导读 最新公布的美国4月20城房价暴涨14 9%，创2005年11月以来的新高——比2008年金融危机前还疯狂。但这次和当年的情况并不一样。下房屋供给不足

最新公布的美国4月20城房价暴涨14.9%，创2005年11月以来的新高——比2008年金融危机前还疯狂。但这次和当年的情况并不一样。

“下房屋供给不足，木材价格飙升，大家又都去买房。今年3月我下定决心买房，竟然一间房有40多个竞价(offer)，最后一套40万美元的房子加价2万多美元才拿下，比起去年底的价格整整高了10%。” 今年一季度在美国新泽西州购房的华裔小韩对第一财经记者感叹，“当时觉得买贵了有点心疼，没想到最近隔壁邻居家的成交价比起我当时买的价格还要高。”

零利率、、通胀预期都大大刺激了美国的购房需求。

“即使未来美联储缩表、加息可能导致房价回落，现在抵押贷款利息还是低啊，最后总价算起来可能还是现在买更低。”小韩称。多个美国地产中介也对记者表示，房价固然高，但这种“泡沫”和2008年大不相同，如今美国家庭储蓄率创下历史新高。再看一下美联储的资产负债表，答案可能不言自明——今年6月，美联储的资产负债表规模突破8万亿美元，2008年启动QE(量化宽松)前才区区0.87万亿美元，住房抵押贷款支持证券(MBS)占资产负债表总规模的29.06%。

美国上演“抢房”

根据6月末公布的最新数据，标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数显示，4月美国房价同比上涨14.6%，高于3月13.3%的涨幅。

在该指数覆盖的较大城市中，10个城市的综合指数同比增长14.4%，高于上月的12.9%。“去年底以来美国地产市场火爆，典型的‘卖方市场’，每套房获得20~40个投标都是常态，基本二手房到手需要加价8%~10%，利率攀升的预期进一步刺激了人们抢房的情绪，这几年从没碰到过这种情况。”一家美国地产中介的工作人员对记者说。

事实上，小韩面临的“抢房战”只是初阶版本，毕竟新泽西州并非地产最热门的地方。到了硅谷这种“码农聚集地”，就不是加两三万美元能搞定的问题，而是动辄几十万美元，当然当地住宅的价格也远不止40万美元，而是要高出好几倍。

“我终于买到房了!”硅谷“抢房客”启小姐在朋友圈里感叹。 在最近一波硅谷抢房潮中，启小姐屡战屡败，每次都眼睁睁地看着自己中意的房子被别人高价买走。经历了小心翼翼地加7万、10万、13万而导致每次都与房子失之交臂后，近期她决定狠心一口气加价25万美元，要将独立屋拿下。最终她成功了。

4月可谓是美国房屋市场这波涨价潮的鼎盛阶段。其实，早前公布的2月数据就十分惊人，而且当时通胀数据也创下了危机以来新高。2月全国房价指数同比上涨12%，这一数据创下2008年以来最大涨幅。3月成屋销售价格中位数达到329100美元，刷新历史新高;同比上涨17.2%，增幅也创历史新高。 目前，美国的高房价并没有降温的迹象。

与危机前不同，此轮房价飙升有特殊原因，期间居民向市中心以外搬迁的改善型需求是其中的一个重要原因。城市周边的独立住宅在成屋销售中占比更髙，价格涨幅明显高于城区公寓，20城房价统计上更多是后者的成交。

从供需层面看，相关数据显示，今年一季度，成屋库存的消化只需要约2个月，挂牌房源的平均成交周期仅为18天——这还建立在房贷利率较年初有所回升的基础上(美债收益率回升)，可以看出强劲的需求是房价上涨的主要驱动。不排除这些买卖中有投机或投资，但住宅供给缺口是客观存在的，过去十年美国新家庭组建的数量远超过新屋开工的数量。

在房价上涨的原因里，原料木材价格一直在飙升，整个一季度可谓“一木难求”，因此建筑成本自然会转嫁到房价。年初以来，大宗商品涨价潮席卷全球，供给短缺、流动性炒作等都是关键因素。每千板英尺木材从前的高位813美元。一度飙升到5月初的1481美元。不过，近期木材已经回落近50%了。

过热的房地产会降温?

有观点认为，木材价格的快速下跌从一个侧面表明泡沫已经破裂，现在的问题是木材价格会跌到多低。但事实上，即使在下跌之后，木材期货价格仍接近往年同一时间段通常价格的3倍。

木材生产商和贸易商预计，得益于强劲的房地产市场，木材价格仍将保持相对高位，但经济重启时最高价数的供应瓶颈和疯狂购买行为正在消退。在价格上涨阶段，建筑商、零售商及其他市场参与方纷纷囤积木材，他们担心施工季会出现材料用完的情况。

前木材交易员、一家在线平台首席执行官维斯内夫斯基(Mike Wisnefski)说：“那时每个人的购买量都超出自身的需求。”他认为，当时有一种对供应不足的担心。现在市场上充斥着维斯内夫斯基所说的影子库存，那些通常大笔购买木材的企业，比如房屋建筑商、预制屋顶和地板承重桁架的公司，会出售自己的木材库存。

但整体来看，美国整体房价还未因此下跌，市场认为还有众多因素仍在支撑房价，拐点可能要等美联储明确释放出缩表信号、债券收益率再度拐头攀升之时才会到来。

市场上的主流观点并不认为房价此次会出现严重的“崩盘”，“次贷危机”重演的可能性几乎为零。美国居民当前的储蓄率几乎处于历史新高的水平，强劲的家庭资产负债表和“次贷危机”时期存在着天壤之别。景顺首席全球市场策略师Kristina Hooper对记者表示，美国居民储蓄从2019年底的1.2万亿美元增加到2020年底的2.3万亿美元，其他国家也存在类似情况。

平安证券首席经济学家钟正生表示，本轮美国房地产市场具有泡沫化倾向，但最终可能不会导致崩盘，而是以降温结束。

市场认为不会“崩盘”观点，主要原因在于：美国居民杠杆率仍处历史低位;后的公共卫生问题和远程办公滋生新的住房需求;30-49岁人口的住房刚需将成主要动力;次贷危机以来美国住房供给热情始终不足，进一步影响新开工导致库存严重短缺;美国实际失业率显著下行，因此即便失业救济开始退出，也不会对个人收入来源造成过度冲击。

伴随着30年期抵押贷款固定利率的预期上行，美国房价上涨速度或将放缓。2021年以来S&P房地产子指数的市盈率达到49.5倍，相比其他行业明显更高，后续的估值调整或不可避免。