导读 经济观察报记者田最近将业务拓展到河北燕郊，两地隔着一条河。“我们主要在北京做法律拍摄室。我住在燕郊，所以最近把法律拍摄室停靠在这里

经济观察报记者田最近将业务拓展到河北燕郊，两地隔着一条河。“我们主要在北京做法律拍摄室。我住在燕郊，所以最近把法律拍摄室停靠在这里。”11月5日，王明告诉《经济观察报》。

北京某知名法国拍卖网站的业务人员王明在自己居住的燕郊小区地下车库发布了一则法国拍卖行的广告：“北京和燕郊每月新增700-900套司法拍卖行”，“部分房子不合格”。

据人民法院诉讼资产网公布的信息不完全统计，截至11月5日，三河市人民法院2020年实施的燕郊法拍卖房屋数量达到208套(次)，是2019年总数的2.2倍。

在这些司法拍卖行中，相当多的债权人是银行机构。纵观2020年的208套(次)，经济观察报随机抽取了55套有执行文书的房源，其中申请执行人29套为银行机构，占比过半。

大量法国拍卖行是新的

王明整理了11月4日至11月24日20天内开拍的燕郊拍卖行名单。这份清单上有49间套房。

往年由于房源少，王明从未注意过燕郊拍卖市场。在从银行朋友那里得知最近房子涨价后，他接下了燕郊的生意。

王明告诉经济观察报。他的公司专门从事拍卖业务。客户首先与其公司签订拍卖委托合同。选定意向物业后，他们冻结参与拍卖的客户银行账户中起拍价1.5%的履约保证金。他们将协助客户进行风险调查、登记和拍卖。

正常情况下，司法拍卖规则是价格最高的规则。王明不保证拍卖过程。如果客户结果拿下挂牌，王明会协助对接法院拿到材料、缴纳税费、过户等手续，同时协助房子腾退和移交。“我们是房子的转让和交付人。”

如果成功拿下房子，交易完成，王明的公司将收取总成交价的3%，如果不成功，将不收取任何费用。据他介绍，根据他之前的拍卖经验，最终成交价一般会比市场价低10%-30%左右。

据他介绍，目前燕郊可供选择的房源种类繁多，起拍价一般在评估价的60%到10%之间，尤其是第二次拍卖的房源，起拍价普遍较低。

人民法院资产诉讼网显示，截至11月4日，三河市人民法院上个月发布房源数量为57套，2020年以来发布房源数量为208套(次)，其中下半年以来发布执行房源数量达到148套。

2019年三河市人民法院公布的拍卖成交房源数量为94套(次)，2018年为82套，2017年拍卖成交房源数量为10套。但在燕郊房地产交易最活跃的2016年，拍卖成交的房子只有4套。

淘宝司法平台数据显示，截至11月4日，燕郊地区法国拍卖行数量为108套(次)，同比增长27%，其中21套正在拍卖，即将拍卖。2019年，法国拍卖行数量是2018年的2.6倍。

同期，JD.COM拍卖平台燕郊区域法国拍卖行数量为130套(次)，是2019年上架房源数量的5.6倍。其中，正在拍卖或即将拍卖的房屋数量为66套。2019年，上架数量是2018年的近4倍。

从11月以来售出的拍卖行来看，成交价一般在评估价的70%以内。11月，钟君四季花都一套82平方米的成交价格为105万元，是评估价的6.4倍，单价为12800元/平方米。

金谷美丽城一套118平米的房子当天就出手了，成交价161万元，是第四名的6.9倍

据王明介绍，房屋出售后，除了公司收取的3%费用外，其他费用还包括契税、水电、物业、供暖等。“其他成本还在，但绝对比市场价便宜。至少省个装修费没问题。”

银行债权人占一半以上

11月2日，三河市人民法院对东方夏威夷北区一处93平方米的房屋进行了拍卖，申请执行人为农业银行三河市支行(601288，古坝)。该房产于2019年9月22日被查封，将于12月5日在JD.COM拍卖平台拍卖。

该套房源于2016年8月18日抵押给农业银行，对应债权金额192万元，贷款期限20年。根据三河市人民法院判决，贷款用途为买房，自2017年9月24日起逾期。

据《经济观察报》报道，2016年8月22日，同一被执行人还以购买二手房的名义向中国银行大厂支行(601988，古坝)借款196万元，借款期限为20年，偿还本息6万元后终止借款。拍卖这些房子的收入主要用于偿还银行贷款。

另一套已于9月9日在府城四期拍卖的房屋，三河市人民法院执行裁定书显示，被执行人为中国银行燕郊支行，于2018年9月27日抵押给中国银行，贷款金额126万元。贷款用于购买二手房和贷款

款期限为30年。

另一套于10月10日成交的福成五期的房源，申请执行人为中国邮政储蓄银行三河燕郊支行。该套房源于2016年7月4日抵押给邮储银行三河燕郊支行，贷款额度为100万元，贷款期限为15年，最终该套房源成交价为79.3亿元。

类似的情况并不在少数，从三河市法院2020年以来公布的208套(次)法拍房源中随机抽取55套房源发现，其中银行机构作为申请执行人的房源数为29套，占比超过一半。其他法拍房源涉及民间借贷、个人房屋买卖、个人借款、小额贷或信托借款等纠纷。

大部分银行机构申请执行的房源中，被执行拍卖的房源即抵押给该银行机构。据一位熟悉燕郊房地产市场的人士透露，判断这类性质并不难，一般超过20年贷款期限的基本可以判定为按揭贷款，“如果按揭抵押房源被拍卖，很大可能是因为断供。”

据其介绍，一般房屋作为抵押物的贷款有两种，一种是经营抵押贷，一种是按揭贷。2017年前后，在燕郊房地产上行过程中，不乏投资客用抵押贷炒房的行为，甚至部分激进的投资客通过民间借贷及小额贷进行炒房。

根据他的了解，在燕郊，经营性抵押贷款，一般期限均在10年左右，很少有超过15年以上期限的。“当时很多炒房客都是卖一套房的钱，来作为买两套的首付，或者通过提高评估价来从银行机构套取首付款，用抵押贷炒房的毕竟是少数。”

相比抵押贷，用民间借贷或小额贷作为过桥资金的炒房客并不在少数。“像提高评估价这种方式，先向个人或小额贷公司短期拆借首付款，等银行款下来了，套取出来再还上，仅仅有几千元到几万元不等的成本，等于零首付买房。”上述熟悉燕郊房地产的人士透露。

该人士告诉经济观察报，从去年开始，不断有一些老客户向其打听燕郊房价走势，“说月供撑不住了，问房价还有没有翻盘的机会，二手房会不会放开限购，人才政策会不会松动，很多人都撑不住了。”

炒房客溃败

对于多数房地产投资客而言，包括燕郊在内的环京楼市是一场噩梦，尤其是在2017年6月燕郊限购政策出台前后的几个月，一部分投资客重资押注北京平谷线，部分投资客以超过3万元/平方米价格囤积房源。

一位燕郊资深房地产投资客告诉经济观察报，他于2008年前后定居燕郊，房价在万元以下的时候，他先后买入四套房，2015年和2016年房价上行过程中，他卖出两套。“等于赚了三倍以上。”

2017年北京317调控政策出台后，燕郊非但没有收到影响，反而受到大量投资客的追捧，加上地铁平谷县开工仪式举行等消息，燕郊房地产界普遍认为房价涨至4万元/平方米指日可待，首尔甜城等部分小区二手房价格已经炒到3.9万元/平方米。

在这种背景下，这名资深投资客以2.8万元/平方米-3.3万元/平方米的价格先后在燕郊买下三套房。“卖了两套房的钱，除了留下百十来万用来还月供，其他的基本都投出去了。那个时候想着，等年底价格涨到4万就卖掉了。”

但他等来的不是房价涨到4万元/平方米，2017年6月三河出台限购政策后，燕郊楼市成交遭遇寒冬，到了年底，月均成交套数不足2016年平均水平的十分之一。在这种情况下，房价开始出现松动。

到了2019年初的时候，该名资深炒房客预留的月供已经所剩无几，“那个时候只能坚持到春节后，只能割肉了，春节前，委托中介卖出一套两居室，这套房买的时候6千多价格，卖的时候不到1.8万元。”他说。

在他的五套房产中，卖出去的这套属于次好房源，本来不打算卖，但一方面市场下行，购房者更为挑剔，较差的房源基本无人问津;另一方面，其他房源卖掉的钱，还不够用来还银行尾款。

他告诉经济观察报，目前手中的资金可以确保月供续期到2021年六七月，对他而言，这是一场与时间赛跑的游戏，随着燕郊一手房限购有条件放开、地铁平谷线北京段开工，燕郊的房价也在缓慢上升。

目前，燕郊一手房价格普遍超过2万元/平方米，部分品质较好的房源价格达到2.5万元/平方米左右。房价每上升一点，这名投资客的亏损就会减少一点，“关键是能不能坚持到房价和成交回暖的时候。”他苦笑。

在近几年燕郊房价跌宕起伏的过程中，通过炒房实现财务自由或置换到北京的投资客不乏其人，像这位投资客被深套的人也不在少数。上述熟悉燕郊房地产人士透露，除了普通投资客外，大量的房地产公司员工和中介也被套住。

据该人士透露，炒房客中断供的人不在少数，但在庞大的燕郊投资客中占比并不高，目前拍卖的房源中，大部分在2019年就已经违约或断供，“一小部分高杠杆的可能会出现断供，大部分人还是能坚持住的，但未来会如何，谁也预料不到。”