导读 俄罗斯媒体评价中国的房地产发展时说道，过去短短的二三十年时间里，中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市，从曾经遍布乡村的国家到如今中心

俄罗斯媒体评价中国的房地产发展时说道，过去短短的二三十年时间里，中国建造了数不尽的流光溢彩的新城市，从曾经遍布乡村的国家到如今中心城市星罗棋布，中国的造房、造城速度让许多发达国家望尘莫及。

确实，过去二三十年间，中国的城市化率由不足10%，一跃发展到今天的60%，这其中离不开高速度和高质量的房地产发展，而房地产的蓬勃发展，又推动了城市化的进程。

不得不说，在中国城市化进程中，“棚改”确实起到了重要的推动作用。正是因为有“棚改”政策的存在，才让诸多城镇中，集中成片的历史遗留危旧住房、破房烂院等，有了焕然一新的命运;才让居住其中的中等偏下收入家庭，有了住新房“改变命运”的机会。

“棚改”是一项重要的民生工程，其诞生之初就被定义为是解决一大批困难家庭的住房问题。简单的理解就是将旧有的老屋、烂房、危房等拆除，再建立起外观新、环境好的商品房。

不过，就是“棚改”这个民生工程，过去这些年正在造就无数人“拆迁暴富”的美梦。曾几何时，关于拆迁暴富的段子更是满天飞，什么“拆字一喷，立提大奔”，“房子一扒，帕拉梅拉”等等。

拆迁真的能使人一夜暴富，房地产真的能使人扭转命运。我的大学同学就是最好的例子。2014年，他父母在合肥的房子获得拆迁资格，经过核算之后，将获分5套房子，而且这5套房子都在政务区。在当时这5套房子可能不太值钱，但是放在今天，至少值1500万。几乎是一夜之间，他与我们的距离就彻底拉开了，要知道，在他还没得到拆迁消息的前一天，他其实是和我们这些打工族一样，每天都在为了生计和买房而不停奔波。不过拆迁之后，他就转眼成了人生大赢家，用他自己的话说，“我这辈子再也不用为了买房而发愁了”，喜悦之情溢于言表。

类似笔者同学这种，通过拆迁“一夜暴富”的案例，实在数不胜数。2019年深圳著名的白石洲城中村被爆将迎来拆迁，或将诞生1878个千万级、亿万级富翁。同是深圳的罗湖水贝村更壕，据报道每户拆迁分得2亿现金补偿。虽然后来证实系误传，但是最后每户也分得了至少千万拆迁补偿。

不过，从2021年起，“棚改”就将“退出”了，很多人幻想的“拆迁暴富”神话可能就要彻底破灭了——今年初，国务院一锤定音明确指出，2020年是棚改的“收官之年”、“终结之年”：2018-2020年，新提出1500万套的棚改任务，自2019年末时，住建局已公布了超额完成289万套。2020年，全国性的棚改目标已经所剩不多了。

此外，国务院也明确强调：2020年要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。释放的信号再明确不过，那就是“棚改模式”迈向终结，即将成为历史名词。

“棚改”退场，意味着拆迁也将随之一同退出历史舞台。棚改终结，老房子不拆了，这对于那些坐等拆迁一夜暴富的老房子主人，尤其是那些投机取巧想占拆迁便宜而有目的买入老房子的人，毫无疑问是致命的打击。

棚改将退场，那遗留下来的成千上万的老房子该如何处置呢?

国家一锤定音，棚改退场，旧改接棒登场，2021年起老房子统统按旧改的新规处理——2020年的《政府工作报告》明确提到，城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

从上述这段官方对旧改的描述，可以发现“旧改”完全不同于之前的“棚改”。首先，旧改属于存量项目，不存在“棚改”(货币化补偿)后出现的大量增量资产情况;其次，旧改可以看作是城市版的人居环境整治，其初衷是以人为本解决改善老旧小区市民的居住环境。砍掉了大拆大建，取而代之的是充满人情味，充满智慧的运营建设。

旧改主要从三个层面开展改造工作：第一，更新水电路气等配套设施。这是房屋基础设备的更新改造，其目的是确保老小区业主的日常生活有保障;第二，支持加装电梯和无障碍环境建设。这是完善类的改造。随着人口老龄化进程的加剧，很多没有电梯的老小区越发有了加装电梯的急切需求，这是居住环境的完善，更是社会对老年人口关怀的体现;第三，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。这是提升类的基础设施改造。

一句话总结，经过三个阶段的改造之后，老小区无论是基础设施，还是居住环境，亦或是配套服务、资源等都会更加健全。毫不夸张地说，老房子经过一番改造之后，2021年起统统都会进入“升值通道”。原因很简单，不管是基础类的改造，还是完善类的改造，亦或是提升类的改造，都给小区加分，尤其是电梯的按照、物业的引进、停车场的重新规划等长效措施，都直接影响小区的整体环境和价值提升，这反映到房价上，一定是升值的。尤其是5、6层的房子，经过加装电梯的改造后，其价值大概率会瞬间拉升。

那么全国到底有多少老旧小区需要改造呢?这些资金又由谁来出呢?国家也一锤定音给出了答案。

首先，按住建部的统计数据显示，截止到2019年底，全国有近16万个老旧小区需要改造，或至少涉及4200万户居民，改造投资额高达4万亿元。不过，旧改和棚改一样，也有阶段性任务。按照国务院的规划，2020年全国要完成3.9万个老旧小区的改造，涉及700万户居民。

其次，根据住房和城乡建设部副部长黄艳的答记者问我们了解到，旧改的资金投入是多方面的，既包括过去的地方财政和水电气等专营单位出资，也将包括中央补助资金，还会鼓励纳入社会力量参与。

比如合肥2019年，旧改资金方面，中央下达的棚户区改造专项补助资金有3.16亿元，这笔钱将实行专户管理、分账核算、专款专用;管理方面，安置小区物业将通过公开招标方式“产生”，并纳入全市物业考核范围，统一考核标准。

有人可能会反问，从过去几年“棚改”的结果来看，不仅推动了经济增长，还让开发商有钱赚，更诞生了一大批百万、千万富翁，反观旧改是公益性质的，还需要投入大量资金，为何不直接延续过去的“拆迁”模式呢?

回答这个问题，要从三个方面考虑，其一，“棚改”是本轮三四线城市房价上涨的主因，而且棚改并没有达到“去库存”的目的，相反很多城市卖地、建造了大量新房，库存反而增加了;其二，“棚改”的成本其实比“旧改”更高。尤其是二三线城市的老城区老破小，规划复杂、拆迁补偿资金高，很多开发商都不愿意接手;其三，棚改越走越偏离民生主旨——过去这些年，全国出现了多起借棚改之名盲目举债和其他违法违规行为。

此外，不得不说，旧改确实比棚改有优势：一方面，老旧小区改造更多的是要改善居住条件，带动消费经济发展，在全国范围内情况更为普遍;另一方面，老旧小区改造项目则主要为政府主导，公益性较强;更重要的是，老旧小区改造一般不涉及规划变更，实施过程相对简单。