08月04日深圳一口气推出这么多地块拍卖 不是为了卖地赚钱
作者：公子不悔
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2020年11月23日，注定会载入深圳土拍史册。因为今天，这座城市上演了史诗级大土拍，数量之多，即便2019年被号称史诗级的大土拍，也会黯然失色。
2019年6月24日，深圳一口气推出了5宗土地，总成交224亿元。而今天，深圳一口气推出了8块地，且全为住宅用地，其中7宗为商品房用地，1宗为人才房用地，揽金近340亿，为339.81亿元。
8宗地全部在原关外，其中宝安两宗，一宗便是人才住房用地，剩下的6宗有4宗在光明，一块在龙华，一块在坪山。
宝安那块人才住房用地，被深圳融化置地投资公司以127.1亿拿下，另一块商品房用地被万科以59.98亿拿下。
龙华地块被深铁集团以66.53亿拿下;坪山地块被深圳市盛讯咨询有限公司以28亿拿下。
光明四块地被安徽安联高速公路有限公司、金茂闽粤港企业管理(天津)有限公司、深圳市福粤置业、中信城开投资，分别以13.84亿元、12.71亿元、24.44亿元、7.2亿元拿下。
8块地均是限价地，也均被以顶价拍走，最终揽金约340亿元。
340亿元是个什么概念?相当于很多内地普通地级市一年的一般预算内收入。对于深圳来说，这个数字占了其2019年市本级政府性基金预算收入为979.8亿元的35%。
但是，340亿相比于深圳的全口财政收入来说，还不到其零头。2019年，深圳全口径财政收入达到9424.2亿元。
02
说这些的目的，是想要告诉大家，深圳的财政不是依靠卖地。
深圳一口气推出这么多地块拍卖，不是为了卖地赚钱。事实上，深圳是中国所有中心城市中，为数不多已摆脱土地财政依赖的城市。
既然不是为了赚取土地财政，那深圳一口气推出这么多住宅用地的目的是什么?按下不表，先来解释一下，为何今天对于深圳来说，堪称史诗级拍地。
在南京、杭州、成都、武汉、长沙等这些土地面积较大的城市来说，一次土拍推出八九宗十来宗住宅用地，见怪不怪。
但对于深圳这种面积只有1997平方公里，实际管控人口超过2200万的城市来说，一下推出8块地，是非常罕见的。
看组数据就能明白，此次为何堪称深圳土拍历史上必须铭记的一天。
2015年全年，深圳只出让了6宗住宅用地;2016年全年，仍然是6宗住宅用地。到了2017年，竟然下滑到了3宗。2018年，涉及住宅的用地，也只有10宗。2019年增加到了12宗住宅用地。
而2020年，仅今天一天，深圳就推出了8宗，超过了2015年、2016年和2017年全年的住宅出让数量。
数据统计显示，截止到今天，深圳2020年已经推出了28宗涉及住宅的用地，超过了2017年、2018年、2019年三年的总和。
上面已经说到，深圳是中国中心城市中为数不多的摆脱了土地财政的城市，不依靠卖地赚取财政。
那么深圳今年大手笔甩出这么多住宅用地，目的为何?或者说传递出了什么信号?当然是为了稳定房价。
深圳房价一直在上涨，且动不动领涨全国，根本原因在于深圳人多地少，住宅供需之间的矛盾非常大，尤其是商品房。
深圳官方曾披露过一组数据，截至2014年末的时候，深圳有各种违法建筑37万栋，总建筑面积达到4.28亿平方米。如果再加上城中村里政策允许的建筑面积，深圳这些“没有红本”的各类住房总面积，可能逼近6亿。
这些不能在市场上公开流通的650万套房子占深圳住房总量的一半以上，容纳了深圳60%的人口。
换句话说，深圳能够正常买卖的商品房，实际上只有深圳总住房的一半。巨大的供需矛盾，已经将深圳推上了内地房价第一城的宝座。
制图：城市财经;数据：中国房价行情网
如果不找方法解决深圳住房的供需矛盾，房价会越来越高。要知道，深圳最近5年平均每年的常住人口增量为52万，位居中心城市前列。
制图：城市财经;数据：深圳统计局
如此巨大的人口增量，如果不快速增加住宅供应，深圳的房价超越对面的香港，是早晚的事情。
作为已经被定位为“双范”城市兼全国楼市风向标的深圳，必须控制住房价，给全国城市树立模范。
此外，高房价已经对深圳产生了较为严重的挤出效应。深圳要达到国家给予的具有世界影响力的创新创意之都，必须吸引住人才留住人才。
所以说，管控房价，让房价平稳，是深圳的当务之急。
03
要控制住房价涨势，就必须解决深圳楼市供需的根本矛盾。
增加供地，是办法之一。2020年，深圳明显增加了供地速度，今天一口气出让8块住宅用地，也是在告诉所有人，深圳缓解供需矛盾的决心。
但尴尬的是，深圳已经没有多少地了。这些年主要是通过城市更新获得存量土地。为了缓解土地矛盾，深圳的楼越建越高，向天索要空间。
没有多少地的尴尬，让深圳没法每年都维持如同今年这样大力度的土地供应量。
本号以为，解决深圳土地空间的唯一办法，就是扩容，这也是坊间讨论最为激烈的事情。
尽管在今年深圳40岁生日当天，并没有降下扩容的大礼包，但是本号认为，深圳扩容是早晚的事情，必须增加深圳的土地，才能彻底控制住深圳快速上窜的房价，这一点管理层不会不明白。
本号还是维持之前的预判，不久的将来，可能会在一个相当平静的时期，突然宣布深圳扩容，就像当年宣布雄安新区一样毫无征兆。
换言之，东莞与惠州，未来仍大概率有部分甚至全部并入深圳的可能。