亿元，同比下降5.20%，投资活动现金流量净额-12.91亿元，净流出同比扩大12.49亿元，主要系股票投资支出扩大所致；筹资活动现金流量净额-73.66亿元，主要系偿还债务以及分红所致。  为了偿还现有的旧债，珠江投资2021年以来已先后多次尝试发行新债。1月11日，珠江投资发行9.7亿元公司债券，票面利率为7.5%；2月19日，珠江投资再发行16.91亿元公司债，票面利率同为为7.5%。  资产出售也成为方式之一。2月5日，珠江投资在西南联合产权交易挂牌转让成都珠江润景房地产开发有限公司33.333%股权，底价9.5亿元。目前标的转让仍处于披露阶段。  然而随着监管层面对房地产融资的收紧，珠江投资的融资也不可避免受到了影响。其2月19日发行的公司债，原本发行规模为40亿元，但最终只发行了16.9亿元，发行规模还不到一半；同样，早在去年10月19日，该公司原计划发行规模为10亿元的公司债，最终也只发行了5.5亿元。  珠江投资之所以还能大金额拿下旧改项目的一大“底气”，或在于其仍有一定的银行授信。据了解，截至2020年9月底，该公司共获得各家银行授信额度为806.73亿元，已使用额度603.57亿元，尚未使用额度203.16亿元。