导读 截止到今天，房价过万的城市已经有60个。仅20年时间，我们的房价就从几百一平涨到了万余元一平，一线城市均价更是达到恐怖级别的6万+一平。

截止到今天，房价过万的城市已经有60个。仅20年时间，我们的房价就从几百一平涨到了万余元一平，一线城市均价更是达到恐怖级别的6万+一平。因此，有人形容过去20年买房是“躺着赚钱”，因为过去20年全国房价平均涨了4倍，特别是一线城市，局部地区的房价上涨了近20倍。按照这个涨幅计算，十年前一套总价100万的房子，放在现在最少也值2000万——16.2%的年化利率，确实可以秒杀绝大多数投资品的回报率。

买房赚钱，这几乎已经是所有国人对房地产的第一印象。一说起房子，绝大多数人第一个映入脑海的就是“不停涨价”。确实，房价的“普涨”使得不管大家当初是出于什么目的买房，最后都狠狠赚了一笔。更有甚者靠投资房产实现财富自由，阶级跃迁，走向人生巅峰。

虽然过去二十年，中国房价是一路涨着过来的，买房也被看作是“稳赚不赔”的买卖，但不可否认楼市投资中，仍然不乏“血亏”、“破产”者。同样是买房，大家的差距为何就这么大?一句话，选择大于努力，眼光决定价值!同样是花50万买房，买对了城市买对了地段，5年后除去本金50万或很可能再“躺赚”100万;但是如果选择出错，选错了城市区域地段，叠加又买错了标的，50万到最后全部“打水漂”也很有可能。

我说两个真实案例，大家就能更容易感受到其中的差距：A是我的同事，来北京8年了，一直居无定所租房住，一方面是手里的资金不够，另一方面是没有资格在京买房。他从2015年起就盘算在环京投资买房。一则手里有闲钱，不知道该怎么用;二则，羡慕嫉妒恨别人能买房“躺赚”。但直到17年初时才动用自己的全部积蓄以及三代人的“六个钱包”40万，终于在环京燕郊的西郊买下一套大三居。买了房自然会幻想着房价上涨，身价暴增。但一切都事与愿违，2017年6月，一纸“本地三年社保”的限购，彻底拉开了环京楼市“原形毕露”的序幕，叠加他购买的房子又是小开发商、大户型，所以短短半年时间，房价就降价了近4成。等于是，买房半年，购房首付款都彻底赔光了;

第二个案例：B是我的好朋友，2016年用同样的40万首付，在北京的通州副中心核心地段首付三成按揭了一套“破旧”的小两居。用他自己的话说，别看这套房子自身品质不咋地，但它不仅有优良学区，还有公园、大型综合体商业和轨道交通加持，这套房子未来绝对不可小觑。机会是留给有眼光、有准备的人的，到今天，朋友的这套房子，单价已经逼近6万/平，总价接近400万。仅一套房子，3年时间，朋友就“躺赚”近200万，抵得上他辛辛苦苦上班10年。

同样是花40万投资买房，为何两个人的结局会大相径庭。归根结底是他们的投资买房的标准不同，A不仅买房的时机不对，而且在房产的选择上更是犯了大错，卫星城郊区大房子，中看不中用，不管是自住还是投资，都是非常劣质的标的;B不仅入场时机恰当，房产的选择也堪称完美，核心区有配套、有资源依附的老房子虽然品质不佳，但却是升值的利器。

过去两年，我们一直苦口婆心劝说，投资房地产躺着赚钱的黄金时代已经落幕，房住不炒主基调调控下，未来全国绝大多数城市的绝大多数房产都会逐渐回归居住属性，尤其是过去两年严重透支城市未来换来房价惊天大涨的城市，房子的投资价值更小。

对此，业内很多专家也有暗示：独立经济学家马光远说，房价普涨，闭眼买房躺着赚钱的时代彻底终结了，投资房产坐等发财的春梦该彻底清醒了;地产大佬冯仑也劝说，自己的钱就不要买房了，捡来的钱尽管买;实干家曹德旺也警示到，未来房地产的接盘游戏可能会玩不下去，因为有钱人都有多套房，真正需要买房的刚需又买不起，所以最后只能说有钱人之间互相抛接房子，演化到最后，很多房子会卖不掉、租不出。

虽然大局观和专家们的言论都不建议大家继续投资炒房，但是我们依然要阐述一个事实：房地产的投资价值并没有随着房住不炒的不断深入而彻底消失，无论到任何时候，房子都具有投资价值，只是有些事情发生了变化，让很多房子不值得投资，但全中国有612个城市，城镇人口接近8亿，这决定了其中一小部分城市仍然极具投资价值。

事实上，李嘉诚也早已说破了，不管是任何时候，只要买对房子，未来或仍可“躺赚”。国家调控也好，对方施压也罢，极具投资价值的好房子的升值潜力是不会受一点变化的。

李嘉诚告诫：买房靠近这3个地方，未来10年或仍可“躺赚”

作为曾经的地产大亨，李嘉诚在商界的成就十分非凡，他的很多地产投资理念更是被国人吸纳采用至今，尤其是那句被奉为经典的买房名言，几乎是人人皆知：买房就是location(地段)，location(地段)，还是location(地段)。

虽然李嘉诚没有挑明他口中的“地段”到底指哪些具体方位，但是从国内、国际过去这几十年房价涨幅最大的房产所处的位置判断，我们可以明确告诉大家，李嘉诚口中的“地段”指的就是三个地方：第一个location指的是轨道交通物业，第二个location指的是名校物业，就是我们的学区房，第三个location指的是商圈物业。

第一个：靠近轨道交通的房子

轨道交通也分三类：铁路、地铁、轻轨和有轨电车等。这里所说的是指城市地铁和地面轻轨。业内有句卖房的广告语说得通俗易懂：地铁一响，黄金万两。

高铁决定了一座城市是否值得投资，而地铁则决定了这座城市的哪些区域值得投资。地铁对于一个城市的发展重要性不言而喻。这些年“临近地铁”已经成为每一家地产商推广项目必用的广告语，可见一斑。“临地铁”作为质优盘标签，在不少购房人心中的地位还是非常靠前的。

地铁的修建开通，实现了板块和城区从无到有的对接，而且相较于地面交通工具它能大大缩减人们的通勤时间。节省时间，这就是它的绝对优势。该如何甄选地铁房?首先，业内以步行(距离800-1000米)10分钟能够到达为最佳距离，近了会乱，远了不能称之为“地铁房”;其次，大数据显示，地铁在规划到通车往往需要4-5年时间，而第二年基本是地铁房升值的最快时期，所以，地铁拟建的第二年，是购买的最佳时机，当然也要根据周边的土地拍卖、楼盘上市节奏来综合考虑。

有人可能会问，靠近火车站、高铁站的房子有没有投资价值呢?从全国这类房产的房价走势和居民认可度来看，这类房产投资价值相对不高。火车站、高铁站，虽然是连续各大城市之间连接的重要纽带，但是因为有噪音大、人员高度聚集且杂乱等特点，很多人也是敬而远之。

第二个：靠近名校(中小学)的房子

今年深圳楼市大热，总体上涨14%左右，而其中最热的当属学区房。据公开资料显示，深圳今年部分优质学区房涨幅一度高达50%。所以才出现了网络热传的“深圳家长为求学区集体下跪”的让人大跌眼镜的现象。

事实上，即使是2016-2019房住不炒调控重压的这4年里，很多城市虽然整体房价趋于稳定，甚至有的地区房价还不涨反跌。但是单看核心区域的优质学区房，房价还是坚挺上涨的。而且学区房往往能够走出独立行情。为何会如此?同行总结的一句话很经典：优质学区房是一座城市最有钱的一群人在撑着，这决定了这类房产可能永远都是“最具升值价值”和“最抗跌”的资产。

我们一直强调，房子并非刚需，依附在它上面的教育资源和婚姻才是刚需。不住在自己买的房子里我们依然可以租房生活，但是很多时候，没有房子可能真的没有婚姻。更不用说，很多名校，要求必须有房才能上。

事实上，过去20年中国各大城市房价上涨最快的也当属学区房，尤其是中、小学学区都非常顶级的学区房，房价涨幅更是一骑绝尘。拿笔者所在城市合肥举例，合肥2020年均价1.68万/平，但庐阳区的南门小学学区房现在已经卖到了最高5.5万/平。是这些房子居住环境和房屋本身的装潢有多高档吗?不是，是它所在的学区南门小学早就成了富人追逐争抢的对象。

国人对优质学区争相追逐，归根结底是对孩子教育重视的体现，父母之爱子，则为之计深远。任何一个父母都不想自己的孩子“输在起跑线上”。所以在培养孩子方面，我国的父母还算是非常尽责的。但是结果却并不好，因为正是国人对学区的极度渴求造就了学区房的扭曲上涨。北京天价“过道房”、南京天价“无顶房”就是最好的例子。

第三个：靠近成熟商圈的房子

潘石屹曾说，十多年来，只投资市中心房子。因为城市中央区域永远属于稀缺资源，投资一定是看涨的，而且即使房价不涨，房租也永远是涨的。

潘石屹口中所谓的“市中心”其实就是配套成熟商圈的地段。比如2公里内拥有大型商业综合体、大型超市、步行街等这些商业氛围较重的区域。这些配套是满足于周边居民的日常娱乐、餐饮、购物、健身等需求。而且商业综合体，一般都会聚集大量人流。尤其是很多甲级商业，其管理能力和运营能力都非常出色，不仅会在购物体验上有所强化，更会竭尽所能对整个商圈进行引流，以保持商业的活力;

商圈说白了就是人气。任何区域，一旦有了人气，就意味着有了购房和租房的需求，这样的房子未来还愁卖不掉、租不出吗?

我们基于李嘉诚的观点总结的买房必靠近的三个原则，只是给大家在买房方面一个参考，尤其是很多首次购房的小白，可能更需要这些前人留下的“选房秘笈”，毕竟他们没有经历过，根本无从下手。以上三点虽然验证了大多数房产的价值，但它并不是万能的，毕竟每个城市的基本面不同，而且风土人情、区域定位、楼盘定位等也会千差万别。以上仅作为大家选房时的参考，不作为唯一标准。

不过我们敢自信地说，刚需以后买房没有头绪时千万别再乱选了，买房遵循靠近以上三个地方的原则，未来10年升值的潜力绝对比其它配套的价值更巨大，买房“躺赚”的机会也更大。