导读 文字|飞鱼资本市场团队流程编辑|王千香港上市地产公司景泰富(HK 1813)在国庆假期突然大幅下挫。飞宇金融翻阅了公司2020年半年报，发现了一

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流程编辑|王千

香港上市地产公司景泰富(HK.1813)在国庆假期突然大幅下挫。

飞宇金融翻阅了公司2020年半年报，发现了一些值得讨论的点。比如为什么它的盈利质量越来越差？投资性房地产公允价值变动损益的增长是否已经结束？比如，为什么不像其他上市房企一样，在半年报中单独列示“合同负债”？

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拆分房地产板块，上市港股

和许多广东地产企业一样，合景泰富也有着惊人的传奇创业故事。

1995年，年仅26岁的孔建民和他的两个兄弟创办了合景房地产公司，在广州开发房地产项目。孔建民创业前，曾在中国工商银行广州分行担任信贷员，早在1994年就成立了新常恒公司。在当时，孔建民和他的两个兄弟可以被视为商业海洋中的早期风帆。

2003年，公司正式更名为合景泰富集团。当时公司以天价拿下珠江新城两个皇后区，开始进入快速发展期。2007年，公司完成上市，成为多元化的上市房地产企业。

虽然，何镜台夫在自己的“官宣”中是“永远优秀”的。但在房地产明星企业扎堆的华南地区，外界关注度有限。在这个国庆假期，合肥景泰富因为突然大跌而上了头条。

10月7日，合肥景泰富突然大跌22%。当天约有100亿市值蒸发。次日，国庆假期最后一天，公司股价反弹。据了解，突然大跌可能与公司分拆合景悠活集团控股有限公司并在联交所有限公司主板独立上市有关。公开资料显示，10月7日为公司除权日，以实物方式派发合景优活股份分红。

合景悠活是合景泰富旗下的物业公司。寻求独立上市符合房地产企业的大趋势。

不过，这一上市计划对于投资者来说有利有弊，值得进一步观察。

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半年度报告中的三点意见

景泰富分拆出来的物业公司在香港上市，引起我们对公司经营和财务状况的深刻观察。

公司半年报显示，2020年上半年净利润约36.6亿元，同比下降40.5%；归母净利润约35.2亿元，同比下降41.0%；基本每股收益份额约为110.7点，同比下降41.1%。

公司说明：主要是投资性房地产公允价值净收益和合营企业利润大幅减少所致。

这个表现应该说是“不尽人意”。

在半年报中，有三点值得关注。

一是投资性房地产公允价值收益大幅缩水10倍，导致上半年归母净利润大幅下降。

几乎从2017年开始，合景泰富投资性房地产公允价值变动损益占年度利润的比例就比较高。

换句话说，近年来合肥景泰富的盈利质量很差，这主要取决于投资性房地产公允价值的变化，而不是真实的现金流流入。

2020年上半年，投资性房地产公允价值大幅缩水，导致归母净利润大幅下降。这是否意味着投资性房地产公允价值变动损益增长已经告一段落？

二是自身“造血能力”不足。

近年来，合景富泰经营活动现金流为负，造血能力不足。

此外，该公司上半年的汇兑损失增加了两倍。现金流压力进一步加大。

第三，为什么公司没有像其他上市房企一样，在半年报中单独列示“合同负债”？

一般来说，房地产开发商会提前收到客户的购房款，合同负债的大小也是规模和实力的体现

查阅公开报道，可以看到这样的描述：2020年上半年，公司预售总金额为368亿元，同比增长2%，平均售价约为16700元/平方米，与2019年同期基本持平。从预售金额贡献来看，目前在售的120个项目中，37%来自粤港澳大湾区，37%来自长三角地区；按照城市分类，87%来自一二线城市。

通过分析公司半年报中的会计项目，对比公司年报中的相关安排，一种猜测是公司可能将合同负债“蹭”在其他应付款和应计项目中。

为什么是这样的安排？

这可能还是和公司的销售情况有关。

对于房地产企业来说，销售是第一位的。有销售才有持续的现金流，才有机会在行业调整期找到自己的道路。

(结束)