导读 9月13日，北京住房公积金管理中心出台公积金贷款新政：贷款额度与缴存年限挂钩，缴存超11年，才可贷120万元;二套房既认房又认贷，二套最高

9月13日，北京住房公积金管理中心出台公积金贷款新政：贷款额度与缴存年限挂钩，缴存超11年，才可贷120万元;“二套房”既认房又认贷，二套最高贷款额度降至60万元;首付比不再统一20%，普通住宅35%，二套非普通住宅80%;城六区到6区外买房可上浮额度，东城、西城区上浮20万元，朝阳、海淀、丰台、石景山区上浮10万元。

以上政策将从9月17日正式施行。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多数。公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。

置换人群受影响最大

就在公积金新政传出的当天夜里10点左右，某限竞房购房群陷入恐慌，群里有不少购房者是采取了“组合贷”形式，新贷调整后则意味着他们可能要放弃公积金贷款，改为全商业贷款，购房成本会相应增加。一位群名为豆米的单身购房者，去年刚满5年社保，有资格购房，计划购买该限竞房一套面积为90平方米的普通住宅，网签价为300万元(小于评估价)，首付105万元，如果组合贷款申请成功，所需贷款的195万元，可用公积金贷120万元，商业贷款贷75万元，由于公积金贷款利率低于商业贷款利率，每月可以少还不少，但新政打乱了豆米的计划。

位于亦庄开发区的我爱我家工作人员刘力也在接到客户电话后，紧急赶往门店，距离9月17日不到三天时间，能否赶在行政实施前办完网签将决定着业主的贷款额度多少。刘力手上的客户有3个是使用住房公积金的客户，如果使用商业贷款，则额度贷不到原计划的120万元，也就意味着他们的首付需要提高。

虽然在实际购房中，使用住房公积金的贷款比率要少于商业贷款，但需要注意的是，在使用住房公积金贷款的人群中，“刚需”占了较高比例，而在这些“刚需”中，参加工作5年到7年的人群又是“刚需”购房群体中的主力军。而新政中的缴存11年，才可贷款120万元无疑会迫使“刚需”走上商业贷款或全款的道路。

而受到此次调整影响较大的人群可分为两类：一类是首付低于100万元的刚需，另一类是置换人群。第一类人比较少，这种属于用纯公积金贷的钱更多，商贷不划算。买的房子一般在200万元以下。首付高于一百万的刚需，一般都选择纯商贷或者组合贷，但其实组合贷并不太划算，组合贷虽然月供可以低一千块钱左右，不过房子的评估价低，首付会高一点，不怎么划算;第二类是置换人群，这类人群往往是有贷款记录，二套房走商业贷款贷不多少钱，但是选择公积金贷款可贷120万元，这部分人群受到的影响最大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。

在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

从目前北京市场现状来看，政策端并不需要进一步加大调控力度。贝壳研究院Real Data数据库显示，上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏，但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落，三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑，市场整体表现较为低迷。

未来公积金提取难度将增加

新政调整后规定：公积金只能买户籍地或者户籍所在省会的住房。新政也将规范购房提取业务，不再是购买任何城市的住房都能在北京提取公积金。据悉，除了购买位于北京市行政区域内的住房，提取公积金仅限于购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房。还需要注意的是，如果住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。