导读 中国房地产已经持续繁荣了40多年，这期间全国的平均房价也由最初的几十元一平，涨到了今天的万元一平。而我国的房子类型也由最初的砖瓦房已

中国房地产已经持续繁荣了40多年，这期间全国的平均房价也由最初的几十元一平，涨到了今天的万元一平。而我国的房子类型也由最初的“砖瓦房”已经发展到了第四代立体园林生态住房，集空中别墅、空中花园、智慧停车场、智能电梯等于一体。越来越受到年轻人，尤其是高净值人群的喜爱。

虽然现在第四代住房尚未普及，但是在高楼林立的电梯房时代，大家竞相追逐购买的也是视野好、空气好、上下楼更便捷的电梯房，很多上世纪八九十年代之前开发的老式楼梯房越来越被排斥，叠加这类住房停车场规划、户型设计以及管理方面等诸多硬伤，年轻人对这类房子更是唯恐避之不及。

别看中国房地产最近这十年发展迅速，但真正了解我国住房市场的人基本都知道，其实中国真正进入“电梯房时代”也就十四五年时间。事实上，在2005年之前国内一些非主流开发商，仍然在建设八九十年代的老式住房，这类房子总高6-7层，没有电梯、不带物业，虽然大多数地处城市老城区中心，但不管是环境还是交通，都让人忍不住吐槽。

对于这类卖不上价、住着又舒适度不高的如同鸡肋一般的房子，大家默认的处理方式就是“拆掉重建”，似乎这也是这类房子最好的结局。而且过去这些年很多城市也一直在采取这种举措。尤其是2015年之后，国家出台新的“棚改货币化安置补偿”政策，这类老房子一度成为“香饽饽”——几十年房龄的老房子拆迁直接补偿现金，不少城市老旧小区居民因此集体致富，很多一二线城市核心地段的居民更是“一夜暴富”，深圳、北京、广州、浙江等地屡屡爆出有人凭借拆迁获得千万甚至是亿元现金补偿。

但好景不长，“棚改”因为对房价起到了严重的助长作用，而且有些地区更明目张胆借棚改之名盲目举债，所以从2020年起，国家已经有意识地逐步叫停“棚改”：一方面，国家发改委明确，2020年是棚改的“收尾之年”;另一方面住建部高层明确表示，未来老房子将避免大拆大建。

老房子不再拆迁了，未来将何去何从?2020年初的《政府工作报告》也明确了未来老房子的宿命——棚改退场，旧改接棒。而且国家最新规划更明确了，将利用未来5年时间，对2000年建造的住房基本完成升级改造。涵盖17万个老旧小区，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。

根据规划，在2020年全国大约有3.9万个旧小区要完成年度改造任务。旧改内容主要包括三大类，第一类是基础类，即更新水电路气等配套设施;第二类是改善类，支持加装电梯和无障碍环境建设;第三类是提升类，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。

未来5年总投资超4万亿的旧改，其阵势丝毫不输棚改。业内诸多专家学者也肯定了这种模式，旧改出发点是以人为本，而且代价相对低廉，更难能可贵的是，这种模式不会重走棚改拉高房价的覆辙。

政策的出发点是好的，不过正因为旧改是真正的以人为本，旧改完全遵循自愿原则，必须百分之百的业主同意方可拆除动工，所以才给旧改的推进制造了阻力：在现实的执行过程中，由于各方利益的博弈问题产生的矛盾甚多。特别是在老房子安装电梯这件事上，每层住户的意见都很难统一，因此导致很多项目搁置甚至是最终流产。

高楼层赞成加装电梯：高楼层住户有很强的安装电梯意愿，尤其是6、7层住户，他们常年忍受爬楼梯的痛苦，早已身心俱疲。特别是住在顶楼的老人，更是举双手赞成安装电梯。事实上，从过往的安装电梯的成功案例来看，高楼层安装电梯后，房子的价值都会有所提升。这也是高楼层住户积极拥护加装电梯的理由之一。

低楼层不赞成加装电梯：但是加装电梯同样存在对低楼层住户的视野遮挡，以及造成的房屋贬值影响，所以在加装电梯这件事情上，1、2层的低楼层住户是极力反对的。他们甚至提出，如果要安装电梯也不是不可能，除非高楼层住户直接给予现金补偿，补偿的数额就是高楼层房屋未来的升值空间。

同一栋楼的各个楼层的住户对于安装电梯，内心里都有自己的盘算，有人瞄准了加装电梯的益处，有人看到了加装电梯的弊端。老房子到底要不要加装电梯，以何种方式加装，争论也越来越严重，大家各执一词，谁也说服不了谁。

有什么办法能彻底解决好所有人的顾虑，很多城市都在探索创新新举措，比如街道出面协商补偿，比如根据各家住户年龄不同调解出资比例等。但从结果来看，很多城市至今依然没有达成统一意见，老房子能否加装电梯成功，最终取决于业主的态度。

不用反对了，新规下4楼以上或统统安电梯?这2个楼层业主受益

任何方案都有人反对，迟迟达成不了统一的意见，难道旧改就不再推进了吗?当然不是。住建部最新发布的《住宅项目规范》中明确规定，4层(含)或9米以上新建住宅均要安装电梯。此前设置的标准是7层以上住宅才要求安装电梯。新规相当于对老旧小区安装电梯降低了3个楼层。对照市面上需要加装电梯的老旧小区，我们不难发现，新规其实等同于给老房子加装电梯盖棺定论了。换言之，未来根本不用为老房子有没有电梯发愁了，新规下不管哪一层住户反对都没用，因为只要超过4层或都将统统安装电梯。

新规下发，安装电梯就要付诸行动，面对很多小区各楼层意见无法统一，加装电梯困难，各大城市又是怎么做的呢?北京、上海等城市率先出台新规，只需要三分之二业主同意，并且其他的不反对就可以实施。新规出台后，老小区加装电梯的数量陡然上升，虽然新规并未彻底化解加装电梯的纠纷，但是却也能让很多小区达成一致意见。根本问题得到了很好的解决，一票否决和为加电梯的产生的争议也大大降低了。

老旧小区加装电梯有新招?一个方案提出，全楼业主都不再反对

除了北京、上海之外，河北石家庄对于老旧小区加装电梯一事，也研究出了新招。据央广网消息，在河北石家庄有一个老小区推出了“公交电梯”新模式，计划10月底投入使用，目前受到小区业主的一致好评。所谓的“公交电梯”归纳总结就是6个字：免费装，刷卡坐。和城市的公共交通一个原理。免费装是指第三方机构出资免费安装，对小区住户施行刷卡收费，而且电梯厢和电梯内部的广告收益归安装电梯单位所有。后续电梯的日常维护、维修等费用均由第三方出资机构负责。对于低楼层遮挡造成的房屋价值损失，第三方机构也明确表示，愿意拿出广告收益的一部分补偿低楼层住户，具体分成比例由第三方机构和低楼层住户共同协商。

据悉该种模式下，小区住户的乘坐电梯的费用也比较合理，根据楼层高低收费从0.1元-0.6元不等。而且还创新性推出了月卡、季卡、年卡。这种模式既照顾了低楼层的加装电梯后的影响补偿，也满足了高楼层加装电梯的迫切需求，可谓一举多得。反正从石家庄的一些小区拟试行该模式来看，这个方案的提出，使得全楼业主的利益都照顾到了，因此全楼业主都不再反对了。

新规下，尤其是“公交电梯”模式推出后，相信老房子加装电梯将会更顺理成章。在这种情况下，其实对于顶楼和次顶楼这2个楼层来说，是天大的利好，加装电梯给上下楼带来了便捷，原本的弊端扭转为优势，也对房子本身的价值提升大有裨益。综合而言，这2个楼层的业主受益最明显。

老旧小区加装电梯的难点，说白了其实还是钱的事，大家都把钱看得太重，而忽略掉了住房环境改善的真实需求。这也是住房金融属性一大弊端的集中体现，是房子投资属性凌驾于居住属性惹得祸。退一步说，房子如果单纯是用来居住的，旧改也不会衍生出这么多问题。所以，根本上，还是要彻底回归住房的居住属性。