导读 设置星标，第一时间收到大胡子看深圳的推文看不到价格的二手房，一眼黑的楼市市场 年前准备过年的深圳人，万万想不到年后整个深圳二手

设置星标，第一时间收到大胡子看深圳的推文

看不到价格的二手房，一眼黑的楼市市场......

年前准备过年的深圳人，万万想不到年后整个深圳二手房市场会变得像现在这样陌生。

208新政之后的深圳楼市，似乎进入了短时间的休克状态。

但一纸政策之后，却没有了下文，

银行态度不一、官方也没有动静......

这个指导价要怎么执行?

这种情况下的深圳二手房市场，有没有成交?

贷款有没有骚操作可以搞?

对于这些问题，我相信任何准备在深圳买房的人和关心深圳楼市的人都很好奇。

过去这几天，我跑了深圳包括东部和西部在内的一些区域、也看了不少房，

接下来，就给大家说说考察过后我自己观察到的市场情况。

对当下市场最好的形容词是：迷茫

我遇到的中介都告诉我，二手房指导价这个政策刚出来的时候，大家都吓了一跳，因为根本没有任何准备。

而在新政发布两周之后，大家的状态还是一脸懵逼。

不论是中介、看房的人还是二手房业主，都是如此。

和购房者对价格毫无头绪不同，中介内部其实知道具体的房源价格。

但当下，对中介而言，指导价具体执行细则不出，即便有价格，但中介也只能带着客户先看看房子，

“慢慢”谈......

当然，在深圳，面对复杂的市场环境，

没有点后手，都不敢说自己是深圳的中介。

看房过程中，就有一位中介就向我透露，当天就有一车中介直接拉到了中山，开始给中山的新房做宣传。

此外，也有不少做二手房交易的中介，开始力推新房。

二手房被堵，临深楼盘、新房成为了中介们的新备胎，在所难免。

相比之下，购房者就没有那么积极。

无论是东部还是西部，最近的带看量相比以前，都有下降。

相比之下，西部比东部情况稍微更糟糕一些。

比如南山的中介就和我说，年后这几天，看房的人少了“非常多”。

以我的观察来看，这些描述是可信的。

因为这两天我看到的中介门店中，除了中介，其他的，人影都不多一只。

进了中介门店里面，我看到的中介也基本都是在聊天，谈业务的很少。

中介的工作状态，肉眼可见的闲;

看房的人，也是预料之中的少。

其实不仅是购房者，二手房业主，积极性其实也不太高。

一部分原因是因为年后很多业主回家过年，要过了元宵才回来。

而更重要的是因为新政刚出，很多业主依然在观望，

毕竟很多准备卖二手房的业主也有改善需求，随便卖出去或者卖低了对他们也没有好处。

此外，中介也向我们透露，最近因为政策过于密集，也有一些业主干脆撤盘不卖。

针对撤盘的问题，我还专门去贝壳上看了二手房源数量的变化。

在新政前的2月6号，我曾经看了一眼平台上的二手房源数量，当时还有32365套。

到了昨天23号，这个数据减为31738套。

今天再看，又少了一百套，只剩下31637套。

一边是二手房数量在减少，

另一边新政后的成交量也同样少的可怜。

从考察情况看，新政后市场上能成交的情况大体只有两个;

一种是全款或者高首付的;

另一种就是急着卖的房源。

能全款成交和高首付成交的，不需在乎指导价，

而那些急着卖的，价格都会放的比较低。

比如我在东部布吉大芬看的桂芳园七期，就有一套按照指导价卖掉的房源。

根据指导价，桂芳园七期的指导价为47300元。

而我看过其他同小区的房子，价格都在65000元/㎡以上。

中介向我提供的看房房源的价格

每平米卖出的单价少了将近2万，

我也问了一下中介，得知这个以指导价卖出的房子，位于一楼本身有些缺陷，而且业主也着急卖，才匆匆以指导价迅速卖出。

所以说，当下的指导价也有一个警示作用。

如果你听到有按照指导价卖的二手房，你得小心。

因为这样的房源的户型、楼层很有可能存在缺陷。

但凡质量高一点的二手房，降价可能性都不大，即便是降价，基本也不可能降到指导价的地步。

何况，这种能急着卖而且还能按照指导价卖的房子，

在当下的市场，也是可遇不可求，

真的遇到了，你也未必能抢得过别人。

另一个棘手问题，就是银行贷款。

而现在的贷款，又和指导价息息相关。

对于指导价，现在大家都默认东部各区的指导价和市场价格的差距会比西部小，

但从我实地探访的情况看，依然有不少“例外”。

因为现在官方指导价是以小区为单位，很容易让大家忽略了同一小区内部的价格差异。

东部有不少小区内部，不同房源不同户型，价格差异很大。

比如前文提到的桂芳园七期，已经有不少房源单价直接超过指导价2万以上，附近一些次新房小区，单价超过指导价超过3万的房源也有。

而西部的小区，超指导价2万/㎡的都是家常便饭。

举个例子，像宝安的碧海富通城一期，指导价65000元/㎡，而现在一套95㎡3房户型的房源，总价已经达到900万，单价大约为94700元/㎡，和指导价的价差接近30000元。

而当下的市场，即便银行和官方还未出细则，中介和业主都不确定具体会如何执行新规，但大家基本都一致默认银行贷款会按照指导价来。

现实也在逐渐印证这个猜测，

这不，继之前的光大银行(601818,股吧)之后，今天四大行中的建行和农行就宣布会以指导价作参考进行按揭贷款。

在这样的情况之下，再看回碧海富通城这套900万的房子。

如果要买，

原来的3成首付：900万*0.3=270万

现在的首付：(900万-6.5万*95)+6.5*95*30%= 282.5万+185.25万=467.75万

粗略计算首付需要多付197.75万，大概200万。

而这还是没有加上税费的结果。

现在价格稍微高一些的区域，特别是西部的热门区域，指导价普遍也不高，因此，首付增加的幅度更大。

指导价和市场价的差额越大，对于刚需和改善而言就越不友好，

因为，对那些有钱人而言，多几成首付，其实并没有什么所谓，而政策也不会打击有钱够首付的人正常买房。

但对需要大量贷款的刚需和改善来说，多几百万首付，就意味着摩托变单车，

不仅原来够得着的区域买不起了，买房选择也变得越来越少。

想要按照指导价买房，几乎是天方夜谭。

当然，参考价也并非一无是处，它的存在其实给了购房者一定的谈判空间。

毕竟参考价在那，可以根据参考价适当压压价，即便空间不大，能压一点也是一点。

总而言之，当下的新政，对刚需和改善是有利也有弊。

值得一提的是，由于银行和官方具体的执行细则未出，当下依然有调整的空间，

比如，有中介就告诉我，如果现在很想要买，又担心政策有变到时出不起首付，

可以选择和业主签协定，先给定金，说清楚因贷款问题违约可以免责，这样就能减少违约风险，如果贷款不变能够顺利成交，首付如果增加也可以全身而退。

除此之外，对于首付有限的刚需和改善，也有另一个出路——新房

在走访过程中，不止有一个中介或明示或暗示地建议我买新房。

看来，兜兜转转过后，

刚需的出路，还是在打新。

说了这么多，简单总结当下深圳市场，无非以下四点：

1. 市场短期内依然处于混沌的状态，大家都在等待新政细则的出炉

2. 即便是打击都认为符合指导价的东部，一个小区内的价格差异还是很大

3. 贷款不确定性很大，中介、购房者和业主都不敢轻举妄动

4. 真的能按照指导价出售的房子，要么有缺陷、要么抢不到，刚需的出路还真的只有打新。

最近这几天，

深圳楼市的大新闻不少。

先是1月份70城房价数据出炉，

70城中，毫无意外，

过去一年二手房房价上涨最快的城市就是深圳，达到了15.3%，而第二名的城市银川只有9.7%。

这个数据一出，我想大家都能体会到深圳调控二手房的紧迫感。

另外一个新闻，就是深圳官方宣布商务公寓、宿舍项目可以通燃气。

实话说，这个政策变动能产生的影响很小。

我认为这更多是一个象征意义，意味着深圳开始进一步向租售同权迈进，

燃气已经通了，那像户口、学位这些更为关键的地方会不会进一步同权呢?这将会是下一步深圳要去考虑的问题。

从调控的角度上分析，这属于典型的供给侧调控，而制定二手房参考价的208新政则是需求侧调控，

现如今深圳在调控的两条赛道上起头并进，不难看出深圳调控楼市的决心。

而这一切都说明，深圳的楼市市场已经逐渐成为一个强调控的市场。

在官方强调控的基调下，

现如今二手房市场，

短期内急需新政细则和补丁来让整个市场重新回到正轨。

长期来看，在新政细则出来之后，效果会不会像当初715新政一样，过了两个月，市场适应之后就开始失去魔力?而一路高歌的二手房房价会因为新政下跌吗?

这些问题或许都需要时间来验证。

不过对于后面一个问题，

我倒是对一位中介和我说的一句话印象深刻：

“现在深圳的楼市，房价不涨就等于是跌了”

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以上为正文，来自大胡子看深圳团队

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