导读 时隔四年多，恒大地产重组深房A，最终流产。深房A创下a股公司最长停牌纪录。近一个多月来，围绕恒大债务风波以及随后的战中转股，也预计恒

时隔四年多，恒大地产重组深房A，最终流产。深房A创下a股公司最长停牌纪录。

近一个多月来，围绕恒大债务风波以及随后的战中转股，也预计恒大与深房A将于11月8日同时宣布终止重组。

这背后是房地产融资不断收紧，房地产降杠杆的趋势没有改变。近五年来，除少数国企和央企外，房企再融资a股没有突破。

11月9日，复牌的深房A收于跌停，港股中国恒大收涨2.18%。

作为“三条红线”下资金链最紧的房企之一，恒大借壳上市失败，但其减债无法停止。早在年初，恒大董事长许家印就定下基调，今年的核心任务是降负债。最近几个月，恒大下大力气筹集资金还债，最根本的还债方式就是快速销售回款产生现金流。

接近恒大的人士表示，恒大希望在相对较短的时间内至少遇到“三条红线”中的一条。

重组终止的背后

2016年10月，恒大与深房A签署重组协议，计划借壳上市，回归a股。大约8个月后，恒大以70亿巨亏退出万宝之争，将股份转让给深铁。

对于重组，投资者一度给出乐观预期。2017年至2018年，恒大地产引入三轮投资1300亿元，最高估值达到4000亿元，超越万科。

但之后房地产再融资持续收紧，深房A一直停牌，数次公告和重组延期。这一延迟长达4年多，战投人期待的上市也落了空。

随着时间的推移，不少市场人士认为恒大与深房A重组失败已在意料之中，这只能再次证明a股房地产再融资防线吃紧。

房地产公司a股再融资包括增发、配股、借壳上市、可转债等。自2015年以来一直收紧，几乎从未发布。即使房地产企业拆分了物业、商业、长租等子业务，想在a股上市，与房地产相关的仍然很难。

过去几年，在a股再融资的房企屈指可数，只有一家借壳上市。2015年4月，金风投资与绿地集团的重组获得证监会有条件批准，4个月后绿地控股(600606，古巴)成功借壳上市。

近年来，固定增长的病例数也很少。仅2018年，保利地产(600048，股吧)就引入90亿战投，而大悦城(000031，股吧)今年年初募资24亿，是2018年以来唯一一家a股房地产股权融资单笔成功全额发行的案例。

今年9月，平安宣布退出招商蛇口(001979，参股)，募资35亿元，收购南油集团24%股权。市场人士认为，这也是房地产再融资仍受到严格控制的表现。

a股上市融资无望，房企纷纷赴港上市。数据显示，2018年有12家房企赴港IPO，2019年有13家房企赴港IPO。今年以来，已有超过10家房企在香港提交上市申请，其中不包括分拆物业上市。

一位机构人士表示，不支持传统开发商上市(包括借壳)是监管部门几年来保持的默契。

接近监管人士表示，2019年6月以来房地产融资全面收紧，无论是信贷、海外发债、房地产信托还是其他非标融资，都让

此前，恒大的主要压力来自与展投的对赌协议：若未能在2021年1月31日前上市，将赎回全部股份。近一个多月来，恒大基本解决了这个问题，暂时缓解了资金压力。

11月8日公告显示，恒大1300亿战投中，863亿已转为股东；357亿战争投资已经谈妥，即将签署补充协议；50亿战争投资正在谈判中，因为它涉及到自己大股东的资产重组；恒大集团已支付剩余30亿战投本金，即将回购。

这个紧急而危险的“地雷”拆除后，恒大仍将长期面临偿债和财务重组的压力。因此，今年面临“生死战”的恒大，正不遗余力地回笼资金，减少负债。

与战投转股思路一致，转让股权资产是恒大进一步缓解债务压力的重要举措。

9月以来，恒大分拆转让老地产股，引入235亿港元战投，包括马云、马花藤等人。为此，许家印出售了恒大约30%的物业股权。

此前投入巨大的新能源汽车也在抛售股票。恒大健康(汽车)配股募资40亿港元后，恒大于11月1日将其持有的广汇集团40.964%股权转让给申能集团，转让总金额为人民币148.5亿元。广汇两年前被恒大收购，主营业务包括汽车销售。

在集团公司层面，恒大也进行了配股。10

月14日，中国恒大公告拟配发及发行最高约26.29亿股新股份，预计可得融资净额约42.56亿港元，投资者阵容豪华，包括全球最大公募基金Vanguard(先锋基金)、挪威央行主权基金Norges Bank等。

这次股权融资完成后，许家印家族对中国恒大的持股将从77.78%稀释至76.26%。

据记者统计，恒大通过转让各种股权资产，缓解的资金压力超过1400亿。

此外，恒大还将资产分拆上市，预计也能筹集到较多资金，恒大汽车拟在科创板挂牌上市，准备工作正在紧锣密鼓进行中;恒大物业也已经向港交所提交上市申请，市场预计恒大物业将募资10亿美元以上。

按恒大总裁夏海钧的说法，恒大物业一旦完成拆分上市，中国恒大的净负债率将下降19%。

除此之外，销售回款将成为恒大降负债的最大筹码。

刚刚过去的楼市“金九银十”，恒大推出全国楼盘大优惠，两个月销售达到1800亿，回款1358.5亿。

今年1-10月，恒大累计销售6325.9亿元，已超过去年全年6010.6亿元的销售额，完成6500亿元年度目标的97.3%;累计销售回款5307.4亿元，超过去年全年的4715亿元回款。

按目前的销售速度，恒大或将超额完成全年6500亿销售目标，并有望向8000亿内控目标冲刺。

截至9月24日，恒大有息负债较3月末已下降约534亿，并提前归还9月25日以后到期借款共435亿。

在3月份的业绩会上，许家印表示，未来三年恒大有息负债将平均每年下降1500亿元，负债率到2022年达到行业中低水平。