导读 正当江北正核中心打得火热时，城南中心从斜道里杀出，最高3 3万 ㎡的价格，让正核为之一颤;同样冠以江核的江畔月明府，凭借更好的装修和泳

正当江北正核中心打得火热时，城南中心从斜道里杀出，最高3.3万/㎡的价格，让正核为之一颤;同样冠以江核的江畔月明府，凭借更好的装修和泳池会所，让不少购房者内心小鹿乱撞;还有自贸区的75㎡“熊猫户型”、中央商务区的大横厅....买房人正受到全方位的诱惑，却又担心买到“坑货”，被割韭菜。

谁钱也不是大风刮来的。买房君今天就再一次系统地分析一轮江北核心区和他的“小弟们”，尽量以通俗易懂的话，讲清楚江北正核之后，次一级如何选择合适的盘。

重点：江北核心区≠中央商务区

看房前别被销售轻易忽悠

首先，本文不受任何公关、软文性质干扰，一切以购房者真实需求为准则。

要想理解江北核心区错综复杂的关系，就需要纠正一些买房人容易混淆的概念，最常见的就是江北核心区与中央商务区的关系。

首先要明白：江北核心区≠中央商务区。普通人往往会以为，前者是包含后者的关系，其实是相互高度重叠、且存在显著差异的关系。从下图可以看到，左边阴影部分为江北核心区，右边为中央商务区，中央商务区涵盖了买房人理解中最经典的正核范围，和一部分国际健康城与历史文创区。

我们常说的核心区买房，并不意味着买中央商务区，因为前者可以保证最强大的行业认可，后者却可能被区位边缘化。不过需要注意的是，近年来江北新区官方层面，重点打造的最大IP却是中央商务区，极少会提到“江北核心区”，江核的概念更多是出现在楼市头条里。

因此我们可以判定，买江北核心区就是买老百姓认可的区域，100%没有错;买中央商务区则是跟着官方呼吁的方向探索，大体也没有错，但后期价值是否能传导至大众，暂且按下不表。所以说，一些打着中央商务区名头的盘子，未必是你想的那么美好，至于你是否相信中央商务区的发展，聪明人自有判断。

下面是研创园。这里可是血统纯正的“江北核心区”，但尚未被广大买房人接受，原因很简单：你没房子卖呀!拿什么跟人比。

最近的江畔月明府，算是今年来研创园(也是核心区)的“独苗”，另一处“粮仓”佳源玖棠府守着最后3栋楼不开，买房君估计它是在“憋大招”——即正核房价上天、研创园基建配套更完善后，以低价一举封神。

这个想法没错，毕竟你正核有的配套，我老研都不差，产生GDP的产业园有不少，谁还没个发育期呢，五年前的正核跟现在的研创园，基本半斤八两。

但要注意的是，资源有限、人口有限、“韭菜”也有限的江北，50平方公里的核心区还是挺大的，在正核房价尚未令人难以接受、倒挂还存在的时候，研创园注定还只是买房人的次级选择。

最后是自贸生活区和城南中心。被几家开发商联合炒制而成的“中央自贸生活区”，逼格和调性拉的极高，也有很多可取之处。不过在买房人眼里，可能是与一望无际的农田为伴的诗和远方，又可能是拓客口中的“河西高端人群”所下注的未来。

在买房君看来，自贸生活区勾勒的蓝图很美好，有自贸区带来的各项配套、有南农大高净值人群、还有“陆家嘴”级别的鱼嘴天际线可以瞭望。但是呢，实现这些的周期太长了，长到我们无法估算，连正核都没发展完善的江北新区，何时可以轮到自贸区呢?

至于城南中心，确实在区位上很有优势，配套上也比较能打，但它并不归属江北新区管辖，而是浦口区对外发声的窗口。作为老浦口和新江北之间的一道“粘合剂”，城南中心获取的资源或许并不能跟江北新区比，但也是集浦口区洪荒之力培养的希望，所以算得上是江北新区群雄中的小字辈吧。

正统江核后该买哪里?

江北买房看准三大梯队

科普完板块后，就到了如何选房选区域的环节了。由扬子江隧道、长江隧道、江北大道快速路合围而成的经典核心区自然是老大，关键是接下来的排位该怎么看。

第一梯队——

江北正核：核心区CBD、隧道口、政务区

即使是江北正核，在其中也要分个三六九等。核心区CBD是大哥中的大哥大，扬子江金茂悦余热未消，还有售楼处位置的最后4栋楼，一直让众多买房人魂牵梦绕，祈祷着最后开盘少涨点价格。

这里还有大华云江印月、中交G12地块，明年才能入市，妥妥地大户型高总价。若是配上8成套餐，怕是非河西土豪所不能及。

其次，隧道口就是如今江畔都会上城、启迪水木滨江、卓越大江的所在地，靠着二手房“大佬”润江城、润锦城的关照，这边的倒挂是除了河西之外的南京之最，被众多投资客上赶着摇号，陪跑者无数。

政务区因靠近工业大学，又被称作南工大板块。虽然当下只有花语熙岸府一家在售，去化情况也还可以，值得注意的是，这里已然聚集了近10家新盘，较大的土地供应，一定程度上稀释了这里的价值。明年一旦多盘全面开战，降低首付将是大概率事件。

第二梯队——

核心区CLD、研创园、历史文创区

核心区CLD的主要构成，是已售罄的中海左岸澜庭、风华国际两家楼盘。据目前的情况，这里的土地储备还很丰富，一旦有房入市，乃是第二梯队的翘楚，当下暂且不讨论。

研创园刚刚我们说过，这是江北核心区的“智库”，是支撑江北新区打造“芯片之城、基因之城、新金融中心”的有力基石，目前仅有即将入市的纯新盘江畔月明府和佳源玖棠府两家。相比历史文创区，这里的可塑性更加明显，加上通过长江五桥与河西较为紧密的联系，买房君比较看好这里的发展。

至于历史文创区板块，换而言之就是顶山街道和部分桥北的结合体，拥有老南京北站的历史氛围，但在楼市表现力上，远不如仅两三公里之隔的核心区CBD。若是换种说法，倒不如说本来不差的历史文创区，因距离正核太近而被吸走了客流。

融侨誉江和大华锦绣和樾是这里新房的主要供应商，其中融侨的全大横厅设计，相当有想法和亮点，首付3成，价格也比较含蓄。想享受核心区一切配套，但不过分追求倒挂和溢价空间的买房人，真的可以考虑这里，指不定等CBD、隧道口断货了，这里起飞了呢。

第三梯队——

城南中心、自贸生活区

第三梯队的排序，绝对不能怪任何一个开发商，只能说对手太强大，不得不低调些。

城南中心三剑客正荣、滨江、弘阳已陆续登场，由于是“浦”字辈的出身，竞争方面确实有些落下风。但细细来看，城南中心是整个浦口区城区未开发的南部区域，是老旧珠江镇扩容的唯一方向。

按照官方规划，城南中心区将与江北核心区互为补充，错位发展，这就意味着核心区是认可这位老邻居的，也愿意与之进行资源互通互补，这能够为城南中心带来不少流量和机遇。此外，城南中心的位置和房价亦是与核心区竞争的要点。如果你不买正荣的精装包，置业成本相对于浦口大街另一侧，其实具有一定优势，买房人最好量力而行，别为了上正核的车，过高地使用杠杆。

轮到自贸生活区了。对于客观发展纵深来讲，自贸区的排序并不理亏，因此在这里买房如若不是自住，就要做好长期持有的打算，买房君不轻易为这个期限下定论。但换个角度看，一些楼盘设计了75㎡的超小户型、以及大幅提高装标的努力，也算是弥补了地段方面的遗憾了。