导读 那是 2016 年的夏天，我是加拿大温哥华最畅销的房地产经纪人。市场一片火热。似乎每栋房子都有 20 个报价，买家购买的时候好像我们的房

那是 2016 年的夏天，我是加拿大温哥华最畅销的房地产经纪人。市场一片火热。似乎每栋房子都有 20 个报价，买家购买的时候好像我们的房子都卖完了。结果，房地产团队为自己鼓掌，为他们为客户所做的出色工作感到自豪。房地产经纪人因其杰出成就而不断获得奖励，而买家自上次购买的房屋至少上涨 10% 以来一直在购买。

我自己买了一些资产，认为当我们完成文书工作时，它们可能会再上涨 5%。然后它击中了我们所有人。几周之内，人满为患的开放式房屋变成了鬼城。突然之间，买家成了热门商品，房地产经纪人不想再与卖家合作了。第一部分听起来很熟悉吗?是的，我们今天在大多数北美市场都经历了类似的购房热潮。但每一个高速增长的房地产市场背后都有一个发人深省的故事：大多数人在情绪上放弃 FOMO，直到他们不这样做。从本质上讲，每次疯狂的房地产扩张发生时(包括 80 年代初、90 年代初和 2006 年)，市场最终都会出现大量房屋供应。然后，在您知道之前，市场会自行平衡，空置率上升，房屋往往会待售更长时间，我们最终看到价格面临下行压力。

当市场火爆时，大多数房地产经纪人认为他们是超级巨星，而且他们的交易流会不断涌现。但是让我告诉你一个消息：当市场寒冷时，几乎不可能以任何价格找到买家。这意味着只有那些拥有完善的勘探系统的人才会生存下来。Glenn R. Mueller 博士对北美住房市场有一个长期的理论，将市场分为四个阶段：

阶段 1： 恢复 (卖方市场)：通常，在此阶段，我们会看到空置率下降且没有新建筑。

阶段 2： 扩张(卖方市场)：在这个阶段，我们走向了一个高峰，每个人都想购买房地产。多年来一直持怀疑态度的人突然害怕错过。你往往会看到更多的恐慌性购买。这个市场的一个关键特征是房地产价格创下历史新高，而二级市场上的房屋变得难以承受。

第 3 阶段： 超级供应(买方市场)：这是麻烦开始酝酿的地方，而且可能很快发生。空置率开始上升，建筑商开始意识到他们已经过度建设了。这是它击中粉丝的地方，你开始看到恐慌性抛售。

第 4 阶段： 衰退 (买方市场)：与听起来不同，价格在此阶段开始稳定，我们会慢慢走向均衡，直到回到第 1 阶段。

那么这对房地产经纪人意味着什么，他们如何在市场的不同生命周期中销售房地产?

事实上，我相信我们现在正在大多数北美市场经历第二阶段，我们都知道很快，Hyper Supply 到来，我们最终将拥有一个更加平衡的市场。买家将变得更加稀缺，那些拥有强大买家网络的房地产经纪人将再次上台。活跃的房地产经纪人的数量将再次下降，只有拥有强大受众和存在感的人才能在下一个“缓慢”的市场中生存下来。