导读 物业股的上市潮还在持续推进中，物管公司的并购大幕如今也已拉开。距上次收购完成不足一个月，合景悠活就披露了第二笔收购事项。1月18日，

物业股的上市潮还在持续推进中，物管公司的并购大幕如今也已拉开。

距上次收购完成不足一个月，合景悠活就披露了第二笔收购事项。

1月18日，合景悠活发布公告宣布，其拟以现金代价13.16亿元收购雪松智联科技集团有限公司的80%股权。交易完成后，雪松智联将成为合景悠活的间接非全资附属公司。

尽管在管面积并未达到此前盛传的“9亿平方米”，雪松智联截至2020年底的规模也超过8000万平方米，是合景悠活同期在管面积的2倍。收购完成后，合景悠活的在管面积也将借此突破亿平方米大关。

受此消息影响，合景悠活今日股价高开高走，以9.65%涨幅收盘，报7.73港元，但较7.89港元的发行价，目前其仍处于破发状态。

“2020年，行业内收并购的PE均值为15.2，以8.4倍的估值去收购一家非上市中型物业企业属于合理范畴。”嘉和家业执行院长唐卓表示，如何“吞下”超8600万平方米面积以及吸收标的的智能化运营能力，是合景悠活要考虑的问题。

“小鱼吃大鱼”

2020年11月份下旬，刚登陆资本市场没多久，合景悠活接盘雪松智联的消息就曾传出。如今，合景悠活一纸公告证实了这笔交易。

值得一提的是，此前，雪松智联官方微信曾披露，其全国范围内服务面积近9亿平方米，其中自营服务项目逾1300个，联盟项目近8000个。

而据合景悠活通过聆讯后的资料，截至2020年4月底，包括住宅物业、商业物业两类向项目在内，其在管面积合计约2220万平方米。两者规模相差过于悬殊。

不过，合景悠活的收购公告显示，截至2020年12月31日，雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个;同期，克而瑞物管发布的数据显示，合景悠活在管面积合计约4180万平方米，在“2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100”中位列45位。

尽管雪松智联的规模未达到此前披露的数据，但这一在管面积依然两倍于合景悠活。“交割后，预计本集团整体在管面积将突破1.2亿平方米。”合景悠活在公告中表示。

这也意味着合景悠活将一举踏入“亿平方米”的规模阵营。克而瑞物管发布的榜单显示，截至2020年底，在管面积超过1亿平方米的企业共有19家，合景悠活收购事项完成之后，其在管面积将超过华润万象生活、低于蓝光嘉宝服务，位列17或18位。

整体规模跨越式发展的同时，合景悠活还可透过此次收购迅速将业务版图扩张至全国。“本集团在中西部地区核心城市群的在管面积合共将超过5000万平方米，成为该区域市场占有率领先的企业，实现区域中心的规模效应。”公告称。

在收入规模上，截至2020年11月底，雪松智联收益约为11.93亿元，税前净利润约1.63亿元。

数据显示，2017-2019年间，合景悠活营收分别为4.63亿元、6.59亿元、11.25亿元;净利润分别为4414.8万元、7968.2万元、1.85亿元。收购雪松智联也将直接推高合景悠活的业绩。

值得一提的是，在前述收购传闻曝光之前，合景悠活与雪松智联就产生了交集。

合景悠活聆讯后的资料显示，2020年8月-9月间，曾与南京永和物业、广州市君华物业、湖南省家园物业、湖南华庭物业等公司订立股权收购协议，以收购南京君悦、苏州工业园区易通亚信物业、长沙九丰物业、长沙园馨物业等的股权，代价合计约6700万元。

而上述几家物业公司皆是雪松智联旗下公司。据今日公告，合景悠活对上述公司的收购事项尚未完成，目前将不再继续进行。而此次对雪松智联的收购完成后，上述几家物业公司仍将并入合景悠活的综合财务报表内。

毛利率或承压

合景悠活此次收购的总代价为13.16亿元，其将“利用全球发售筹集的所得款项净额当中分配予战略性收购及投资的部分以现金清付”。公开信息显示，合景悠活上市募资所得款项净额估计约为28.9亿港元，其中60%用于收并购，也即约17亿元。

如今，大手笔收购而来的项目，除了大幅扩大的规模，唐卓表示，如何“吞下”超8600万平方米面积以及吸收标的的智能化运营能力，是合景悠活要考虑的问题。

尤其是，雪松智联规模庞大的在管项目中，包括许多公共建筑等项目，“在国内的公共建筑及各细分领域拥有领先的市场占有率”。

公开信息显示，广州市庆德物业专注于学校服务、医院服务，业务遍布广州各大行政片区及周边省市，并逐步布局华南、华中区域。上海银湾物业专注于商住服务领域，业务遍布全国15省50城，服务项目近800个。北京高腾物业目前拥有60多家客户，项目包括半步桥公租房、北京市朝阳区财政局、北京公安局出入境管理总队等。湖南华庭则专注于市政清洁服务，以物业清洁服务、道路环卫保洁、市政设施维护、城市桥梁隧道保洁、外墙清洗、石材养护等为主营业务。

而上述项目通常存在毛利率水平不高的情况。

克而瑞物管提供给记者的信息显示，截至2020年底，以各大上市物业数据为样本，公共场馆的平均毛利率为21%，学校的为14%，医院的为13%，产业园的为24%。

事实上，以公共物业、学校物业为业绩主要来源的新大正，在过去的几年里还经历了毛利率的震荡下行。2016-2019年，新大正的毛利率分别为23.17%、21.38%、21.22%、21.10%。

其中，新大正主营业务中还包括一项保洁业务，而该业务的毛利率水平一直处于明显低位，截至2019年6月，该业务毛利率仅10.05%。

以此来看，雪松智联整体的毛利率水平或许并不高。这有可能拉低合景悠活的表现。

合景悠活也已在招股书中有相关表述：“随着我们管理更多第三方物业发展商开发的物业，我们的盈利能力或会有所波动”。

合景悠活招股书显示，2017-2019年间，来自合景泰富方面的物管项目的毛利率分别为19.4%、26.1%、36.3%，截至2020年4月，这一指标达到了38.4%。

而合景悠活2019年才开拓出的第三方物管项目，毛利率为19.5%;2020年4月末小幅增长至21.9%，将同期整体毛利率拉低至36.7%。

不过，数据显示，2018-2019年，合景悠活收入增速70.7%，净利润增速为132%，远高于收入增速，可见其收入增长的同时成本也控制的较为出色;同期，雪松智联的收入增速及净利润增速分别为72.8%和108.3%。由此来看，“标的公司的收入和盈利指标增幅也表现不错。”唐卓认为。

事实上，业内认为，目前物管企业收并购的驱动力主要是企业“扩张要求”及对“规模经济效益”的追求，而“利润的追求”并不是最核心的驱动力。

嘉和家业物业服务研究院发布的报告显示，2020年上市物企的有效收购事件共76起，共花费金额107亿元，是2019年的有效收并购事件27起的2.81倍。“2020年新上市物企数量高达16家，其中这些企业的总融资净额546亿元，占总融资规模的75%，在资金、企业扩张需求、利润要求、战略发展、规模效应的趋势下，2021年将会成为物业行业收并购的大年。