导读 一些城市的房地产市场越来越热，这使得监管的大锤密集到来。1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简

一些城市的房地产市场越来越热，这使得监管的大锤密集到来。

1月27日，杭州市住保房管局发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“《通知》”)，再次围绕“房住不炒”这一核心，加强了对杭州住房市场的调控。

当天，广州工农钟健四大银行房贷价格全线上涨，提高了房贷利率。此前，上海、深圳等城市也相继出台政策，加强对楼市的监管。短短两周内，几个热点城市打出了新一轮调控大旗，再次给楼市蒙上了一层寒意。

密集的政策可能不会对市场产生立竿见影的效果，但对房价继续上涨的预期会产生强烈的影响，这将导致部分过热的市场回归理性。而影响最大的无疑是房地产企业。

虽然很多受访房企向CBN表示，仍需观察政策的影响，但暂时没有调整经营策略。然而，悲观情绪在资本市场已经充分显现。最近几天，地产股再次承压，创出新低。a股市场上，曾经“招千金”的龙头保利发展(600048)、金地(600383)跌破净值，而上市的内资股则呈现大规模破网状态。

在业内人士看来，政策收紧将加速房企分化，开发商未来将面临资金困难、利润下降等困境。因此，房企可能会加速销售，提高营销力度，拓宽营销渠道，迅速回笼资金。

房地产市场越来越热，城市也在采取行动

新出台的杭州市楼市调控《通知》主要内容如下：购房资格方面，第二套住房在杭州落户满5年即可购买，供房人须在限购范围内购房满3年，且在限购范围内无自有住房记录满3年可认定为无房家庭，高层次人才的优先购房资格也须在3年后无自有住房记录后享受。

在房屋过户方面，如果新房的中签率小于等于10%，并且通过优先购买的方式获得了热房，那么在取得房产证5年后才可以过户。与此同时，与上海新的房地产调控政策一样，个人住房转让增值税的免征年限也从2年提高到了5年。

同策研究院高级分析师李潇潇认为，杭州新调控政策对市场的影响是通过降低市场中的房票、提高投资买家的进入门槛来实现的，投资者的收益周期进一步延长。

“如果考虑拍卖销售的话，从买房到退出的期限将从网签到领证延长到7年，为期2年。即使在此期间房源能够翻倍，年化收益率也只有10.4%，与市场上的理财产品相比并无优势，同时还承担着低频房地产交易和资产流动性锁定的风险。”此外，延长个人住房转让增值税免征年限，会降低二手房转售的性价比，降低二手房市场的受欢迎程度。

与杭州的行政控制相比，广州采取了财政手段加大控制力度。据悉，广州首套房贷利率调整为LPR 55bp，第二套房贷利率调整为LPR 75bp。之前，第一套房是LPR 40bp，第二套房是LPR 60bp。变更后，首套房贷和二套房的利率分别为5.2%和5.4%。

广州当地一位经纪人告诉CBN，“有一个房间，客户两周前刚订好，总觉得不着急。如果他们签订了合同贷款，将按照新的利率计算。”

“金融对房地产的影响一直是

诸葛找房数据研究中心分析师陈晓也表示，房贷利率的上调，意味着月供的增加和买房者的购房成本增加，对刚需者的影响会更大，或者会减少一部分购房需求，也会对炒房产生一定的抑制作用。

精准打击市场投机

新的一年全国各地的住房调控新政策，把楼市的“冷却剂”洒向了房地产交易环节的各个环节。

中原地产分析师陆在接受第一财经记者采访时表示：“最近这么多动作，真的是在给市场一场虚火。“基本上它们是精确打击。上海认可度高，新规对彩票有明确的定义。该方法增加了持有成本；杭州落户门槛低，所以新规提出了落户后购房的资格年限。这是为各个城市最突出的矛盾而设定的，就是在“一城一策”的指导思想下，降低市场预期。如果后续市场降温不显著，会有相应的措施。只有这样，才能恢复真正的市场。”

卢认为，正常的刚需、刚改和置换在目前的市场上不会有太大的问题。“但目前的交易节奏会比以前慢。毕竟在新规和银行信贷管控的影响下，交易周期会明显变长。”

调控密集出台，房地产企业最着急。很多房地产开发商表达了与CBN类似的观点：现在企业普遍缺钱，需要加紧去库存，所以他们肯定乐于看到降息而不是紧缩，这必然会伤害到一些买家

需求。

　　一位TOP10房企内部人士称，集团在当地的营销策略暂时还没有调整。也有华南房企人士称，按照常规打法，春节前后即便利率没有变动，房企都会有一波加大营销力度的做法，这次正好叠加了政策因素。

　　另一家二线房企负责人则表示：公司暂时没有什么应对的动作，还是按之前的销售计划进行。1月份基本上都是新开盘的项目，蓄客了一段时间，所以卖起来感觉还好，后续不知道会不会有反应，一般政策的反应都要过一段时间才会出现。

　　房企洗牌加速

　　2020年，在克而瑞重点观测的45家典型房企中，全口径销售业绩低于平均增速的房企达11家，其中增速为负的7家房企中，有4家为千亿房企，仍能保持高速增长的房企不足10%。

　　与此同时，中等规模房企面临增长困局，500~800亿规模的房企数量则较往年明显减少，500亿规模梯队以下的部分房企面临增长困局、补位能力不足。

　　克而瑞认为，随着政策调控融资端的进一步收紧，高杠杆、高负债的运营模式无法持续。预计未来行业竞争和企业经营压力加剧，不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。

　　2020年8月20日，住房城乡建设部和人民银行召集了重点房地产企业座谈会，有12家房企参加，这些企业被要求按照“三道红线”进行调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

　　年末，央行、银保监会划出两条房地产贷款占比红线，第一财经记者研究发现，有3家一线银行房地产贷款占比超越上限，与这些银行合作的主流房地产上市公司有约20家，踩线银行未来将收紧房地产贷款。

　　有券商人士认为，两项政策分别约束了行业融资的需求和供给，“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债;“贷款集中度管理制度”主要约束金融机构行为，限制金融机构向房企和居民授信。

　　从三道红线、涉房贷款管控，到房贷利率上浮，房地产行业去金融属性的大幕已彻底拉开，开发商也面临“供给侧”改革，劣质房企将被加速淘汰。

　　对于中小房企而言，本就缺少融资渠道，主要资金方中小银行又面临更低的房地产贷款上限。因此，中小房企会加速退出市场，房地产市场的集中度会进一步提高，房企头部效应会越来越明显。

　　行业加速洗牌背后，一个更趋稳健的地产时代也正在到来。

　　中信证券认为，无论政策“跷跷板”短期如何摆动，大企业的盈利正日趋平稳。这是一个供给侧改革的时代，优秀公司已经开辟新的发展局面。

　　华泰证券表示，2021年地产金融环境拥有更高的能见度，虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。