06月30日北京一年三次集中供地首批30个住宅地块公布
今年北京第一批供地数量达到30块，而去年全年的供地数量一共也就40多块，今年第一批就达到了去年全年总量的四分之三左右，而且后续在7月左右和11月左右，分别还有第二批和第三批地块集中出让。
今早，【京房字号外】给大家推送了的消息：【重磅】北京一年三次集中供地首批30个住宅地块公布!
今年北京第一批供地数量达到30块，而去年全年的供地数量一共也就40多块，今年第一批就达到了去年全年总量的四分之三左右，而且后续在7月左右和11月左右，分别还有第二批和第三批地块集中出让。
由于影响房价的主要市场因素是供需关系，加大住宅用地供应，以至于加大住宅入市供应，被普遍认为是平抑房价的治本之策。
从这一点看，北京今年住宅用地加大供应基本已成定局，这对缓解供需矛盾、保持房价稳定、引导合理预期将起到积极的作用。
特别值得一提的是，由于这次北京是首次实施“房地动、一地一策”，结合区域位置、周边市场、土地成本等因素，从前期储备的政策中，给每一块入市的地块“量身定制”了不同的土地竞买或房屋销售条件。
这是将楼市的调控融入到了供地中，很多都是可以“独当一面”的调控措施，因此这一内容非常重要!!!可能是今年北京楼市调控中最重要的举措，甚至影响深远。
因此在这几天里，【京房字】会对这一系列调控工具箱进行逐个权威解读，请大家持续关注。
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首先是“调控工具箱”到底有什么，会怎么用?
这些“工具箱”其实都是之前储备的政策，其中包括了：设定地价上限、竞政府共有产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、竞建人才公租房、竞企业自持租赁住房比例、提高销售门槛、取消购房人税收信贷优惠、制定优先购房顺序等。
这次就是根据每个地块的情况，甚至其后期销售环节时出现的状况，采用“工具包”里不同的具体政策、甚至组合政策。也就是“一地一策”。
而且，这次北京供地最大的一个变化就是设定了每个地块的房价指导意见，并要求开发商承诺将来销售时不高于该价格。这覆盖了全部供应的地块，每个地块都有一个指导意见。
这就将房价的引导提前到了土地交易的环节。
有很多人可能会说了，以前也有这样的呀，之前的“限竞房”就是规定了将来的售价上限。
是的，两者都是房价引导，但具体模式已经和过去“限竞房”不同了。也可以说是吸取了“限竞房”的经验教训，将房价引导更加完善了。
过去“限竞房”限定的售价，是根据周边新房和二手房价格来测算的，而且实际确定限价时，基本上都是低于周边房价的。开发商由于土地竞价压缩了利润空间，影响到项目及房屋的品质。
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而这次北京则是从“稳地价、稳房价、稳预期”这三个维度，均提出应对之策。
首先是稳地价。
因为地价是房价成本的最主要部分，之前也有不少声音认为是地价高是导致房价高的主要推手。
那么首先就在地价上下功夫。
从2016年下半年起，北京在供地中推出了地价上限的方式，即一个设定地价上限的地块，在竞买时，开发商的报价达到地价上限时，就停止竞价，转而竞自持比例、竞高品质建设方案的环节。
也就是说，政府会实现设定好一个地价的溢价率，如果开发商竞价达到这个溢价率时，就不再“加价”了。
而现在北京在拍地中依然设置地价的上限，竞拍时超过上限后则转为竞政府产权比例面积、竞配建人才公租房面积等环节。
不过据我们了解，新的地价上限在设置中，政府让利了，也就是降低了溢价率，政府宁可少收一些土地收益，也要让地价保持在一个合理水平。从而起到了“稳地价”的作用。
打个比方，一个地块起拍楼面地价3万元/平米，过去地价上限是4万元/平米;如今的地价上限可能只有3.5万元/平米。
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地价稳了，另一方面就是稳房价。
这次北京在供地发布前，住建、规自部门、区政府和专家组成席会，共同研定各地块房屋销售指导价格。开发商要承诺在未来售房时，房价不能超过这个价格。
这个指导价格，是按照该区域近三年新房价格的水平来设定的，不会偏低。在不超过这个价格的前提下，开发商可以自主定价。
简单点说，这次研定的房价上限，要比之前的“限竞房”定的销售限价，价格标准要更高一些，还是更多的参考市场实际情况，以完全的市场新房价格为参考。
这个意图很明显，还是突出一个“稳”字，根据让土地成交后带来的新房价格能稳定在近几年的水平，同时，这一价格并不人为压低，而是参考市场实际情况，要的结果是房价不涨，保持稳定。
同时，由于地价受限，房价又较为贴近市场，开发商能有合理的利润空间，提高项目的品质和质量。
实操中，房屋销售指导价格会在地块公告期内告知开发商。
开发商会需在竞买时提交《房屋售价承诺书》，需要承诺未来以不高于该价格售房，才能参与土地竞买。
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地价稳了、房价稳了，预期也就自然稳了。
而且，在设置地价上限、房屋销售指导价格的基础上，此次入市的30个地块还分别从“调控工具箱”分别选用了各自的举措。
比如，在海淀树村、朝阳金盏、城市副中心等热点区域的6个地块，就创新采用了竞政府产权比例的出让方式，开发商竞买时如达到地价上限，将转入竞政府持有商品住宅产权份额的环节。
不但可以引导开发企业理性竞买，避免出现高地价，而且通过政府与个人共有产权的方式，避免出现“高房价”，百姓也可以按照产权比例折算的价格来购买，让利于民。而且将来该房屋再上市交易时，政府产权将随着个人产权一起出让，再购买方获得的是完全产权的商品房。
这也是之前民间所称的“新型共有产权房”，但这类住房与共有产权房并非一个概念，是纯商品房。这类住房具体的产权比例、购买条件、出租和出售规则等，我们将在明天给大家带来详细且权威的解读，敬请持续关注。