导读 大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海等城市的

大胡子看深圳是我们旗下一个专注深圳都市圈的账号，与大胡子说房更宏观的分析不同，大胡子看深圳会及时更新深圳、东莞、惠州、珠海等城市的最新楼市政策、楼市动态、区域分析、价格走势等等一系列落地且实用的文章，更细节剖析楼市价值。

最近各省市的人口数据已经出炉，而深圳毫无疑问是最亮眼的，老人少，年轻人多，流入人口多，似乎这就是深圳高房价背后的根本因素，人口流入背后到底是什么现象?具体每个区的流入情况如何?

不妨看看大胡子看深圳的分析报告。

以后关于片区踩盘分析、同样预算如何买、深圳楼市解读和与猜测等这些问题在深圳号都会有更详细、更及时、更落地的分析和建议。大家可以点击下方名片关注。

以下正文：

深圳是一个求新求变的城市，城市发展更新迭代的速度很快。

但是，深圳人买房的时候却和整个城市的发展风格截然相反，他们对老破的区域依然情有独钟。

这一点体现的最明显的就是深圳人对罗湖的态度。

前两天去罗湖考察，我有两个直观的印象。

第一个印象，这里的房子确实老。比如罗湖的老豪宅区百仕达，整个片区都是老小区，相对新的小区是2005年的，这放在深圳其他一些片区，连次新都算不上。楼龄最新都要16年。

小区老之余，整体城市界面也很老，放眼望去，不少外立面老旧的建筑，满满的年代感。

第二个印象，这里的房子品质普遍很差。要不就是房子所在的小区年代久远，小区管理松散或者是干脆没有花园，要不就是房子的户型有明显缺陷，实在是难以看上眼。

但是，我更想强调的是，即便又老又旧，调控之后，罗湖还是没有降价。

百仕达的均价，平均在8-9万/㎡左右，和调控前没差。

整个百仕达最新的小区百仕达东郡，77㎡的两房户型，都要730万，单价接近9.5万/㎡。

东郡内部花园

当然也有一些房源单价只要7万/㎡左右，但这都是些很老的小区，比如建于上世纪80年代的小区东乐花园，一套86㎡的三房，总价650万，单价只需要7.5万/㎡。

值得一提的是，这两个小区的学区只是水库小学和东湖中学，都还不是罗湖最好的学区。

当下第一梯队的学区房，价格就更稳了。

像翠竹片区坐拥翠北实验小学和深圳中学学区的愉天小区，典型的老旧小区，小区的指导价是9.88万/㎡。

翠北实验小学

但现在挂牌的一套49㎡的1房1厅，挂牌价达到800万，单价16万/㎡，新政后，这个小区还有一套35㎡的房源成交，总价610万，单价上17万/㎡。

愉天小区

新政之后单价还能卖到17万/㎡!不是有指导价吗?

当我这样问中介小哥的时候，他很直接地回答我一句：为什么觉得房价会降呢?

看得出来，罗湖房价的坚挺，不仅体现在卖家的报价上，更表现在中介的自信上。

更为值得留意的是，未来随着政策逐渐被市场适应，观望期结束之后，生活配套相对齐全、指导价差价相比西部更能让人接受的罗湖，肯定会成为许多深圳人当下更切实的选择。

到时候，市场一片沉寂之下，或许逆势重新上涨的恐怕就不是南山、宝安，反而是不被大家看好的罗湖。

这么看，调控对罗湖还真是个利好。

罗湖为什么这么稳?

当下的罗湖支撑房价主要两点，一个是学区，一个是旧改。

而这两点，正好戳中深圳的死穴。

先说学区。

对于学区，首先一个问题就是缺学位，这个学位问题存在很多年了，可以说是整个深圳的结构性问题，没有其他办法，只能更多地建设教育配套，这一点深圳现在也在做，只是需要时间。

不过针对罗湖的学区，更大的问题在于优质学区分布不均。

为什么很多在其他区的人愿意早早布局，跑来罗湖这接盘高价学区房?还不是因为学区质量参差不齐!

当南山、宝安有等量的优质学区的时候，它就不可能跑到罗湖这买老破小。

优质教育资源集中在少数学校、集中在部分区域，导致了教育资源的垄断，而优质教育资源进一步和房产绑定，仅靠租房

说白了，罗湖学区房价格持续坚挺，其实是建立在教育资源不公平分配的现实之上的，要想解决，最后还得指望学区改革。

旧改其实性质也是一样的。

别看现在罗湖的旧改很缓慢，但从长远看，大家都认定一个事实：在深圳暂时无法推进扩容的情况下，土地没有增量，最老的罗湖必然要推进旧改。

所以，别看现在罗湖老又破，但大家都相信，只要一旧改，罗湖肯定又是一条好汉。

这就是旧改预期带来的利好。

总结来看，无论是优质学位资源稀缺、还是住宅用地紧张要靠旧改发力，背后都是资源恶性竞争的结果。

但恶性竞争不可怕，可怕的是恶性竞争反倒成为了罗湖的楼市红利，抬高了房价，这才是深圳让人感到诡异而又无奈的地方。

昨天我们也写了一篇罗湖的文章，文中谈到了深圳楼市当下的一个问题就是深圳楼市的价格体系和供求关系严重脱离。

这个问题所形成的结果就是即便调控后需求下降、供应大体不变，价格也没有因为短期内供过于求而形成降价的局面。

但这不仅出现在罗湖，在之前的考察中，我发现，无论是刚需的天堂龙岗，还是被大家认为炒得虚高的前海，西部加东部，全都一个样。

208政策出来之后，大家都说现在是买家和卖家的博弈期，鹿死谁手还不得而知。

但在这样一个房价异常坚挺甚至还有着持续上涨冲动的市场中，我想我们慢慢地要搞明白一点：

在深圳，赢家永远是卖家，所谓博弈也许只是买家的挣扎而已。

过去十年深圳的调控效果我想已经很清晰地告诉了大家一个事实，调控可能会在短期内让房价横盘，甚至让部分板块有下跌，但从大趋势上看，深圳的房价是一路上升的。

有这数据摆在这，我想不到卖家有什么理由输!

像罗湖那些学区房业主们，像那些即将要拆迁的业主们，它们手里的房子是稀缺资源，多少人想要?和它们博弈，等它们降价，无异于天方夜谭?

而且，对卖家来说，就算房子挂出来没有成交，只要不急着用钱，在现在这个货币滥发的时代，持有一套深圳的房产也绝对比持有货币更能抗通胀。

进退皆有路可走，这场深圳买家和卖家的博弈，还没开始卖家就已经占尽优势。

在这样一个对买家极为不友好的楼市中，对于买家而言，能够做什么呢?

我想最切实的，就是提前布局、多积累房产知识，尽早买房!

不管是买深圳的房子还是临深的房子，房价长期看都还是会上扬，尽快根据自己的需求和资金上车才是最好的选择。

当你有能力成为卖家的时候，你才能完成从输家到赢家的转变，才能享受这个城市发展的红利。