导读 当然，我们都可以从历史上最伟大的投资者那里学到一些东西。沃伦·巴菲特(Warren Buffet)在年度致信中回顾了他所做的两项商业房地产投资。

当然，我们都可以从历史上最伟大的投资者那里学到一些东西。沃伦·巴菲特(Warren Buffet)在年度致信中回顾了他所做的两项商业房地产投资。一个在1986年，另一个在1993年。他的近600亿美元的财富都没有显着，但他认为两者都准确地反映了他的投资理念。

第一个是他在1986年在内布拉斯加州奥马哈市外购买的400英亩农场。在他购买之前的几年里，农场销售价格飙升。但正如经常发生的那样，这是一个由粗心的银行对物业估值造成的经济泡沫。泡沫破裂，巴菲特以最后估价的价格收购了该物业约50%。自助餐不是农民，也不知道农田究竟值多少钱。

相反，他根据农场可以生产的产品以及市场为那里种植的农作物支付的价格来评估房产。他专注于农场能够生产多少蒲式耳的玉米和大豆以及运营费用。他的计算表明，从正常运营年度可以实现10%的利润。他知道将有好年和坏年，但计算出这是多年来的平均值。

不过，他也看了整个行业。他知道人们不得不吃东西，农场总会在经济中占有一席之地。他还了解到农业生产率有很长的增长记录，这意味着多年来产量将会增加。此外，随着人口增加，农产品价格必然会上涨。两种假设都证明是正确的。他的投资决策是基于长期持有并从经营农场生产的利润中收回投资成本。他从未考虑过财产升值。

28年后，该农场的购买价格是他购买时的三倍，销售价值是他支付的五倍。正如巴菲特先生所说的那样：“我不需要任何不同寻常的知识或情报来得出结论认为投资没有下行空间并可能具有实质性上行空间。”

1993年，巴菲特购买了毗邻纽约大学的零售物业。同样，银行对商业房地产价值过于乐观，并借出的贷款额超过了借款人根据经营业务的现金流量偿还的金额。自助餐正在购买所有现金，这意味着没有任何贷款需要从现金流中获得服务。与农场类似，巴菲特根据他可以购买房产的折扣价计算出10%的年度利润。

当时有几个店面空置，无论这些零售商店租用什么，利润都会上升。目前的居住者每平方英尺每月支付70美元。但最大的占用者租用了大约20%的空间，而且每平方英尺仅支付5美元。然而，这个租户在几年内面临租约续期，续租将大大增加利润率。同样，目前的营业利润为10%，在不久的将来没有下行空间和巨大的上行空间。

沃伦巴菲特的投资理念是关于经营业务的价值。它与商业房地产市场价值的走向无关。商业地产价格总会出现大幅波动。当房地产价格低时，最大的秘密就是寻找有利可图的业务。你总是会用这个公式赚钱。