导读 8月24日晚，保利发展控股集团股份有限公司(以下简称保利发展)发布了2020年半年报。从企业的销售业绩表现、盈利指标、财务管控、土地拓展、

8月24日晚，保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利发展”)发布了2020年半年报。从企业的销售业绩表现、盈利指标、财务管控、土地拓展、品牌发展等方面可以看出，保利发展维持稳健发展步伐。

销售持续发力，实现签约金额2245.36亿元，业绩稳居行业前四。

营收利润稳健增长，盈利能力维持较强韧性。实现营业总收入737.06亿元，净利润133.22亿元，同比分别增长3.6%、2.8%;毛利率、净利率分别为35.72%、18.07%。

强化现金流管控，保障资金结构安全。上半年实现销售回笼2023亿元，回笼率达90.1%。扣除预收账款资产负债率66.05%，账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%。

坚持深耕“中心城市+城市群”，新增资源结构中，保利发展38个核心城市拓展金额占比达86%，持续优化资源结构。

升级品牌战略，升级焕新“2020美好更好”的品牌宣言，建立了“美好集和”产品体系，引领健康人居新未来。

销售持续发力

规模位列行业前四

快速应对疫情冲击，销售业绩稳居行业前四。2020年新冠疫情席卷全球，国内房地产市场也受到明显冲击。2020年上半年全国商品房销售金额6.69万亿元，同比减少5.4%，商品房销售面积6.94亿平方米，同比减少8.4%。在此不利背景下，保利发展明确了“一手抓疫情防控，一手抓复工复产”的经营目标，迅速搭建线上销售体系，多渠道保障项目正常销售。2020年上半年，公司实现签约金额2245.36亿元，销售规模位列行业前四。

伴随疫情影响逐渐减弱，四月份起销售持续发力，5-7月签约金额均创同期历史新高。分月度业绩看，受疫情影响，保利发展一季度业绩降幅显著。进入二季度，企业积极把握五一、端午窗口期，进行集中推货，取得良好市场效果。二季度以来，公司销售持续向好，4月份签约金额同比转增，5-6月签约金额同比增加约10%，其中6月实现签约金额688.53亿元，创历史单月销售新高。未来伴随疫情影响逐渐减弱，结合当前企业营运节奏及供货安排，下半年企业销售业绩增长可期。

图：2020年保利发展分月度业绩销售金额

资料来源：保利发展半年报

营收利润双增长

盈利能力优势凸显

营收利润稳健增长，盈利能力维持较强韧性。受疫情影响，在部分项目开竣工延期的情况下，保利发展上半年实现营业总收入737.06亿元，同比增长3.6%;净利润133.22亿元，同比增长2.8%;归母净利润101.24亿元，同比增长1.7%;利润率维持高位。毛利率、净利率分别为35.72%、18.07%，位居行业前列。

图：2018-2020年保利发展营业收入及归母净利润情况

资料来源：保利发展半年报

图：2018-2020年保利发展利润水平

资料来源：保利发展半年报

根据半年报显示，上半年保利发展三项费用控制较好，费用总额较去年同期有所下降，提高了企业应对市场风险的能力，助力实现营收利润双增长。

图：2019-2020年保利发展三项费用水平

资料来源：保利发展半年报

强化现金流管控

保障资金结构安全

现金流管理进一步优化。上半年实现销售回笼2023亿元，回笼率为90.1%，较去年同期继续大增4.3个百分点，在行业中处于领先水平。

图：2018-2020年保利发展资金回笼情况

资料来源：保利发展半年报

资产负债结构合理，具备较强的抗风险能力。截至年中，保利发展资产负债率77.66%，扣除预收账款资产负债率66.05%，为业内较低水平;账面有息负债3021亿元，有息负债综合成本仅约4.84%，较年初降低0.11个百分点，继续保持业内领先优势。

图：2018-2020年保利发展负债率及融资成本情况

资料来源：保利发展半年报

把握融资节奏，降低融资成本，保障资金结构安全。2020年，保利发展把握融资节奏，抓住市场利率窗口期融资，累计发行40亿元公司债券、45亿元中期票据，融资成本均为同期市场较低水平，以低成本储备长期发展资金。截至年中，货币资金达1257亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍，资金结构安全。

2020年上半年，受疫情影响国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高。监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，严格落实“房住不炒”，意在通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线。房企融资“三条红线”分别为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2：净负债率大于100%;红线3：现金短债比小于1.0倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。当前，保利发展剔除预收款资产负债率仅66.05%，低于70%;现金短债比1.96，高于1.0，处于绿挡，未来资金结构安全有保障。

图：房地产企业融资监管的三道红线

资料来源：中指研究院专题报告

图：房地产企业触线情况与有息债务规模增速对应关系

资料来源：中指研究院专题报告

坚持深耕“中心城市+城市群”

持续优化资源结构

坚持“中心城市+城市群”深耕战略。2020年上半年，保利发展根据销售回笼、资源储备情况动态补充土地资源。上半年实现拓展项目44个，新增容积率面积984万平方米，拓展成本820亿元，拓展面积及金额较去年同期分别提升19%、54%。

继续实行区域深耕策略，多渠道多方式提升拓展质量，有效控制土地拓展成本。新增资源结构中，保利发展38个核心城市拓展金额占比达86%，较去年提升7个百分点，受此影响拓展平均楼面地价为8328元/平方米。期间，保利发展拓展溢价率为22%，与去年同期持平;新增货量中住宅货量占比86%，资源结构持续优化;拓展金额权益比例提升2个百分点至73%。同时，通过产业合作、旧改、收购等多元化拓展方式获取优质项目，有效控制土地拓展成本。

报告期内，公司实现新开工面积2866万平方米，竣工面积1213万平方米。截至报告期末，公司待开发面积6727万平方米，其中38个核心城市占比达58%。

以不动产为主业

开辟新利润增长点

保利发展坚定以不动产开发为主业方向，并积极培育两翼业务市场化能力，在支持主业发展的同时，开辟新的规模和利润增长点。

物业服务板块，截止报告期末，保利物业在管面积达3.17亿平方米，合同面积达4.93亿平方米，物业管理签约项目1647个。报告期内实现营业收入36.01亿元，同比增长27.6%，净利润4.11亿元，同比增长28.0%。根据中国指数研究院2020年的综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第三，央企物管公司中排名第一。

商业管理板块，截止报告期末，公司商业管理面积达287万平方米，管理业态囊括购物中心、酒店、会展、公寓等，并以轻资产模式实现品牌及管理输出。

销售代理平台，合富中国持续推进业务融合，加强市场化拓展，销售代理业务覆盖全国200多个城市，代理项目近2000个，代理销售规模2300亿，市场竞争力持续提升。

不动产金融方面，公司在管基金管理规模超1300亿元，其中信保基金多次被评为“中国房地产基金十强”。

升级品牌战略，美好更好

引领健康人居新未来

房地产行业在发展过程中一直很注重对健康的探索，保利发展作为品牌房企，从客户角度出发，始终把“美好”、“智慧”和“社区”印刻在品牌之中。2002年，品牌创立之初，在“和”文化基石之上，保利发展为房子注入“和谐生活，自然舒适”的品牌价值;2010年，通过品牌升位，保利发展为企业确立了“和者筑善”品牌理念，开创了行业里品牌价值体系化构建的先例;2018年公司启动“不动产生态发展平台”的战略升级，在“美好生活同行者”愿景引领下，保利发展的品牌承诺也越发丰富、更显活力。

图：保利发展品牌升级之路

2020年，保利发展升级焕新“2020美好更好”的品牌宣言，建立了“美好集和”产品体系，形成产品、生活和服务的全方位提升，为大家全景勾画出“不动产生态发展平台”的生活服务蓝图：多元化的业务延伸、各式各类的消费服务、不断拓宽的体验界面……在产品、服务、文化艺术、企业关系与社会责任五大维度，开启品牌价值焕新之路。

图：保利发展“2020美好更好”品牌升级

2020年以来，保利发展更是围绕“美好更好”品牌升级做出一系列举措，引领健康人居新未来。3月12日，保利发展正式发布了“全生命周期居住系统2.0——Well集和社区”，这是继保利发展全生命周期居住系统1.0后，围绕用户需求的再次升级;8月10日，保利发展联合DELOS健筑人居实验室针对全国7大区域展开调研，搜集近万份数据样本，整合行业分析及学术研究，重磅发布《2020保利人居健康生活白皮书》，揭示未来健康社区的发展趋势，读懂深层健康需求，让社区触发健康行为，为城市居民塑造更健康、美好的生活;此后，保利发展再于8月12日举办首期Poly Talk品牌沙龙“2020保利人居健康生活研讨会”，详细解读白皮书内容，广邀行业专家学者分享行业经验，共同探讨健康人居变化，解读后疫情时代健康社区趋势，为行业发展提供崭新思路，引领健康人居新风潮。

小结：

2020年，在新冠疫情的影响下，在全国房地产市场整体遭遇冲击的背景下，保利发展实现了稳健发展，彰显央企实力。综合分析企业业务布局、土地储备、资金管控、品牌发展等预示企业未来发展的相关指标，企业综合优势凸显，发展前景可期。