导读 近两年，房地产调控政策逻辑发生转变，房企三道红线、房贷设置两道红线及土地供应的两集中政策，给房企投资、营销、融资等带来了新的挑战。

近两年，房地产调控政策逻辑发生转变，房企“三道红线”、房贷设置“两道红线”及土地供应的“两集中”政策，给房企投资、营销、融资等带来了新的挑战。

6月22日，中指研究院发布的《2021中国城市开发投资吸引力排行榜》显示，不同城市在产业基础、创新实力、交通通达性等因素影响下，人口吸引力进一步分化，房地产开发投资潜力也呈现出新的特点。

上海居城市投资吸引力榜首

研究结果显示，2021年，上海、北京、深圳和广州四个一线城市投资吸引力排名继续保持领先，杭州、成都、南京等1.5线城市紧随其后，前二十名均为一二线核心城市。具体城市来看，上海、北京、深圳、广州投资吸引力排名保持不变，继续稳居前四位置。

杭州依靠数字经济创新发展，人才引进、落户政策不断升级，投资吸引力连续4年保持全国第五位;成都、南京、武汉、苏州、重庆等1.5线城市位列6-10位，其中成都凭借成渝双城经济圈规划利好、不断完善的交通网络以及人口的大规模增加等有利因素，投资潜力有所提升;苏州依靠较强的人口吸附力和发达的电子信息产业、装备制造等行业，投资潜力保持不变;武汉2020年受影响较大，但今年以来经济、房地产市场均出现较好恢复，投资吸引力排名亦保持不变。

西安、郑州、长沙、天津、宁波、合肥、佛山、青岛、东莞、无锡等二线及以上城市位居第11-20位，其中无锡常住人口增长较快，房地产市场热度较高，投资吸引力排名进入前20。其他2.5线及三线城市中，珠海、惠州、常州、嘉兴等长珠三角城市群内紧邻中心城市的地级市排名靠前，投资吸引力高于其他区域同级别城市。

GDP万亿城市扩至23个 舟山GDP增速居全国首位

2020年，的持续影响下，全球经济衰退，失业率持续走高，国内经济亦受到明显冲击，但随着国内防控效果的显现，我国经济保持了较好恢复势头，全年GDP实现2.3%的正增长。

图：2020年各城市GDP及增长率 数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据

图：2020年各城市GDP及增长率 数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据

从中指院监测的城市数据来看，2020年，仅舟山GDP增速超10%，稳居全国首位。

2020年，我国GDP“万亿”城市增加6个至23个，核心一二线城市规模突出。2020年，我国地级以上城市平均GDP规模在3500亿元左右，23个GDP“万亿”城市经济总量占全国比重高达40%，头部城市领先优势突出。上海和北京的经济规模总量均超过了3.5万亿，远超于其他城市，广州、深圳、重庆等地GDP规模紧随其后，在2.5万亿以上。

苏州作为东部地区的核心城市之一，经济总量达到了20171亿元，电子信息产业、装备制造业等六大主导行业在拉动工业经济企稳回升中发挥有力的支撑作用，叠加服务业稳步复苏，全年经济总量成功迈进了两万亿门槛。

杭州受益于数字经济的赋能发展，高新技术产业也在稳步推进，在“新产业、新业态、新模式”为主要特征的经济发展模式下，GDP总量达到了1.5万亿以上;成都计算机通信和其他制造业、石油和天然气开采、烟草制品业等发展稳定，服务业逐渐恢复，GDP总量同样保持在1.5万亿以上。

武汉、南京、天津GDP总量均在1.4万亿~1.8万亿之间，其中武汉经济受的冲击较大，下半年在政策支持下加速复苏，经济基本盘得以稳住;其他城市经济总量均在1.3万亿以下，其中泉州、济南、合肥、南通、西安及福州经济稳定增长，2020年成为GDP万亿规模以上的新成员。另外，2020年东莞GDP已达到9000亿以上，即将进入万亿门槛。

中西部重点投资集中于六大核心城市

近年来，我国积极推动城市群、都市圈发展模式，大力增强中心城市对周边地区辐射带动能力，培育发展现代化都市圈，增强城市群人口经济承载能力。城市群已成为支撑中国经济高质量发展的主要平台，是中国当前以及未来发展的重点。

2021年3月，《“十四五”规划纲要》提出要发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。

具体来看，在推动城市群一体化发展方面，要全面形成“两横三纵”城镇化战略格局，优化提升京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游等城市群，发展壮大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、关中平原、北部湾等城市群，培育发展哈长、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等城市群。

对于房地产行业而言，一二三四线的城市分级模式逐渐成为“过去式”，而围绕城市群展开的中心城市、卫星城市已经成为房企开发投资布局的着眼点，也是其运营转型的着力点。

图：2021年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况

图：2021年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力排名区域分布情况

数据显示，2020年，中国五大城市群(长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝)以11%的土地，聚集了全国42%的人口，实现GDP达54.8万亿元，占全国GDP总额的54%，是我国经济发展的主引擎，区域集聚和规模效应显著。

从中指院的研究结果来看，东部三大城市群及山东半岛主要城市房地产开发投资吸引力排名领先，中西部六大核心城市投资潜力亦较为突出。

中指院认为，东部三大城市群及山东半岛核心城市经济基础好，创新动能强，对外开放度较高，吸引了大量人口聚集，2021年长三角、粤港澳大湾区、京津冀和山东半岛分别有7、4、2、1个城市位列全国投资吸引力前20名。其中，长三角和珠三角城市群发展较快，区域整体竞争优势突出、带动效应明显，城市群内有超半数城市跻身全国前50名，粤港澳大湾区9个内地城市中，7个排名位列前50。

中西部重点投资区域则主要集中在成都、武汉、重庆、西安、郑州、长沙等区域中心城市，近几年积极推动城市产业和基础设施发展，交通枢纽规划及建设也快速推进，加之人才引进力度不断加大，对周边人口吸附力逐渐增强，中长期投资潜力较大。

“对房企而言，面对常态化调控政策的不断加码，房企投资、营销等经营管理难度加大，未来深耕具有发展潜力且适合自身特点的城市将是企业投资的重要聚力点。在政策引导下，城市群和都市圈的经济和人口承载能力将进一步增强，未来京津冀、长三角、粤港澳、成渝、长江中游等核心城市群及都市圈，房地产市场发展优势将更加凸显。”中指院分析表示。