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出品|焦点财经

作者|耿宸斐

作价10.3亿将旗下红星地产18%股权转让给远洋资本后，车建新和这个伙伴做起了另一桩生意：23.12亿元出售了7家物流子公司全部股权及全部借款债权。

据悉，远洋资本已于6月28日结束了对红星地产为期3个月的尽调，与红星美凯龙已签订含债权在内的资产包收购框架协议，总价200亿左右。而具体内容有待官方公布。

这并非车建新第一次卖手中的地产股权， 2018年，车建新引入国投泰康信托为红星企发二股东，持股比例23.47%。

不久前，车建新公开表示，未来红星美凯龙会向二手房中介拓展，“打算直接做office出租”。脱手重资产，将中心转移至轻资产，车建新在轻资产布局的路上又迈了一步。“用5年的时间、4倍速度，赶上现在的贝壳。” 这是美凯龙爱家内部定下的目标。

然而，在红星美凯龙的资产版图中，最大的业务板块是房地产。

据红星美凯龙控股2020年的审计报告显示，2020年，红星美凯龙控股的商业地产、住宅销售收入约为105.15亿元，约占总营业收入的37.89%。

不仅如此，2020年，红星美凯龙的投资性房地产规模余额约为931.50亿元，约占集团账面总资产的 71%。可以说是车建新的底牌。但现在，面对债务上的艰难处境，车建新已经将80%以上的投资性房地产都质押用于融资。

最强“手艺人”

车建新可以说是个地地道道的“手艺人”。初中辍学的他为了补贴家用，他拜一位木匠为师，学起了木工手艺。

靠着自己的商业头脑，车建新很快自立门户。通过先收预付款，再投入加工的模式，仅仅一年时间，车建新就让自己的私家作坊“红星家具厂”开张。第二年，他挣了一万多块，但也发现，做代加工的生意没办法赚大钱。

于是，车建新租下了一间24平米的小门脸，自产自销，做起了销售的营生，利润从200块变到1000块，订单也从20套涨到了500套。由此，车建新赚到了人生的第一桶金。

1991年，车建新创办了 “红星家具城”。乘着1992年南巡的春风，车建新又在无锡、南京、上海、南通、苏州等地开店，5年时间，他陆续开张了24家分店，销售额一路涨到1995年的1.5亿元。

但过快的扩张也让许多问题浮现。人流量问题、管理问题等等让车建新亏掉了10年奋斗攒下的八成资金。危急关头，车建新调整策略，关店、推广、专注销售，而“红星美凯龙”的名字也是在那时被确定。

1997年，车建新决心要打造家居连锁卖场。在无锡、南京等地相继成立了红星美凯龙大商场，引进工厂与经销商提供配套服务，以商场作为渠道平台，提供一站式家居购物体验。红星美凯龙也一炮打响。截至2020年12月31日，红星美凯龙共经营着476家家居商场，其中轻资产商场已达386家。

2015年，红星美凯龙在香港挂牌上市，2018年又在上交所上市，就此成为中国家居行业第一家同时拥有“A股+H股”的上市公司。

断臂求生

在家居上打下一片江山的车建新，也有属于自己的地产梦。

1998年，车建新开始涉足地产。“自己买地、自建商场”，也许是他地产梦的最初萌芽， 2009年，车建新终于成立了上海红星美凯龙房地产集团有限公司，真正开始了他在地产界的逐梦生涯。

去年4月，车建新的红星家具集团通过控股子公司广东弘敏企业管理咨询公司，以8元/股的价格受让5.8736亿股金科股份，约占公司总股本的11%，交易价款合计为46.99亿元。

金科股东信息统计分析

红星系地产帝国的核心版图，则是以红星企发与其子公司红星企管和孙公司上海红星地产为核心。据推算，“红星系”地产开发板块合计能够有700多亿元的销售规模。

据企查查数据，红星企发直接控制的企业中，有138家涉及房地产行业。根据红星美凯龙控股2021年第一期公司债募集书，红星企发总资产达1043亿元，所有者权益为159亿元。

红星地产依托于红星美凯龙的家具MALL，捆绑拿地实现同步扩张。其核心产品是城市综合体“红星国际广场”和购物中心“爱琴海”。在红星美凯龙的一路布局下，红星地产也大举拿地、落子项目。

2018年，红星地产的销售额为435亿，行业排名62名。也就是在这一年，车建新给红星地产定下了千亿的销售目标。

从统计数据上来看，红星地产的确营收可观，尽管依托于母公司，但是对红星美凯龙而言，红星地产也是自己的“反哺机器”。去年，红星地产的销售额是614亿元，利润率约为10%，但这笔利润，大多被母公司抽走。

以红星美凯龙目前的资金状况，继续地产梦也显得力不从心。2020年年报显示，红星美凯龙家居实现营业收入142.36亿元，同比下降13.56%；归母净利润17.31亿元，同比下降61.37%；扣非后归母净利润11.62亿元，同比下降55.53%。截至2020年末，红星美凯龙的总负债高达804.50亿元，资产负债率约61.56%。

红星地产定下力争千亿的目标后，就不断加杠杆拿地。据中指研究院数据，红星地产2020年拿地553万平方米，排名第32位，拿地金额为168亿元，排名第57位。而且，红星地产目前手中的地块大多集中于二三线城市，这些城市的需求和销售情况也不容乐观。

如今，在“三道红线”的背景下，对债务缠身的红星美凯龙而言，地产变成了一块烫手山芋。抛售地产，似乎成了车建新断臂求生的重要选项。