导读 2015年-2019年，是我国绝大多数三四线城市房地产市场迎来腾飞的关键时期。根据国家统计局公布的数据显示，这5年时间，全国160多个三四线城

2015年-2019年，是我国绝大多数三四线城市房地产市场迎来“腾飞”的关键时期。根据国家统计局公布的数据显示，这5年时间，全国160多个三四线城市，房地产投资增速都有大幅提升，且平均房价“补涨”幅度更超过55%。诸多远离城市群、经济发展缓慢、无区位优势的三四线城市房价的上涨势头完全盖过了人口显著增长、经济较为发达且有优质产业作为依托的一二线城市。尤其是环一线城市中的燕郊、固安、东莞等地区，房价涨幅短短两三年时间竟然达到了200%-300%，让很多省会城市、国家中心城市都相形见绌。

事实上，这一结果也超出了很多专家的预料。比如经济学家任泽平，不止一次公开发表言论认为，“三四线城市的基本面不足以支撑其房价快速上涨”，“购买三四线城市的房产是火中取栗”。再比如地产大佬王健林，2013年他就曾直言不讳预测，“未来10年，人口流失严重的三四线城市房价没有多大的上升空间。”事实证明，大佬王健林关于三四线城市房价走势的预测“大错特错”了。

经济学家、地产大佬为何也会预测失误?归根结底是对政策的出台没有完全意料到——2015年起，国家对“以物安置”的棚改拆迁进行了更新升级。即2015年之后，棚改拆迁更多的是“以货币化安置”为主。我们不止一次说过，棚改货币化安置政策直接解决了很多城市的拆迁资金补偿问题，而货币化安置(补钱让被拆迁居民自行到市场上购买商品房)更催生了大量购房需求。叠加一二线城市外溢的需求和资金涌入，合力炒热了三四线城市的房地产市场，也推高了房价。

值得一提的是，过去5年全国棚改的市场份额，光三四线城市就占据了75%以上。换言之央行累计下拨的3万多亿元棚改资金有3/4都跑进了三四线楼市中。这对助涨三四线城市的房价起到了关键作用。

棚改拆迁诞生之初是为了彻底改善城镇中历史遗留的集中成片危旧住房、破房烂院居民的住房问题，是一项实打实的民生福祉的民心工程。但回顾过去这几年棚改的发展历程，我们不得不感叹，很多城市的棚改都“走偏”了：有些城市是该改的没改，不该改的全改了，究其根本原因还是地方为了拿地长期的低利息贷款。根据国开行2018年公布的信息看，过去这几年甚至出现了有些城市是“借棚改之名大肆发债”。违规操作屡禁不止。

总结来说，棚改是拉动三四线城市房价上涨的“祸首罪魁”，既挤压了数以万计的普通刚需的居住利益，也是加剧有房族和无房族之间财富差距的重要因素，因为棚改拆迁确实也凭空创造了无数千万、亿万富翁。事实上，过去这几年市场上更催生了一大批“专业囤积老破小博拆迁”的炒房投资客。

所以不管是从稳定房地产市场的角度，还是维护亿万刚需的居住权益，亦或是为了精准打击投资炒作老破小的投资炒房行为等角度来看，棚改拆迁都理应被“叫停”。

事实上，在经历了2018年-2019年几次三番的政策调整和棚改规模大幅收缩之后，2020年关于棚改的未来走向，也终于有了明确答案：住建部不仅明确确定，2020年是棚改的“收尾之年”;住建部相关领导更确定，未来棚改“大拆大建”的时代将逐渐终结——2019年7月份，住建部副部长黄艳明确表示：在未来改造中，会避免“一拆了之”和“大拆大建”。事实上，早在2018年10月份，国务院常务会议上就已经决定，要尽快取消商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县的货币化安置优惠政策。所以，从2021年起“大规模棚改时代终结”，是早就有前兆的。

住建部确定，大规模棚改时代将终结，未来城镇地区老旧小区不再搞“大拆大建”的老一套，那么未来城镇地区仍然遗留的相当数量的老旧小区将迎来何种命运呢?

住建部确定，未来5年，老房子统统按“新规”办

2020年7月28日，住建部副部长黄艳确定：未来5年，老房子统统按“新规”办，即未来5年城镇地区老旧小区将全面进入“旧改”时代。从住建部公开的信息看，未来5年(2025年之前)将针对全国2000年底以前建成的17万个老旧小区，总共涉及超过1.2亿居民，都将全部完成基础类、完善类和提升类三大改造。

三大类分别是：基础类是指供水、排水、道路、外观、电气网络等与小区相关的配套基础设施建设;完善类是指满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，最核心的就是加装电梯、停车场增建、菜市场增配等;提升类主要是指养老、托育、无障碍、便民服务等城市公共服务的供给。

此外，黄艳还强调，未来老旧小区旧改还将按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。从旧改推进方式和资金来源可以看出，其与之前大规模实施的棚改有天壤之别：其一、推进方式完全不同，旧改是以人为本，居民不达成一致意见，旧改方案不能实施，棚改显然不同，甚至屡屡出现“为了利益强拆”的案例;其二、资金来源不同。基础类改造基本由中央财政补贴，改善类改造也支持小区居民提取住房公积金用于加装电梯等自住住房的改造，以减轻居民出资部分的筹资压力。所以旧改不存在让居民“一夜暴富”的可能，所以对增量、存量市场的影响都不大。

很多人可能想当然地以为，旧改不过是简单的“缝缝补补换换”，市场体量并不大。这样想其实大错特错。有机构根据国家公布的未来5年旧改总规模以及旧改内容估算得出结论：未来5年旧改能直接撬动的投资总额高达4.5万亿。

基于此我们认为，未来5年在旧改的带动下，2类人身价要涨：第一类就是涉及旧改的老旧小区居民，基础设施改造后，老旧小区的面貌将焕然一新，这将直接有助于整个小区的市场价值提升。尤其是经过完善类改造加装电梯的老旧小区高层居民，身价上涨可能会更明显。事实上，根据2019、2020两年全国近5万个老旧小区旧改后的反馈来看，老旧小区经历“脱胎换骨”的改造之后，市场价值都有明显提升。尤其是加装电梯后的高楼层房屋的价值提升都不低于20%。这意味着很多人的身价或直接上涨20%;

第二类就是参与旧改的企业和员工。旧改所要求的企业资质比较高，未来那些具备旧改资格的企业将更加“吃香”，尤其是有一定旧改经验的企业，未来可能承接到更多的业务。从这个角度来看，这类企业未来的价值提升也将是显而易见的。同理，企业有业务，员工也能跟着受益，多赚钱，也代表身价的上涨。

但不得不承认，“旧改”也是一柄“双刃剑”：既能让2类人身价上涨，也能让2类人失眠睡不着：第一类就是专业“博拆迁”的炒房投资客。住建部确定，未来5年是旧改时代，这意味着全国“大规模棚改拆迁时代”即将终结，老旧小区不再“大拆大建”。如此一来，这类专门“博拆迁”的专业投资炒房客的算盘也就打不响了，花重金在老旧小区上，更可能是得不偿失，失眠也理所当然;

第二类就是期待拆迁改善居住环境的老旧小区住户。有人瞄准老旧小区拆迁生财的门路，也有人一心期待老旧小区能够拆迁自己可以依靠补偿金换房，这两类人本质上期待的结果是一样的，都想靠拆迁补偿巨额资金实现自己的梦想。只不过前者是为了赚钱，后者是为了改善居住品质。未来5年是旧改时代，很多老旧小区都将不再拆迁，因此这类人的打算也将落空。未来卖旧换新，还是等旧改完成后再做打算?这类人也很可能会失眠辗转反侧。