导读 房地产的黑铁时代莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。竹杖芒鞋轻胜马，谁怕?一蓑烟雨任平生。料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。回首向

房地产的黑铁时代莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行。竹杖芒鞋轻胜马，谁怕?一蓑烟雨任平生。料峭春风吹酒醒，微冷，山头斜照却相迎。回首向来萧瑟处，归去，也无风雨也无晴。——北宋·苏轼

2020年开局不利，一场突如其来的疫情打乱了所有人的节奏，一季度楼市基本停摆。二季度随着各地“暖春行动”开启，冰封的楼市慢慢松土，萌芽的种子在顽强生长，终于迎来苦等的“小阳夏”。下半年压抑许久的改善客群按捺不住心中的暗流涌动，奔走在各大高端楼盘案场。“打新热”、“万人摇”的好戏在南方热点城市不断上演，而北方城市只能站在寒风中，“冻”眼旁观，只有看戏羡慕的份儿。无妨，一起走过的2020，是不平凡的一年，值得被纪念。带你看“2020年全国楼市十大关键词”。

01

房贷两道红线

2020年的最后一天，一只大靴子从天而降，砸了个深坑。中国人民银行和银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，为金融机构房贷业务添了两道“紧箍咒”，也就是我们俗称的“房贷两道红线”。

第一道红线是关于“房地产贷款占比”的限制，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。第二道红线是关于“个人住房贷款占比”的限制，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

政策从本质来说是从源头上限制房贷规模，“去杠杆”态度和决心明显。装蛋糕的盘子被压缩，也就注定用整个盘子装不了太多蛋糕。正是因为我们在年底看到了很多2021年楼市喊涨的预期，这不，上峰在新年开始前，就给这种不正的“妖风”泼了一盆冷水，教会了我们稳定预期的正确姿势。

02

房企三道红线

8月20日，住建部、央行约上了全国各地不少重点房企来北京“喝茶”，从房企融资端进行管控，划了三道杠、分了四个档。房企融资三道杠又俗称“三道红线”：

1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1倍。

根据不同房企的“触碰红线”情况，又将房企分成四个档次：

红色档：三条线全部触碰;橙色档：触碰2条线，有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档：触碰1条线，有息负债规模年增速不得超过10%;绿色档：即便3条红线都没触碰，有息负债规模年增速也不得超过15%

三道红线摁住了房企融资的咽喉，按照以前疯狂扩张实现规模超车的路子行不通了，不同房企阵营差距逐渐固化，强者恒强。

03

万人摇、打新热

杭州、上海等地楼市持续火热，“万人摇”频发;深圳掀起的“打新热”一浪盖过一浪。其根源在于近几年推出的“限价”、“摇号”的调控政策，造成相同或者相近片区内一二手房倒挂，同时摇号政策抬高购房门槛。但是要知道，在巨大的利益寻租空间下，越是严格限制越是激发部分人钻空子的心理。拿深圳华润城润玺来说，由于新房限价13万/㎡，周边二手房挂牌均价已经到达18万/㎡，每平米5万的差价，抢中一套即躺赚至少500万，9690人抢1171套房，甚至还有不少“众筹打新”现象，这不比买彩票来的痛快。

前几年楼市调控的后知后觉，难免会促成个别寻租空间、投机行为，今后的调控方向预计会更加精准、更讲究持续性并形成监督机制、舆情引导。

04

全国学习长沙好榜样

自从经历2017年的全国楼市调控密集加码后(其实长沙从2016年起就开始硬扛房价，出重拳抑制房价)，只有长沙这3年多时间在房价调控上取得骄人的成绩，房价年均涨幅不超过3%，GDP照样跻身全国20强，多次被上峰评为“三好学生”，一度成为全国各大热门城市的学习榜样。

长沙一系列组合拳，包括限购、限地价、限售价、限“离婚”、土拍“熔断”、摇号等措施，态度坚决，丝毫不输手软。“长沙模式”让炒房者闻风丧胆，也让兄弟城市看到了城市发展和“土地财政”渐行渐远的正确打开方式。

05

长租暴雷

蛋壳碎了，散落一地鸡毛。以蛋壳为代表的长租公寓，在2020年的全国楼市添上了沉重的一笔。得益于资本的强势扩张，最终又被资本吞没。长租模式，主要盈利手段在于早期的“低进高出”，通过低成本的装修改造后，高价出租，赚取其中的差价。随着行业竞争对手不断涌现，竞争加剧、利润稀薄，不得不引进资本持续烧钱，发行ABS(长租公寓租金收益权公募)、推出“租金贷”，帮租客融资，对房东分时支付等等，一系列玩法挣得就是时间差。

随着金融监管的限严，长租公寓依赖的救命资本受限，本就不赚钱的模式，还要固定支付房东房租，租金收益上不来，就离“破蛋”不远了，资方和高管早就套现跑路，留下一地鸡毛。

06

南北楼市分化

南热北冷、南涨北跌，早已经是业内默许的共识。就在发布的《2020年全国十大城市房价跌幅榜单》里能看到，国内房价已经出现明显得南北分化，跌幅TOP10里，北方城市占据8席，绝对是垄断地位。北京的好邻居廊坊位居第一，当然，北京也作为难兄难弟上榜;山东两大龙头城市济南、青岛分别位列2、3席;郑州、天津、石家庄等华北重镇同样帮上有名，南方城市仅有西南地区的贵阳以及华南的中山。

而在新房涨跌榜上，丝毫不见北方城市的踪影，长三角、珠三角众多热门城市成功霸榜，北方城市基本沦陷。北方城市整体下行的背后更多是产业结构单一、人才输入掉队、投融资环境劣化等因素造成的经济衰退。由于自然资源、地理区位、气候条件等多个方面竞争劣势，北方城市的社会发展(包括人口及GDP增速、固定资产投资及楼市火热程度等)将在未来一定时间内落后于南方城市。

07

调控一日游

在“房住不炒”的总基调下，出头鸟必被打，前有“河南驻马店”的例子，又有“广州商办一日游”、“海南现房销售一日游”、“三家银行降首付一日游”，特殊时期最敏感，不允许有任何跑偏。

2020年2月21日，河南省驻马店市出台了17项稳定楼市相关政策。其中最重磅的是降低首套房首付比例，首套公积金贷款最低首付比例由30%下调为20%。最终以市政府相关负责人被约谈，政策文件被撤回而告终。3月3日广州市发布通知，为商办限购松绑。不到一天时间，3月4日早上，该通知被从官网撤回，当晚重新发布政策内容时候对于商办限购松绑项只字不提。3月12日，宝鸡降低首套房首付比例，公积金贷款最高额度从原来的40万提高至50万。政策不到一天就被撤下，活脱脱一个半日游。诸如此类，在特殊时期，当然也有个别城市在政策红线边缘地带尝试，也被当头一棒痛打回去，出头必究，“房住不炒、三稳预期”丝毫不能动摇。

08

抢人大战

每年年末、年初之际，是各地城市抢人大战最热闹的时候。2020年12月份，广州、无锡、福州、青岛步调一致，几乎同时降低落户门槛，发布人才新政。广州这次更是诚意满满，落户门槛全面放松，专科学历即可。

在白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城7个行政区，凡是大专以上学历、全日制技校高级工班人员，只要年满28周岁以下，缴纳一年社保即可落户。

一二线城市抢人才、三四线城市抢人口。抢人大战，谁掌握了更多年轻人口谁就掌握了更多主动权。全国各地遍地qiang声，人才之争，本来就是一场不对等的竞争，各地产业基础、自然资源、医疗配套、就业机会等差异，决定着这将会是一场持久战。

09

史无前例的降息

年初遭遇这“黑天鹅事件”，不管是房地产企业亦或是其他中小企业或者是北京街头的商铺，“活下去”越来越难。道是无晴却有晴。当然，这些政府都是看在眼里、疼在心里!今年的各项财政政策、货币政策都在不断向实体经济、中小企业倾斜，力度空前。2020年4月20日9：30，央妈官网准时发布消息：中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年4月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。来自央行官网

3月20日的一年期利率为4.05%、五年期利率为4.75%。4月20日，扛不住了。。。1年期LPR下调20个基点;5年期以上LPR下调10个基点。力度之大，史无前例。

10

线上卖房

因为疫情缘故，线下售楼处关门闭户，线上卖场热火朝天。各种互联网营销手段出现在朋友圈的各个角落，遍地都是售楼处。各家房企搭建线上看房平台、直播平台，俊男靓女置业顾问分分钟变身网红房产博主，线上引流、成交，还有花式优惠附带无理由退房。

看起来玩得挺嗨，实际效果明眼人都知道。花活儿满天飞，什么“空中看房”、“720度看房”，百花齐放，招式不断。成百上千万的大宗交易，不是线上看一场直播、VR看个房就轻易愿意掏腰包的。在这次疫情催化作用下，传统线下案场的阵地发生了转移，玩起了跨界营销，请来各大直播网红引流量带客户，无非是多点曝光量，线下的购房体验式不可或缺也是无法替代的。