导读 2017年7月，上海在全国范围内推出两个“只租不卖”的宅地，打响了全国租赁住宅用地市场的“第一枪”，被业内视为调整土地供应结构的一次尝

2017年7月，上海在全国范围内推出两个“只租不卖”的宅地，打响了全国租赁住宅用地市场的“第一枪”，被业内视为调整土地供应结构的一次尝试。2017年，上海共出让租赁土地21宗；2018年第一年，又出让了5宗租赁土地，自此，租赁土地成为上海土地市场的重要组成部分。

廉租房是上海“四位一体”住房保障体系中的基本保障品种，覆盖在上海市区登记的低收入住房困难家庭。担保方式分为租金分摊和实物分摊，以租金分摊为主要方式。

深寿润投资公司总经理杨勇介绍，“四位一体”住房保障体系包括廉租房、公租房、经济适用房和安置房。廉租房是政府保障性住房的范畴，是政府保障职能的体现。它由财政资金支持，并有特殊的分配政策。

根据杨勇的说法，廉租房是针对社会最底层的居民。他们没有能力购买经济适用房和租住公租房，这是政府最需要关注的弱势群体。“这反映出市政府在财力的支持下，越来越重视社会弱势群体的生活保障，这是人民政府为人民的一种体现。”

“十三五”期末考试临近。日前，上海市房管局披露，“十三五”期间，上海市巩固了廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、安置房“四位一体”住房保障体系，有效缓解了全市中低收入家庭住房困难。其中，上海廉租房基本保障了低收入住房困难家庭，累计受益家庭13.3万户，较“十二五”末增长20.9%。

海派“底层”

上海决心在加快社会底层人民住房保障方面“兜底”。

2017年7月7日发布，《上海市住房发展“十三五”规划》。首次将公共租赁住房纳入“四位一体”住房保障体系，建立“购租并举”住房制度。同年9月，上海发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)，由六大部分26条措施组成，明确加快培育发展住房租赁市场，提出“到2020年基本形成多主体参与、多品种供给、规范管理的住房租赁市场体系”的目标。同时要求加快供给侧结构性改革，大幅增加租赁住房建设供给，满足多层次住房租赁需求。

在增加租赁住房供给方面，《实施意见》指出，要增加租赁住房供给，完善住房供给结构，通过新增土地、按规改建商品房、引导工业园区建设、稳步有序开展集体建设用地建设租赁住房试点等方式，为实现租赁居住目标提供物质保障。

在租赁住房区位规划布局方面，《实施意见》要求租赁住房布局在就业集中、交通便利、生产生活便利、租赁住房需求集中的区域，如城市中心或副中心的服务业集聚区、高校的科技研发集聚区、各产业板块的高端制造业集聚区、郊区的新城市中心和轨道交通覆盖区。

根据上海住房发展“十三五”规划目标，“十三五”期间将供应住房用地5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷。

在执行层面，由于廉租房由政府财政主导，也由区政府指定的公司承担。如上海旭方(集团)有限公司、上海红方(集团)有限公司、上海西部企业(集团)有限公司、上海北方企业(集团)有限公司等。除了t

目前上海廉租房标准为人均居住面积7平方米(含)，经济困难标准为三人及以上家庭人均月可支配收入不超过3300元(含)，人均财产不超过12万元(二人及以下家庭和因病支出贫困家庭标准提高10%)。

实施之初，廉租住房住房困难标准为人均5平方米以下，2003年放宽至7平方米。目前累计受益家庭已达13万户，目前约有4万户家庭享受该政策，其中3.2万户家庭通过租金分配得到保障，其余8千户家庭通过实物租金分配得到保障。

根据上海城市房地产评估有限公司的一份研究报告，在2010年之前，上海只有大约700-800个家庭。因此，当时提出要尽最大能力保障廉租房。但由于社区内实物租赁的家庭数量较多，给社会管理带来很大压力，后来政策进行了调整。

2015年后，物流租金规模得到严格控制。事实上，上海经济适用房存在供需失衡的问题。

2019年底，上海市房管局启动

新版《上海市廉租住房租金配租管理实施细则》，有效期至2024年12月31日。

另一方面，肩负保障房建设销售重任的上海国资旗下企业，也面临营收难题。上海城建(集团)公司，其全资子公司上海城建置业发展有限公司(简称“上海城建置业”)是上海市重要的保障房建设主体，主要负责闵行、青浦及嘉定区的保障房建设。上海城建置业开发的商品住宅和办公楼主要位于上海、无锡及南昌等地，由于宏观调控，2018年的时候，上海城建置业签约销售22.7亿元，同比减少53.4%;结转收入50.9亿元，同比增长13.8%。当期结转收入和利润增长主要因结转的商品房项目较多，但受到保障房销售下滑的影响，当期签约销售明显减少。

截至2019第一季度，公司在建住宅项目10个，计划总投资615.6亿元，累计投入338.0亿元，已结转收入 186.5亿元;其中保障房项目3个，计划投资259.9亿元，已投资191.8亿元，结转收入138.8亿元。进入2020年，房地产投资尤其商品房项目资金有待回笼，该公司面临一定投资支出压力。为减少资金压力，2020年8月，上海城建集团将位于徐汇区的一栋总建筑面积4.9万平方米的办公楼卖给隧道股份(600820,股吧)，作价5.57亿元。

房价调控之选?

上海市房管局方面透露，由于上海房价上涨压力长期存在，不管是公租房还是租赁房未来都会提高供应量。

杨勇认为，在租房层面上应该分为三个等次，第一个层次是完全市场化的，对应租赁房，也就是R4地块;第二层次是政府希望留下的人才，对应的是公租房略有补贴;第3个层次就是完全政府来兜底的，即廉租房。

杨勇指出，目前上海租赁市场结构基本合理。但随着完全市场化的租赁房大量入市，公租房可以逐步退出历史舞台。一个是占用了大量的政府财政资源(土地出让金补贴、运营补贴)，第二个是略微优惠的幅度其实并不高，第三个是准入资质的认定，后期的管理，存在一定的后遗症。

据一名知情人士透露，地方政府过往对廉租房群体的关注稍微薄弱了一些，参考主要经济体向弱势群体发放补贴的做法，政府财政应该为最弱势的居民服务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，综合第三方机构数据，从2000年到今年11月份，上海一手房均价从3327元/平方米涨到了56276元/平方米，上涨了大约16.9倍;2015年的时候，上海一手房均价约为31975万元/平方米，5年之间涨了76%。

房价飙涨的同时，上海的地价十年间也涨了1.25倍。2010年，上海住宅土地成交楼面价均价为5800.99元/平方米;2020年1-11月，住宅土地成交楼面价均价为13050.12元/平方米。

一边是“房住不炒”，一边是完善住房保障扩大保障面积，上海房地产调控依然任重道远。

(作者：唐韶葵 编辑：李清宇)