导读 今年的疫情，让商务和休闲旅游一度暂停，对酒店业务冲击明显，富力也不可避免受到了影响， 面对前所未有的挑战，如何强力复苏很考验功力。

今年的疫情，让商务和休闲旅游一度暂停，对酒店业务冲击明显，富力也不可避免受到了影响， 面对前所未有的挑战，如何强力复苏很考验功力。

从富力集团刚刚发布的2020年上半年业绩来看，物业投资及酒店营运分部的经常性营业额为18.62亿元，净利率(不包括重新估值)为35.1%。来自物业投资的盈利能力继续对富力集团作出重大的贡献。酒店及商业地产估值上升60亿 !

数据显示，截至7月份，富力酒店年累计业主利润回正至5256万元。进入5月以来，多家酒店强力反弹，甚至收入利润双超去年同期：

4月8日武汉解除封城后，武汉富力万达嘉华酒店收入从月53 万元，升到6月的396万并于当月开始实现酒店盈利，且年累计业主利润达到195万元;郑州富力万达文华酒店在2-4月份入住率降低为个位数，但7月份就实现了累计收入指数市场第一、收入利润双超去年同期;昆明富力文华酒店因积极应对疫情，经营业绩持续处于市场领先地位，除疫情最严重的2月份外，上半年其他月份都保持盈利状态……

目前，国外疫情依然未能得到有效控制，人们基本转为国内游，国内酒店将承载更多需求，其中豪华酒店在服务、设施、管理上的优势无疑会被受众优先考虑。

事实上，除了富力，碧桂园、绿地、世茂都在深度涉足酒店行业，并位列中国酒店集团50强!特别是中高端和高端酒店领域，更是包括标杆房企在内的各路资本抢占的制高点。为啥?!

1、数据显示，在2019年酒店平均房价及每间可售房收入(简称RevPAR)下滑的大环境下，高端酒店却依然表现坚挺。

2、由于欧洲及美国经济增长放缓，目前亚洲已成为奢华酒店及度假村发展的热门地区，而中国成为外资争先布局的重中之重，发展空间广阔。不动产才是高端酒店的进入门槛，开发商有着巨大的优势。

3、公募REITs推出在即，对房企来说，经营良好的中高端和高端酒店，不仅可以贡献稳定的现金流、拿地有优势，而且可以通过资产证券化的方式实现轻资产运作。

高端酒店需求稳定

盈利能力持续增长

说酒店行业不好过，并不是今年疫情之后才有的。事实上，从2018年底开始，酒店的供给增长和需求就持续下降，形成了高度的背离，2019年下半年进入寒冬，今年的疫情则跌入了冰窟。

▲来源：中国饭店协会

根据中国饭店协会公布的“2019中国酒店集团规模TOP50排行榜”，锦江、华住和首旅如家位列前三，这三大集团基本上就是中国酒店行业的晴雨表、风向标。从2019年这三家公司发布的前三季报看，三家公司的平均房价及每间可售房收入(简称RevPAR)均有不同程度的下滑。

其中锦江酒店旗下的经济型酒店连续三个季度的RevPAR持续下滑超7%，华住旗下的经济型酒店第三季度RevPAR指标为3.7%，首旅如家经济型饭店的RevPAR指标也下滑了6.5%，除此之外，中高端酒店的RevPAR指标也在下滑。

可是，高端酒店的表现依然不错。在2019年中国内地整体酒店的每可售房收入(RevPAR)进入负增长的表现下，富力酒店板块资产包总体每可售房收入(RevPAR)基本保持了与去年同期一致的水平。

在酒店资产管理的过程中，每可售房收入(RevPAR)是衡量酒店客房经营水平和投资回报的一项重要指标，其体现的是可经营面积的收入，可以较为直接体现酒店资产的经营管理能力和盈利能力，是决定是否扩大经营规模的核心指标之一。

富力酒店板块2019年每可售房收入(RevPAR)同比优于全国平均水平，主要有以下几个原因：

一是2019年整个酒店行业的业态分化明显，随着消费升级，经济型酒店被改造为中高端酒店，经济型饭店的总量在一二线城市持续下降。

二是体验经济延伸至奢华酒店业，越来越多奢侈品消费者更加注重高端消费体验，因此，酒店市场高端体验式奢华旅行的需求越发强劲，美国、巴黎、罗马、佛罗伦萨、曼谷、马尔代夫、新加坡、东京以及中国不少城市的奢华度假市场的每间可出租客房收入的增长都印证了这一点。

从盈利情况来看，2011年以来，中国高星级酒店利润总额逐年下降，2013年出现了亏损现象，2014年亏损额度拉大，2015年有所好转，2016年出现明显的盈利状况，2017年盈利规模进一步上升。2018年，中国高端星级酒店利润总额为77.31亿元。可见，高端星级酒店利润总额持续走高，近年来出现了明显的盈利。

2010-2018年中国高端星级酒店利润总额统计情况

▲来源：前瞻产业研究院整理

著名国际咨询机构大观研究预计，到2025年，全球奢华旅游市场规模将会达到1.1万亿美元，2017年至2025年间的年复合增长率为4.3%。

面对这一趋势，众多知名酒店集团也纷纷推出了新产品，旨在为消费者带来独特的奢华体验：比如洲际酒店集团收购了丽晶酒店及度假村集团，加强其奢华品牌线;希尔顿全球推出LXR酒店及度假村品牌，打造卓越的奢华酒店消费体验;凯悦酒店集团旗下酒店品牌The Unbound Collection创造奢华邮轮和别具特色的餐饮服务。

数据显示，目前我国拥有800多家五星级酒店，真正能够达到五星级标准的饭店可能只有三分之一，这使得富力这种坐拥真正的高端酒店的业主，优势特别明显。

当然，这也得益于富力集团在酒店资产管理领域丰富的经验与优秀的管理水平。无论是疫情期间，武汉富力万达嘉华酒店积极投入抗疫一线医疗队接待保障工作，累计接待各地医疗队363位医护人员，共计10859个间夜，期间医疗队成员和负责接待的酒店工作人员无一人感染，还是进入5月以来业绩的复苏，以及在今年最新公布的2020年度《福布斯旅游指南》星级名单中，广州富力丽思卡尔顿酒店、成都富力丽思卡尔顿酒店名列榜单，都证明了富力酒店的实力。

不动产才是高端酒店的进入门槛

房企与中外资本竞争有巨大优势

虽然很多房企和地产人至今对酒店怀有偏见，但旅游业发展前景的乐观、酒店经营收入的良好预期以及相较于其他资产类别更高的潜在投资回报率，使得投资者对酒店资产青睐有加。过去5年，全球约70%的酒店投资来自资产组合投资者，并且资产并购的占比震荡上行(如下图所示)。

▲来源：仲联行

中国酒店行业近年来一直保持稳定发展。仲量联行发布的《2019年上半年亚太区酒店投资概览》报告显示，中国已成为仅次于日本的亚太区酒店投资流动性第二大市场：在亚太区2019年上半年酒店投资总额中，中国市场贡献了约25%。

在中国国内经济保持平稳态势、旅游消费持续活跃的背景下，预计在中长期内，中国的酒店投资活动将趋于成熟化。其中，高端酒店是竞争的高地。

一、中国高端酒店市场已经成为酒店业的兵家必争之地

据中国旅游协会预测，到2025年，中国酒店业规模将超越美国成为世界第一大市场，酒店房间数量届时可能达610万间。而由于欧洲及美国经济增长放缓，目前亚洲成为奢华酒店及度假村发展的热门地区。与此同时，不少外资酒店集团亚洲区的决策者更将中国视为重中之重。

外资加速在中国酒店行业的投资，或通过收购、入股中国本土酒店，或通过扩大其在华的投资，增加门店，“攻势凶猛”。

全球8大酒店管理“巨擘”旗下的奢华酒店品牌已经遍布中国。“五星级酒店+超甲写字楼”正在成为高端城市综合体的“标配”，而依托周到的酒店服务提升物业价值，已然成为商业地产行业的“潜规则”。仅凯悦、万豪就将在国内至少6个城市分别开业旗下多个奢华酒店。

而且，近年来，外资酒店巨头在中国不断下沉市场，除了北、上、深一线城市，一些二三线城市也成为这些酒店集团加码的重点。

比如，凯悦集团宣布将于2020 年在全球开业17家奢华酒店，其中有4家位于中国，分别位于苏州、万宁、厦门和深圳。万豪国际集团宣布在全球将新开业30家奢华酒店，这其中则包含南京和成都的两家酒店。此外，包括洲际等外资酒店集团也在寻求高端品牌进一步下沉市场。

未来，这一趋势还将不断加强。2019年年中，希尔顿大中华区及蒙古总裁钱进在接受媒体采访时就表示，“过去，中国的高端酒店都是集中在北京、上海等一线城市，但现在，二三线城市有越来越多的发展空间，高端消费下沉成为了一个趋势。”

数据显示，仅去年5-6月份，希尔顿集团便一口气在中国新开了8家酒店——分别位于杭州、成都、合肥、苏州、汕尾等多个城市，使得其在华开业酒店突破200家。截至2019年5月希尔顿在中国还有430家酒店和92157间客房在筹建中。此外，希尔顿提出2025年要实现在华管理酒店达到1000家!

二、不动产才是高端酒店的进入门槛，房企有巨大优势

中国酒店市场发展起步较晚，中高端和高端酒店远没有国外普遍。外资加速布局是否会挤占国产品牌的生存空间?这要分开来看：

外资酒店集团在中国攻城略地，迟早都会与具备较强本土化优势的国产酒店品牌一决雌雄。

30年前，外资酒店品牌强势，几乎所有的高端星级酒店都是引进的外资品牌。随着中国经济和酒店业的发展，中国本土高端酒店集团品牌开始涌现，酒店管理理念以及模式也不断走向成熟，有些甚至已经超过外资酒店品牌。可是，整体上，目前国内高端酒店品牌还处于边缘化的状态，与国际酒店品牌相比，影响力依然不够，国内品牌所占比例大概只有20%，而且地区优势比较明显。

不过，面对瞬息万变的消费需求，占据国内高端市场大半壁江山的国际酒店品牌，也面临着发展瓶颈。因为跨国酒店管理公司普遍反应慢，策略相对保守。相比之下，在这块国产品牌的优势比较明显。

首先，中资酒店更了解瞬息万变的本土市场需求，提供更具针对性的，具备很强的“东道主”优势。

其次，一般而言，一个高端酒店品牌的养成需要几十年时间，但是在互联网时代，一切都是可以提速的。得益于互联网基础设施的高度完善，本土品牌可以搭上数字经济的快车，在数字化支付、移动端客流转化、大数据精细化管理等方面占据巨大优势。

除此之外，进军高端酒店领域，房企还有一个巨大的优势。

运营管理固然十分重要，但高端酒店多是不动产性质的经营，追求中长期经营效益，不动产才是高端酒店的进入门槛。在没有现成高端品牌旗舰店的情况下，国内酒店输出品牌不仅缺乏说服力，而且面临较大风险。

明源君注意到，目前在国内高端市场活跃的本土酒店品牌，比如富力、开元、世茂喜达、绿地、万达等大都有地产背景。某品牌在业主答谢会上，就直言不讳其最大优势之一就是“作为一家具有业主视角的酒店管理集团，与房地产商采购体系直接嫁接，可以严格把控建筑设计、运营成本的考量，确保高投资回报率”!

富力90间运营中的酒店里，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。酒店板块的定位整体趋向中高端，处于风口。

而且，富力还在不断强化其优势地位。据介绍，富力酒店将进一步探索跨界合作。例如，一方面通过互联网+的概念来实现线上线下的联动;另一方面，则探索与其他行业产业共同构建跨产业联动空间，形成一个新的用户入口。

一个典型的例子是，今年以来，郑州富力万达文华酒店通过抖音直播和新媒体平台扩大宣传优势，在不降低价格的情况下给予客户有吸引力的增值服务，公司类订房产量7月份超出2019年69%，弥补了团队客房收入的落差。

由于酒店本身所具有的会议、会展功能，加上酒店具有数量众多的独立封闭空间，将还可以探索构建更多的场景化、体验式、智能化的空间，构建优质的线上线下互动环境，既可以更好地服务实体经济，又能进一步促进酒店资产保持高度利用率，给酒店经营带来更加多元的收入渠道。

内地REITs的推出已近在咫尺

优质酒店资产可以发行REITs

实现轻资产化

为何富力布局酒店会如此坚决?

一是，如上所说，过去酒店黄金收获期是开业后6-20年，但是，互联网时代，一切都是可以提速的，目前高端酒店市场正处于发展起步阶段，市场空间十分巨大，已跑在最前面的富力，只要不断优化管理，就可以牢牢占据房企在该领域第一的位置。

二是一旦走上正轨，高端酒店就是优质资产，不仅未来拿地时可以加分很多，而且还是优质的融资标的。借助资产证券化的手段，完全可以变重资产为轻资产。

富力的半年报显示，因为跟随市场回暖后，富力集团各地酒店品牌价值表现强劲，为此上半年富力集团酒店及商业地产估值上升了60亿!

在国外，商业产业运营公司通过对经营性资产进行专业运营管理，形成稳定现金流后，进行资本运作，将资产的所有权转移至专业资产管理架构，实现专业化分工，已成为现今主流的运营方式。

比如，新加坡凯德集团在2019年6月，对其在中国的三家购物中心资产进行了架构调整转移，实现专业化资本运营，提高资本利用率。具体是：旗下子公司及关联公司将在中国持有的三家购物中心的股权出售给凯德商用中国信托(CRCT)。此交易将为凯德集团带来约2.399亿新元的收益，实现了资产投资价值，并释放资本用于再投资。出售之后，三家购物中心将继续由凯德集团运营管理，赚取管理费用等，另外，还可以过凯德集团在凯德商用中国信托的持股，参与项目的未来增长，继续受益于这些购物中心良好、稳定的收益。

目前，无论是证监会高层透露的信息，深圳发布的文件，还是新证券法的修订，无不显示我国公募REITs推出已经是近在咫尺了。

而富力酒店是非常优质的资产。

目前，富力拥有90家五星级、超五星级酒店。其所拥有的豪华酒店60%分布在一、二线城市，其他则分布在具有高成长基础的三、四线城市。

2018年富力并购万达酒店资产包后，与全球一流的酒店管理方携手经营酒店资产，富力酒店板块经营毛利率持续提升。长期稳定的给集团带来优质的现金流。

富力酒店的保值增值在数据上的表现更为直观。截至2018年底，富力酒店在会计报表中的账面值约为384亿元，与该部分资产的市场评估值相比隐含了巨额潜在价值。根据第三方评估机构估算，截至2019年6月，富力运营中90家酒店市场估值近520亿，较整体酒店资产账面价值高34%。因此，酒店资产在富力的会计报表中亦存在明显低估的情形。富力酒店资产未来在资产证券化等资本运作方面具有充分释放潜在估值的空间。

此外，富力酒店板块资产兼具易用性与灵活性——富力在收购万达酒店资产之时，已经铺下了良好的资本运作的基础。在收购架构设计中，通过设立七十多个SPV公司来进行对应70多间酒店的收购，使得后续可以根据需求灵活运用部分或全部酒店资产。可谓是深谋远虑!

小结

相比短平快的住宅“产销模式”，酒店确实是一个投资周期长的行业，但优质酒店是具备无限可能的资产——作为第三产业中发展较晚的行业，酒店在最近30年迈入高速发展，长期来看，优质酒店资产空间巨大，不仅可以赚取物业增值的收益，还是投融资的“硬通货”，进可攻退可守。

从这个角度看，富力的实践很有借鉴意义，其从最初的房地产开发商，转型为美好生活运营商，已涉足商业运营、文旅康养、产业创新等多个领域。其中，酒店板块是富力业务生态圈中重要的组成部分之一，其不仅对地产开发有着很大帮助，而且很好地服务了富力美好生活运营商的生态构建，并促进集团转型升级引领产业发展。(作者：明源地产研究院 凌峰)