导读 今年早些时候，飓风多利安飓风(一种强烈的第5类热带气旋)席卷了加勒比海，摧毁了巴哈马和美国东南部，使70,000人无家可归。这是自2005年威

今年早些时候，飓风多利安飓风(一种强烈的第5类热带气旋)席卷了加勒比海，摧毁了巴哈马和美国东南部，使70,000人无家可归。这是自2005年威尔玛飓风以来的最强飓风，持续风速为每小时185英里。当救援人员，急救人员和幸存者忙于从这场最近的灾难中救灾时，另一场热带风暴可能即将来临。

这不是您的想象力：在过去的几十年中，气候变化助长了自然灾害，年复一年，袭击的频率更高，破坏力也越来越大。世界领先的再保险公司之一慕尼黑再保险公司(Munich Re)表示，2017-2018年是有记录以来最严重的自然灾害两年，保险损失总计约2250亿美元。

数据没有说谎。就连温和地说的美国政府也偶尔对气候变化表示怀疑，于2018 年 1月指出，就“十亿美元灾难事件成本”的影响而言，2017年迄今为止是有史以来最昂贵的一年。在2017年，美国发生了16场自然灾害，造成至少10亿美元的损失，总损失总计3062亿美元。仅飓风哈维，艾尔玛和玛丽亚造成的损失就造成了2600亿美元的损失，这三项2017年飓风与卡特里娜飓风和桑迪飓风一起，成为有记录以来最昂贵的五次飓风。

所有这些与房地产投资有什么关系?一切。气候变化已成为房地产投资者的主要考虑因素和风险。许多房地产投资信托没有正确考虑其影响传统的被动多元化。鉴于大多数房地产公司和REIT是作为本地开发商或面向全国的产品专家创建的，因此这部分是偶然的。被动式房地产投资方法通常会根据地理区域或部门(住宅，办公室等)切分市场，而不会采用主动投资组合管理偏爱的细微的逐属性的方法。此外，一些增长最快，蓬勃发展的房地产市场(例如纽约市，新奥尔良或迈阿密)与气候变化的比例过高。由于全球房地产投资信托拥有的全球财产中约有35%遭受气候危害，这种方法几乎总是会使房地产投资信托过度暴露于气候风险。

随着气候变化在房地产投资决策中扮演越来越重要的角色，积极的投资组合管理已成为证明选择的关键工具，这种主动的投资组合管理涉及无法轻易编纂为被动的，基于规则的框架的判断要求。弹性强，但仍然有利可图的机会。通过逐项检查实地现实，主动管理可以考虑诸如FEMA洪水区(如果过时)，地形，排水，基础设施，建筑物弹性(特别是屋顶)，最新的野火数据以及更多信息，这些信息可为明智的投资组合分配决策提供依据。

对于房地产投资采取积极的，了解气候变化的方法，这还意味着，对于乍看之下似乎过度暴露于气候变化的领域，管理人员可以更加敏锐和细致入微。例如，众所周知，佛罗里达州正受到海平面上升和日益强大的风暴的威胁，但是佛罗里达州也正经历着高人口增长率，与此同时住房需求也相应增加-如何获得这个重要市场的机会，同时注意气候变化的风险?在这种情况下，将内陆看向像奥兰多这样的地方可能更有意义，因为那里的海拔更高，因此不太容易遭受灾难性的洪水，特别是与迈阿密等沿海城市相比。从那里，拟做房地产的投资者在做出投资决定之前，应仔细考虑上述细节(FEMA洪水区，地形等)。但是，工作并不仅限于此。

一旦购买了该物业，一个好的，积极主动的房地产投资者便会通过下一步计划应对气候变化相关的危害而采取下一步行动。通过将物业的基础设施升级为抗飓风的金属屋顶，甚至可能安装太阳能电池板和电池以防止未来的停电，积极的管理人员甚至可以实现抗脆弱性。这意味着他们的财产可能将从气候变化中受益;当周围的财产遭到破坏，但您的财产却毫发无损地存活下来时，随着时间的流逝，它可以转化为更高的入住率和更高的回报。

在气候变化的驱动下，随着时间的推移，自然灾害(包括飓风，野火和洪水)只会变得更具破坏性，更加频繁且成本更高。显然，只有积极的方法才能充分考虑到重要的实际细节，而这些细节可能在保护属性免受其影响方面起着关键作用。通过超越基于规则的简单框架，房地产经理甚至可能有机会在这个充满挑战的环境中蓬勃发展。