导读 在一份新报告中，Prologis认为，了解现代供应链中的四种主要属性对于最大化投资回报率非常重要。根据Prologis的最新报告，尽管近期发生了种

在一份新报告中，Prologis认为，了解现代供应链中的四种主要属性对于最大化投资回报率非常重要。根据Prologis的最新报告，尽管近期发生了种种快速变化，但目前的物流地产市场仍有很大的发展空间，可能还有发展空间。

市场的发展将由持续的结构性供应链转移决定，因为这些转移产生了对特定类别空间的需求，在许多情况下将面临供应约束。根据Prologis的说法，此类房地产的长期财务表现将取决于对四大类物流物业和任何新的供应障碍的准确理解。

从生产到消费的顺序，这四种类型大致是门户配置、多市场配置、城市配置和Prologis所说的最后一触。

网关是指一天内可以向多个市场提供服务的属性，这些属性位于主要港口或其他运输网关附近。多市场分销具有相似的属性，但缺乏端口访问权限。

城市配送资产位于大型城市市场，可以为零售商或消费者提供一到两天(甚至一小时)的配送服务。最后接触酒店位于最大城市地区的最密集区域，专门为消费者提供直接服务。

Prologis认为，未来几年，物流物业的表现将超过平均水平，这将成为后两类物业(其位置天生受限于供应)和人口密集地区强大的Gateway和Multi-market物业中物流物业新供应的障碍。"

检查价值增长。

根据我自己的研究和来自CBRE的数据，Prologis指出了过去20年中一个值得注意的趋势，即物流空间需求(吸收)和供应(完成)之间的相关性随着供应链中每增加一步而下降，从Gateway属性的0.71下降到Last Touch的0.47。

当然，阻碍物流空间发展的地理、监管和金融限制，意味着在供应紧张的地区，物业当地租金与市场租金的差距越来越大。根据报告，在“最后一击”和高门槛城市物业中，这一差距可能高达40%，而在低门槛城市物业和典型的多市场和门户设施中，这一差距约为15%至25%。

报告更直接地看过去二十年的底线，指出高壁垒关口物业的复合年总收入比低壁垒关口物业高280个基点(11.1% vs 8.3%)。

通过比较所有类别的低壁垒属性和高壁垒属性，Prologis得出后者的值约为前者的两倍，与其他三个类别的Last Touch属性大致相同。