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引言

2020年8月18日-8月21日，亿翰智库在上海隆重举办2020中国房地产业战略峰会，期间重磅发布2020中国特色小镇运营商综合实力TOP50研究成果。

— 2020中国特色小镇运营商综合实力TOP50—

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榜单解读

2019年我国城镇化率超60%，根据世界经验，在这一阶段，城市群内的都市圈将成为城镇化的“主角”。这一发展过程中，受内外部环境影响，城市在空间规划、产业规划、治理能力上都有了更高的要求，而现阶段的大城市病在多个维度上对城市发展造成掣肘。

特色小镇，因其在助力新型城镇化、产业转移、服务型城市建设上的功能，成为化解大城市病、支持城市发展的重要载体。把握特色小镇的角色定位，有助于企业理解政府诉求，在获取、规划和运营项目上都能够有更明确的方向。与此同时，在政策的严控下，特色小镇项目的开发迎来挑战。近年来，在政策主导下，特色小镇经历了由热到冷、由冷到稳的过程。如今，小镇行业挑战与机遇并存，迈入战略窗口期，存在重要发展机遇，小镇企业目前的发展重点在于争取创建典型项目，为未来谋求复制打好基础。

一.

小镇之源

1、政策导向：小镇非镇

（1）小镇政策的发展历史：现已进入窗口期

表：国家部委局行针对特色小镇专项政策（资料来源：据住建部、发改委等国家相关部委局行网站整理汇编）国家关于特色小镇的政策逐渐规范细化，提出了更高的建设要求。这是因为当前我国特色小镇正处于蓬勃发展时期，政府部门需要制定更有中国特色的政策来为特色小镇的发展助力护航。亿翰产城认为，目前小镇行业处于战略窗口期，在政策的严格规范下，小镇企业的发展关键在于“争创标杆”——打造符合政府要求和市场需要的项目，从而打响知名度，能够为未来获取项目做金牌背书。

（2）从发改委最新表态来看，如今政策怎么定义小镇

根据2019年12月发改委规划司官员讲话来看，发改委特色小镇发展以产业升级为主，以推进新型城镇化为辅。具体表述如下：“从区位来看，特色小镇应优化升级原有产业集聚区为主，以培育新兴区域为辅，以城市周边与城市新区为主，以远离城市但有特色资源、有潜力的区域为辅；从产业门类来看，区域因立足区域实际情况进行发展，其中中西部区域应着重选择“沿线、围城、靠景”区域进行发展。”同时，今年7月2日，发改委最新发布了《关于公布特色小镇典型经验和警示案例的通知》，新发布的《通知》对特色小镇的概念界定更新措辞并再次强调：准确把握概念内涵，严格以非行政区划的微型产业集聚区为空间单元进行培育发展，突出细分高端的鲜明产业特色，突出集约高效的空间利用特点，突出生产生活生态“三生融合”、产业社区文化旅游“四位一体”的多元功能特征。

（3）从两轮全国标杆案例来看，强调产业、重视实际落地产值效果是大方向

通过发改委对两轮精品小镇经验总结的对比，亿翰产城发现，发改委对小镇的评价标准更量化，对产业发展的要求更明显。从发改委此次对精品小镇成功经验的表述来看，有两个明显的特点：一是更重视列举数据，包括招商引资、产业产值、游客人数、带动就业、举办活动、提供服务等多种数据。这说明此次发改委的评价标准更为量化，更加看重小镇的实际效益。二是更加强调小镇内的产业发展情况。此次发改委将精品小镇的经验分为六个方面进行分析：（一）聚力发展主导产业。（二）促进产城人文融合。（三）突出企业主体地位。（四）促进创业带动就业。（五）完善产业配套设施。（六）承接改革探索试验。一直以来，发改委对于小镇的理解都着重于区域产业升级，但对比第一轮的表述，此次总结用词更简洁有力，对产业发展的要求也更明显。

表：“第一轮全国特色小镇典型经验”和“第二轮全国特色小镇典型经验”

2、新型城镇化下，小镇运营思路的转变：房企借力小镇实现平台载体，延伸业务面

（1）政府诉求的转变：从土地为重转变为产业为重

政府诉求从土地为重转变为产业为重。长期以来，土地一直是城市运营中的主要对象，也是政府财政收入的主要来源。但这一模式为城市发展所带来的弊端逐渐凸显。产业转型升级和高质量发展，成为政府最关注的目标之一。其中，房地产产业化已受到中央高层重视， 2020年头国务院牵头对于融创、恒大、碧桂园等TOP5企业进行了集中调研，其调研重点不在于企业地产情况，而在于多元化业务发展情况。因此，新形势下的特色小镇运营体系可以概括为：以产业为主导，以土地为基础，以各种产业项目、旅游项目和房产项目为重点的全方位体系。

（2）房企发展路径的转变：小镇有望成为新的利润增长点

传统招拍挂获地下，住宅产品投资回报率持续下降，小镇成为房企重要的升级发展业务之一。而小镇土地获取成本通常较低，在持续运营之下，若项目盈利良好，则有望成为企业新的利润增长点。一方面，企业通过运营小镇，获取长期稳定现金流，改善企业营收结构，增加抗周期风险能力；另一方面，小镇产业运营为企业多元化经营提供了重要平台，支撑企业长期可持续发展。

（3）小镇角色转变：从甲方思维到平台思维

开发商打造小镇，不再是简单的建设任务，而是搭建一个平台，作为平台组织者，协调平台上的三方角色：产业方、政府方、资本方，小镇平台的最佳状态是满足四方（包括开发商）的诉求，解决四方痛点，达成共赢。其中，政府的诉求在于重效率、要成果，帮助区域产业升级。因此，看重小镇的实际成绩，如产业产值、税收、带动就业等数据。开发商的诉求是打造标杆项目、打响小镇品牌、获取规模化效益。金融机构的诉求是投资产业，获得产业投资收益。产业企业的诉求是获取产业业务。在平台思维主导下，开发商需要站在协调者的角度来思考全局，转变原有的甲方思维，算一笔地产、产业、资本直接的综合账，以区域的整体产业发展和价值提升作为最终目标。具体的策略是联动金融机构，两者作为支撑力量寻找有发展诉求的产业企业，因为产业企业融资成本高，以此类产业企业的诉求为主导，盘活房地产、金融、产业三者之间的闭环。

二.

小镇之术

1、政策导向：小镇非镇

城镇化葡萄串模型下，特色小镇的发展也基于产业、交通、服务型城市等因素，发展类型逐步趋向于产业类小镇、通勤类小镇、产品型小镇这3类特定类型，并在某些具备发展潜力的区域聚集分布，舒缓核心城市的功能紧张局面。

表：三类小镇模式特征总结

（1）产业类小镇的打造模式

产业类小镇主要遵循产业发展逻辑，基于区域产业资源禀赋，聚焦科技型产业、消费型产业等，形成产业集聚效应。产业类小镇位于大中城市近远郊，满足就业需求，主导产业为制造、高科技、医疗、教育等，以产业、办公为主，搭配部分住宅，典型开发企业如碧桂园和华夏幸福。一般来说，处在核心城市周边的人口密度相对较低、各类产业发展均衡、有良好经济基础的小镇容易成为人口和产业转移承接地的首选，有很大的概率成为以高新技术产业或制造业为主导的特色小镇。产业类小镇打造模式包括城市群周边模式片区开发和核心城市旧改模式等。

（2）通勤类小镇的打造模式

通勤类小镇主要聚焦城市不断向外扩张过程中，城市近郊区域交通得到改善，出现“商业半路截胡、人口逆流”等特征，部分青年选择交通较为便利的城市近郊区域居住和工作，慢慢形成通勤类小镇。通勤类小镇驱动力来源于小镇与市中心之间的房产价格差，基于交通便利打造市中心和周边小镇之间的空间价值的交换，形成一种替代效应。通勤型小镇位于大中城市近郊，小镇产品的特点是宜居宜业，以住宅产品为主，搭配部分配套，典型开发企业如万科、绿地和绿城。

（3）产品类小镇的打造模式

产品型小镇聚焦驱动城市服务升级的趋势，以小镇为支点，转管控模式为服务模式，吸引投资和拉动消费。产品型小镇位于中小城市近远郊，主导产业为房地产，满足客户消费需求，提供旅游、休闲、音乐艺术、独特活动、退休生活等项目。小镇特征是以多功能区搭配，高度注重运营，运营就是产品的一部分。代表开发商如绿城小镇、华侨城。

三.

明确四大要素与抓手，就能做好乡村振兴——乡村振兴典型企业及标杆项目

1、解决产业问题

目前我国农业生产效率低，即农业对应的附加值低，人均生产资料少这是农业面临的根本问题。因此实现农业产业复兴，需要解决几个核心的问题：1、延伸产业链，提升农产品附加值；2、规模化农业，提升农业生产效率；3、构建一二三产融合，把农业产生的价值留在农村。三个核心问题为乡村振兴提供了三种不同的思路。（1）以物为本，增加农业附加值案例1：招商蛇口蕲春健康产业新城蕲春健康产业新城项目引领农产品从低价值维度向高价值维度进一步进军，蕲春早期就是一个中草药生产基地，招商蛇口加入之后，帮助蕲春进行产品分销，打造大健康产业新城，既做了农业标准化、规模化的种植，又进行产业链的延伸，布局了中草药的加工生产。这种方式投入较大，需要链接协调的主体较多，需要对区域产业链进行重塑，投资大回报周期长，更适合超大型企业与区域政府深度协调进行片区开发。当然产生的产业支撑与对区域发展推力立竿见影。案例2：华润希望小镇在乡村产业振兴方面，华润主要通过建立“企业+合作社+农户”的基本模式，利用华润企业自身优势，帮助希望小镇农民成立润农农民专业合作社，并以合作社为平台开展土地流转，充分发掘每个小镇的资源禀赋，因地制宜地发展现代特色农业和特色乡村旅游业。目前，华润在已建成的7个希望小镇全部成立了“润农农民专业合作社”，形成了能够发挥自身特点的特色种植业、养殖业和乡村旅游产业。图：百色希望小镇葡萄种植基地

（2）立足农业，以科技提升农业生产效率案例1：田园东方模式田园东方在发展的过程中有一个非常重要的点，很多人都觉得他的文旅比较突出，但在实际操作过程中，最重要的是做了双置换，将农民的承包土地换股权，宅基地换商品房，实现了城镇化。可以产生两方面的作用：第一、当地不是所有的人都是农民，很多人有资产之后进城打工，人均生产资料自然增加；第二、对里面农民进行重塑，农民以前需要从种地 - 施肥 - 采购肥料 - 后端分销都需要自己一个人搞定，田园东方入驻之后，特别是田园东方蜜桃村，农民只需要安心种桃子，田园东方进行后端分销，农民实现专业化。案例2：正大慈溪农业产业园另外一个案例是正大慈溪农业产业园。该项目生产效率也极高。正大集团强大的农业产业资源支撑项目发展，通过一二三产相互促进，内部循环可持续发展农业的商业模式下，实现土地流转的价值增益、农民的增收、农产品的溢价提升切实解决三农问题。完整的农业产业链闭环是核心优势。正大集团强大的农业产业资源支撑项目发展：除了生产之外，还有加工和物流项目，一二三产业环环相扣，实现种、养、加、产、供、销为一体的产业化链条，促进农业可持续发展。图：正大慈溪园区

（3）以人为本，构建一二三产融合，把农业产生的价值留在农村县域经济的旺兴旺，其实是我国制造业的一个非常重要的一个基础，特别是中国加入WTO之后大量的县域经济被标准化的工业挤垮了，而所谓“特色小镇”模式又无法适配于全部区域 。未来中国要走向经济内循环有外循环并行，县域经济一定会是内循环提升的重要抓手。案例1：朗基模式朗基模式是非常典型的案例，通过一二三产融合方式，提高整体附加值，如成都大邑“稻乡渔歌”打造乡村振兴项目树立标杆案例。项目位于成都大邑东部天府田园度假区，在国家乡村振兴，打破城乡二元结构，城市向乡村存根溯源这一大背景下，打造以田园酒店（民宿）为核心，以科普亲子，主题乐园，康养文化体验为活动内容的川西林盘田园综合体。项目依托农业基底，依托一二三产融合，从消费联动的角度将以现代农业为基底将农业产生的价值留在了农村，实现了乡村振兴。案例2：新希望文旅模式东进新希望项目位于东部新区的简阳市贾家镇，总规划范围约12000亩，启动区约4800亩，以运动休闲为主题。全面建成之后，将吸引农业、文旅、康养、体育、文创等企业入驻，带动农、文、旅产业的发展，实现区域的乡村振兴。示范区“种子乐园-中国首创自然教育成长乐园”项目将在2020年下半年开园营业。东进新希望项目通过文旅产业改善区域面貌、聚人次、激活区域价值；同时，基于当地农业生产本底，以生产生活经营一体化的精致农场为发展模型，带动全域实现三产融合、乡村振兴。图：东进新希望项目启动区鸟瞰图

（4）增值服务提升项目附加值案例：协信·多利推出“多利农庄·我的农场”2019年12月，协信•多利推出“多利农庄•我的农场”产品系列，将打造成为全国“优绿特”农产品分销平台，并以创新CSA会员制消费的形式打造一个开放式服务平台。目前，该模式已在上海、成都、重庆三地同步落地。“乐享”产品系列，是多利农庄在全国优选“优绿特”农产品，通过多利农庄一整套完善的供应链体系和销售渠道，直接连接消费者与耕种者，减少不必要的中间商。多利乐享模式，从本质上讲，为市民寻找到特色、经济、便利的产品供应商，又让农民不再为销路犯愁，实现产地到餐桌的更高附加值。

2、解决环境问题

解决农村环境问题，提高人居体验，典型项目包括蓝城双浦原乡项目和“青浦区重固镇新型城镇化PPP项目”。案例1：蓝城双浦原乡项目项目中只有农田，没有住宅，一方面蓝城将农田认养权分拆销售，让城里的人领养土地获取每年的作物收获，另一方面对乡村改造，将农村原有的设施进行改造重建，但是这种模式有一个非常大的问题，就是成本不可控。当然从建筑的角度的看，农民非常迫切的需要住好房子，但是从商业模式的角度看，这不是一个可复制的模式，投资回报率会相对低。就如项目如今面临的问题，只能在杭州周边做，因为蓝城绿城在杭州有非常好的客户基础。案例2：中建八局青浦区重固镇新型城镇化PPP项目中建八局在上海市青浦区的重固镇新型城镇化PPP项目是上海首个落地实施的新型城镇化PPP项目。章堰村乡村振兴项目是重固镇新型城镇化的重要子项目，也是青浦区乡村振兴试点。合作内容为新农村建设、古村商业街、农业产业升级三个方面。项目总投资5亿元，占地面积1.99平方公里，涉及古村落面积128亩。项目坚持在“产业＋文化、科技+艺术”的引领下，以科创为核心主线，建立科技企业的创新中心、生态协同的共享中心、创业创新的社会大学、高科技农业的展示中心。图：章堰未来图景｜“科创引领，宜居宜业”的新乡村

3、解决人的问题

从人的角度分析，提升乡村振兴真正要实现振兴还需要高素质人才的更替，现在乡村的趋势是所有青壮年劳动力都在往城里走，留在乡村的只有老弱。但关键是现在城里的生活成本越来越高，房价越来越高，人的幸福感越来越低，反而在政策趋势下，乡村有一个创业机会，但如何最后实现乡村振兴，最终的目的就是把人留下来。案例：巢湖三瓜公社目前最典型的是合肥旁边的巢湖三瓜公社，三瓜公社基于区域农业与交通的资源禀赋，以农业电商为抓手，通过电商和农产品链接，让农产品通过电商的渠道销售，减免了所有的渠道费用，拿到了更好的产品。而自身最重要的是把一批年轻人留在乡村，让他们在乡村里面进行创业，然后最终让人来实现对应的乡村振兴。这是非常重要的一个点也是未来的一个大方向和大趋势。

3、解决钱的问题

最后乡村振兴还有一个非常重要的要素是钱，所有建设都是需要资金驱动的，农村土地流转带来的一些土地指标，可能会吸引更多的投资，未来驱动乡村振兴发展。案例：光明地产收购东平小镇2019年11月，光明地产公告称将向收购上海东平小镇农场有限公司合计70%股权，成交金额合计7000万元。交易完成后，光明地产将持有东平小镇70%股权。此次交易有利于充分发挥上市公司光明地产与光明食品集团的资源协同功能，通过资本手段获取大股东拥有的综合型资源，加快东平特色产业小镇的开发建设运营，打造好上市公司推出的产业+地产的新模式。图：光明地产崇明东平小镇

四.

小镇之思

无论是产业类、通勤类、还是产品类小镇，如今的特色小镇都是一个新的地域生产力创新空间，创造特色小镇其实是创造可持续“文化动力”，而不以城市规模、人口数量和综合竞争力排名为标准，更不是变相的房地产寻租或工业园区外移。或许，这一轮融合了自然、人性以及新经济特征的小镇复兴，可能成为撬动城镇化变革的支点。作为中国城镇化变革的推动者，小镇企业在制定业务决策时，需要首先做好顶层设计，才能更好地把握自身的角色定位，理解政府诉求，成功获取项目和科学运营项目。总结上文研究成果后，亿翰产城认为，小镇企业在制定顶层设计时，需要确定以下三个关键点：

（1）宽门之路or窄门之路

没有主导产业的小镇走的是宽门之路，以产业为引领的小镇走的是窄门之路。走进宽门的人最终会灭亡，而走进窄门的人却能走向永生。因为没有专业会把宽门走窄，有了专业可以把窄门走宽。产业才是特色小镇的命门，企业做小镇项目，需要根据区域要素禀赋和比较优势，挖掘本地最有基础、最具潜力、最能成长的特色产业，做精做强主导特色产业，突出细分高端的鲜明产业特色，打造具有持续竞争力和可持续发展特征的独特产业生态。

（2）独立开发or平台开放

由于产业种类很复杂，一个小镇运营商很难自己运营好，所以要整合行业内的不同企业，搭建平台，共同运营，聚集专业的人做专业的事，才能把小镇体系运营好。上文中提到小镇的平台思维就是说的这一点，作为一个平台的组织者和协调者，小镇企业的目标是解决和满足政府、金融机构、产业企业的痛点及诉求，手段是搭建一个ToB的开放式平台，整合各类专业企业，包括小镇建设商、小镇运营商、小镇内龙头企业等，对各方做到“物尽其用,人尽其才”。

（3）地产下属or独立板块

无论是将小镇业务作为地产下属板块还是独立板块，关键是构建双轮驱动模式——采用产业运营和地产开发并行的思路。在第一点中，我们用窄门来比喻以产业为引领发展小镇业务，这也反映了小镇业务由于初期投入大、盈利周期长，可能会面临现金流短缺的困难。因此，要达成现金流的平衡，关键采用是双轮驱动的盈利模式，以地产开发收益支持小镇产业运营，而产业运营的升级又能推动地产价值增值，从而构成正向循环。