导读 这听起来像是一个梦境：买一栋海滨小屋作为度假屋，几年后，将其用作田园诗般的养老院。理想情况下，这听起来像可行，但在进行任何投资(尤

这听起来像是一个梦境：买一栋海滨小屋作为度假屋，几年后，将其用作田园诗般的养老院。理想情况下，这听起来像可行，但在进行任何投资(尤其是房地产)时，都需要权衡重大风险。

对于大多数人来说，购买房地产的目标是要拥有一个舒适的住房，并增加净财富。现在购买度假屋供以后退休，从长远来看很可能会增加某人的财富。但是，由于所有房地产都是本地的，因此此决定取决于每个市场。因此，有必要权衡是否可以像风险较低，麻烦程度较低的金融资产(例如股票和/或债券)这样的多元化投资组合在其他地方进行投资，其结果是否比房地产更好。

购买之前，请问自己是否可以在其他地方进行更好的投资。

让我们看一个财务示例。假设您的计划是通过投资60,000美元现金(首付，加上交易费用，装修和家具摆设)来购买200,000美元的第二套住房，并获得150,000美元的抵押贷款。如果您不将其出租(更多有关稍后丑陋的小鸭负现金流量度假租赁的信息)，则您的第二套房屋每月现金流为$ 1,000，用于支付抵押，物业税，房主保险和维修费用。每年的负现金流量量每年将因税收，维修和保险费用的增加而略有膨胀。

15年后，您将有260,000到300,000美元的现金累计投资到该物业中-购买时为60,000美元，再加上每年12,000美元(和通胀)乘以15年。

让我们看看您的财务状况如何。如果您的第二套房屋在15年时由于年度价值升值3%而价值315,000美元，您将其出售，则减去25,000美元(8%)的销售成本以及100,000美元的剩余抵押余额，您将剩下190,000美元。但是，您已经向该物业投资了多达$ 300,000，所以马上就可以将水下$ 110,000投入到房地产中。注意：如果价格在那15年中每年以4.39%的价格上涨至440,000美元，则将达到收支平衡。

但是，这不包括如果您将全部300,000美元投资到金融资产中会获得的利息或股息的机会成本，也不会包括您肯定会在那15分钟内完成的任何资本修复/置换/升级。年期。

有了金融资产，如果您以5%的回报率投资了现金，那么在第15年，您将在银行拥有超过$ 430,000的收益，这比您在第二套房子上获得的净收益$ 190,000还要多!注意：如果您的银行收益为6.0%= 480,000美元，则收益为7.0%= 533,000美元，收益为8.0%= 593,000美元。

此外，您如何真正知道要在10至15年内退休?或者，如果最终使用量不多怎么办，如果离婚了，决定搬到更热或更冷的地方怎么办?

为了降低风险并增加财富增长的机会，与第二套房子相比，将钱存放在流动性更高且风险较小的资产中可能会更好。与购买养老院相比，建立一个多元化的“养老院购买基金”可能是一个更好的主意。当您接近退休时，您将有足够的现金购买退休房屋!

租出去怎么办?

但是，将其作为度假房屋出租怎么办?购买之前，请确保这是一项具有预期正回报的良好房地产投资。尽管取决于位置，但大多数高档公寓或海滨房屋的净租金收入与购买价格相比非常低，通常预计现金收益为负现金。因此，如果您购买的现金回报为负(4%)的高档房产，即使它每年升值2%，则通常您的股权现金投资回报率为0%或更糟。大多数经验丰富的投资者都不愿这么做。

请注意，度假租房的运营费用就像旅馆一样，每收取租金租金，您就需要在支付每月抵押贷款之前支付75%的税，管理费，家具，清洁费，水电费等费用!

较低风险，价格适中的常规租赁物业的费用率约为30%至40%，且抵押贷款付款合理。定价适中的单位具有可观的现金回报现金。

最后，不要屈服于“但您会获得所得税冲销”的口号。大多数美国人从抵押贷款利息扣除中获得的净税收收益非常少(或者，出租物业具有良好的冲销)。另外，您永远不要基于希望的税收优惠做出投资决定;税收优惠将无法挽回不良房地产投资的损失。

这个故事的寓意是，如果您打算将现金投资于第二套房子之类的资产，而该资产在投资期内只会产生负现金流，那么您就被迫希望价值高得离谱地补偿负现金流量。并希望价值升值不是一个很好的或可能成功的投资策略!