导读 三十年河东三十年河西，当我们这一代还沉浸在儿时看着大人们玩超生游击游戏时，一晃，一切都变了，角色互换，多生的又成了无比骄傲和光荣的

三十年河东三十年河西，当我们这一代还沉浸在儿时看着大人们玩“超生游击”游戏时，一晃，一切都变了，角色互换，多生的又成了无比骄傲和光荣的时代楷模。或许是我在房地产行业，总感觉这个行业对于呼吁鼓励生育的声音最响亮。

千呼万唤始出来，就在6月1日儿童节即将来临之际，5月31日下午，国家召开会议并指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。

一时沸腾了!因为大家知道这个政策迟早要来，等了好久了。

我刚才说房地产行业的声音最高，倒不是说真的只对房地产行业有影响，而是国家通盘考虑的大布局，是人口结构改善并优化及应对老龄化问题的必然之举。

但我今天重点讲讲鼓励生育到底跟房地产有多大关系，又有哪些影响呢?

其实，对于放开生育政策，经济学家任泽平早就提过，所以当这次政策发布后，他喜出望外。“终于放开三孩了!我们的呼吁终于从学术讨论走向国家战略，这是作为学者对社会最大的责任和贡献。去年最早旗帜鲜明呼吁放开三孩的文章，引爆各界对老龄化少子化的关注和关心。”

他说的不是没有道理，大家也心里明白，只是由于任泽平当时开发商的身份，还是会引起网友们的不适感的。

2019年，任泽平就发文《人口是财富而不是负担 立即全面放开并鼓励生育》称，人口不是经济发展拖累，也可以是财富。任泽平强调，全面放开并鼓励生育刻不容缓。

但任泽平的身份也受到质疑，毕竟是房地产开发公司的专家，所以他急迫呼吁全面放开生育到底是为卖房摇旗呐喊还是什么，有网友调侃“是不是房子卖不出去了?”

甚至有人认为，当一个经济学家开始以赚钱为目的，开始为资本服务的时候，他的建议或者言论将会变得“动机不纯”。当这个建议从一个为资本服务的“经济学家”口中提出来的时候，难免让人有一种“房价不够，人口来凑”的错觉。

实话实说，撇开他的身份，人口问题确实是客观存在的，至于会不会成为开发商和炒房者借人口炒高房价的理由我相信也有，但是人口问题确实已经成了当务之急必须要面对和解决的时代问题。

我觉得老百姓不爱听也不是说觉得任泽平的建议不对，更多是没有给出更多的合理化建议，或站在普通老百姓角度考虑问题。

毕竟，这么多年，不是大家真的不想生，而是真的生无力，甚至最近很多年轻人都选择躺下平安了。这是必须面对的时代问题，只有通过国家层面才能解决，而是还需要很长时间的引导。

也有专家的建议能得到老百姓们的拥护。

携程老板、人口学者梁建章就曾表示，中国目前的生育成本几乎是全球最高的，但有可能未来中国鼓励生育的力度，也就是解决生育成本的力度也会是全球最高的。

梁建章曾直言，中国年轻人置业有困难，特别是大城市，他建议，如果多孩家庭买房可免除土地价格，那么购买价格就会降到原来一半以下，这将大大减轻多孩家庭的买房负担。具体实施上，可以对已经有多孩的家庭买房直接降价，能实实在在地提升内需。

这次政策发布后，梁建章也第一时间表示，“我其实一直在提，我们的住房政策应该跟着人走，哪些地方有更多的人口流入，就应该给更多住房的用地指标，这样就可以建更多的房子，房价也没有那么高，更多的年轻人可以买得起房子。”

我很赞成他的建议，也很欣赏他能为老百姓说话，只是房价问题是一个简单多供地就能解决的问题吗?大城市多供地本身就是一个矛盾，人口多自然可供地就会相对稀缺，才导致的房价高。

我倒觉得，未来大城市不可能指望房价下跌让人买得起房，而是通过在房子是用来住的不是用来炒的这个定位下，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度下，实现所有人的住房梦想。

再次回到三孩放开的政策上，到底会对房地产有哪些影响呢?在房地产变化方面有哪些信号?

房地产周期的决定因素要长期看人口、中期看土地、短期看金融，所以，人口政策进一步放开，与地产行业的发展息息相关。但我们会有相应辅助支持政策去平衡，以免房价过快上涨。

1、对房地产是长期利好，不会短期影响房价大涨。

本来人口对房地产市场的影响是长期的，如果你看到短期一个政策对房价影响巨大，那一定有问题，不是“炒”出来的就是“吵”出来的。

不可能再会采取强制措施，所以该生的还会生，不生的还是不会生。所以有人开玩笑说，“我不买三辆劳斯莱斯，是因为限购的问题吗?”生孩子也一样，承认有人不想生也不喜欢孩子，但大多数是迫于现实的无奈，不能生也不敢生。

即使政策放开了，这种现状也很难一时改变，是一个长期的过程，才会见效。

2、房地产大局已定，房地产大趋势不会逆转。

可以说鼓励生育政策是为了应对现有的问题，而不是让房地产市场继续重复过去的辉煌，否则又回到了老路上，问题还会继续重复。所以，房住不炒以及房价稳定大局已定，房地产大趋势不会改变。

哪怕将来人口数量增加，房地产调控的思路还是解决百姓住房问题，大城市买得起的还是买得起，对于年轻人可能还会是多渠道保障、租购并举。所以，房地产大势不会发生逆转，但也不会塌下去。

3、改善将成“刚需”，大户型需求会相应增加。

回归到产品上，未来4-5居的需求会有增加，但我认为不可能太多，还会以3居为主，毕竟可不是真的所有人都将生三胎。而且话又说回来，你以为你想生你就能有一套5居的房子?

对开发商而言，需要适应新时代需求，可二改三或三改四的户型或将更受欢迎，让面积更加实用，让空间布局更加合理，这对开发商是个挑战。

如上海中介就挂出“139 平方米四室一厅全朝南”的户型，声称其亮点是：灵活多变，孩子小的时候可以容纳父母居住“值班照顾”，孩子长大了则可以一人一间。

4、教育资源房的需求增加让一线城市住房更加紧张。

本来一线城市供给有限，房价就高，如果放开生育政策，有能力生的人的需求再次增加，而且上学可是刚需，必然会增加一线城市住房的紧张程度，那么教育资源房的价格可能会上涨。

5、二线城市或在人口政策红利下崛起。

本来一线城市发展到了天花板，三四线城市发展受限，只有热点二线城市在未来的发展潜力最大，如果人口政策放开，那么对二线城市影响最大。

因为即使放开生育政策，大城市还是改不了现实的困难，大家不想生的基础原因还在，难以改变。小城市本来大家对生育看得比较淡，也没有管得那么严。所以，未来可能最大的希望就落在了二线城市上。

6、支持购房者的政策也会相继推出。

让我欣喜的是，我看到这次政策文件中提到，要制定配套支持措施将有利于改善我国人口结构，很有意义，比如完善生育休假及保险制度、加强税收、住房等支持政策。

那么单说住房政策会有哪些支持呢?

随着三孩政策的开放，更多家庭即将面临换房需求。我希望把补贴给到真正需要补贴的人身上。

比如，配套住房措施方面，梁建章认为，住房政策应该跟着人走，人口流入城市给更多的指标，建更多的房子，抑制房价。他建议提供购房补贴，“把地税部分返回给多孩家庭，是一个很好地结合我们房地产改革的政策。”

任泽平指出，短期来看市场端改善住房的需求或将进一步加强，在坚持房地产调控主旋律不变的前提之下，不排除将有针对多孩家庭的相关利好政策出台，如置换房产的贷款利率、首付比例优惠等。

我想，既然国家是这样的导向，那么就必然会有相应的优惠政策出台，这是必须的。对于过去买房难的人还是要淡定，因为解决你的问题过去已经讲过了。这次针对的更多是有能力有实力生的人。因为我认为，鼓励生育可要比控制生育难得多，如果反其道而行之，出个政策限制你生育是不是会收到意想不到的效果呢?