08月31日房产资讯：【公司深读】荣盛发展:“产业园区”成第二大利润业务板块
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作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
8月13日，荣盛发展（002146.SZ）发布半年报，2020上半年实现营业收入261.54亿元，同比增长7.36%，实现归母净利润29.46亿元，同比基本持平。
上半年，荣盛发展签订商品房销售合同面积 434.22 万平方米，同比增长 2.73%；合同金额 482.25 亿元，同比增长 3.54%，完成全年1210亿元销售目标的40%。
克而瑞2020年上半年销售排行榜显示，以全口径销售来看，荣盛发展排名31；以权益销售额来看，排名22。去年同期，分别排名36和24。
递交招股书，拟分拆旗下物业公司荣万家赴港上市，是荣盛发展上半年的重要性事件。
全观财报，大本营河北仍是业务主力区域，贡献了50.23%营收；产业园区运营有所突破，实现收入20.3亿元，同比大增90.4%；经营活动现金流依然是负数，但有所改善；上半年拿地积极，在全国22个城市新增土地45宗。
抓住窗口期拿地，土储达4036万平
“两横、两纵、三集群”是荣盛发展的项目布局策略。“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。
按照以上布局策略，荣盛发展上半年抓住窗口期积极拿地，先后在京津冀、长三角、中西部区域的 22 个城市获得土地 45 宗，规划建筑面积 467.43 万平方米，耗资208.8亿元。截至报告期末，荣盛发展土地储备建筑面积 4036 万平方米，能够满足其3年左右的销售需求
从土储的城市能级分布上看，荣盛发展避开竞争相对激烈的一线城市，以项目利润为导向专注布局二线及强三线城市，土储结构较为合理、数量充足。得益于庞大的土储及合理分布，荣盛未来地产主业的增长将依然保持强劲。
另外，为了提升了获取项目的质量和项目运营效率，荣盛发展自2017年以来采取跟投机制，将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂钩，实现收益共享、风险共担。2020 年上半年，荣盛发展新增跟投项目 26 个；截至6月底，累计实施跟投项目 91 个。
债务方面，荣盛发展上半年实现销售回款 305.91 亿元，新增融资额 329.82 亿元，促进了现金流状况的改善，财务结构得到优化，有息负债总额为672.7亿元，较去年年底小幅上升13.1亿元；报告期末，资产负债率 82.74%，同比下降 1.64 个百分点；净负债率为85.86%，同比下降10个百分点。
截止至2020年6月，荣盛发展在手现金286.7亿元，短债覆盖比率1.0，较2019年底有所提升。
产业园区营收增长90.4%，成第二大利润点
2016年，荣盛发展提出“3+X”战略，“3”是指地产、健康及金融三大核心业务。后随着健康和金融行业的市场变化，这家公司主动将三大核心业务调整为地产、产业园和康旅，形成了包括地产板块、康旅板块、产业园区板块、金融板块以及设计、物业等其他版块在内的多元化业务布局。
2020上半年，荣盛发展实现营业收入261.54亿元。其中，房地产业务收入为226.39亿元，其他业务板块合计营收35.15亿元，占总营收比重提升了2.2%至13.4%。
产业园区业务增长较为亮眼，实现营收20.4亿元，同比增长90.35%，主要系唐山路南园区等多个园区一级土地开发收入回款增加所致。
荣盛发展的产业园业务以土地整理业务为主，通过PPP等模式与当地政府合作，开展土地整理业务。目前，产业园区板块业务已成为荣盛发展的重要业务来源和第二大利润点；期内，荣盛兴城贡献净利润3.11亿元，占总净利润比重达到10.8%。
物业板块上半年有重大事件发生，荣万家于今年6月24日向港交所递交上市申请，当前在管总建筑面积为4843万平方米。
康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，现已在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、河南焦作云台山、安徽省黄山等国内区域实现布局，跻身行业第一梯队。报告期内，荣盛康旅实现营业收入3.79 亿元，新增土地储备面积77.48 万平方米。
金融板块方面，振兴银行报告期内达成了各项经营指标，截止2020年6月底，资产规模达263.86亿元，累计超过615万客户提供金融服务；中冀投资上半年完成12个股权投资项目，获得了较大幅度的账面浮盈，其投资项目京源环保、江航装备完成科创板上市。
其他业务板块，设计公司报告期内实现营收1.3亿元，完成产值2.51亿元，设计完成了风景园林资质乙级升甲工作；实业公司上半年完成产值9亿元，实现营收7.3亿元。
总体来看，今年上半年，荣盛发展的态势依然是稳中有进。