导读 回款、回款、加速回款，这是2018年房企们的生存状态，当外部融资渠道被基本锁死后，房企唯有通过内部的自救来实现突围。对于资金密集型的房

回款、回款、加速回款，这是2018年房企们的生存状态，当外部融资渠道被基本锁死后，房企唯有通过内部的自救来实现突围。

对于资金密集型的房地产行业来说，资金有多重要，已经毋庸置疑，但是到目前为止，房企基本能使用的资金杠杆，都被加上了“紧箍咒”，从银行贷款到公司债、企业债，再到非标融资，以及海外融资平台这个“蓄水池”。最近的一个趋势是，颇受市场欢迎的资产证券化(又称ABS，以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础，发行可交易证券的一种融资形式)产品也频频受阻，仅7月份，就已经有7单ABS产品遭遇中止/终止，其中还涉及到央企保利，这已经不是企业自身的原因了，政策收紧是大势所趋，虽然这方面的融资规模对于房企发展仅是有益补充，大头仍是银行和债券，但是这无疑是雪上加霜，没有最坏，只有更坏。

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作为传统融资渠道之外的新型融资方式，近两年，在资产证券化风口之下， 各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。

一般而言，房地产企业发起的ABS产品可以分为两大类：一种是以指定物业的未来收入作为还款来源，主要包括类REITS、CMBS、物业收费权等;另一种是以交易相关的应收账款作为还款来源，主要包括供应链ABS及购房尾款ABS。理论上讲，前者更依赖标的物业的运营情况，而后者更依赖主体企业的经营状况。

当下，房企偏爱的方式是供应链ABS、购房尾款ABS以及类REITS，特别是住房租赁风口之下，不少房企借道租赁业务发起各类融资产品。

但是，为了防范金融风险，监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。

据不完全统计，截至7月18日为止的7月份，已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或者终止。多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。

7月12日，上交所披露，“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元，这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起被中止/终止案例中，第一家央企代表。

此外， “中山证券—东兴企融—朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查，计划发行金额为7.87亿元;“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查，计划发行金额为10.45亿元;“交银施罗德—平遥古城景区运营管理资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为7.4亿元;“国开—云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为10.5亿元;“百度租房分期—华泰资管2017年一期资产支持专项计划”终止审查，计划发行金额为3.46亿元;万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查，拟发行金额为50亿元。

被中止/终止案例中，不仅涉及到棚改类业务，还有长租公寓等领域，总金额超过100亿元。也就是说，即便是处于政策红利中的长租公寓，也不能幸免。不过，在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在底层资产这块，如果纯粹是为了企业融资，审核会比较严格，如果是长租公寓类的，还是比较支持的。

众所周知，产品规模高达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、规模达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。

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除了银行贷款、公司债、海外债以及非标等融资渠道收紧，窗口指导也趋严。

近日，据财联社报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行熊猫债。

众所周知，熊猫债是指外国政府、境外金融机构、外资工商企业或国际组织在我国境内发行的以人民币计值的债券。从类型上来看，熊猫债属于外国债券的一种。按照国际惯例，外国债券通常以发行地吉祥物或特色来命名，例如境外机构在日本发行的日元债券就被称为“武士债”，在美国发行的美元债券被称为“扬基债券”等。因此，境外主体在中国境内发行的，并人民币计价的外国债券就被称为了“熊猫债”。

受到多重因素影响，过去两年，熊猫债在国内市场井喷，发行主体由最初的国际开发机构扩展至境外商业银行、境外非金融企业等，在房地产领域，诸如九龙仓、华润置地、碧桂园、深圳国际等都曾发行过熊猫债。

但是，协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，对于房企来说，熊猫债只是很小的一个选项，尤其是最近，在外汇维稳的情况下，境外人民币不断被收购，比以前少了很多，这就导致了市场上对于熊猫债的可供认购资金并不多。因此，收紧对于房企的影响也不是很大。“相比于熊猫债的收紧，以及发新债只能偿还旧债来说，不能发新债的影响更大。”

海外债券的用途限制就是如此，6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。

这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。

根据申万宏源统计，包含公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产产业债务，2018年全年到期量总计为1949亿元，其中三四季度为到期高峰，分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加庞大，每年增量都在1000亿以上。

对于大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对于中小房企来说，劣势尽显，情况危机。

一位券商代表告诉小V，中小房企基本融不到钱了，以往的银行贷款，是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。对于最近涨势明显的非标融资，诸如房地产信托融资，基本也是前50名房企较多，融资平均日趋增高，成本达到10%，比去年至少涨了1.5个百分点。另一位机构分析师更是透露，信托融资成本高的甚至能到15% ，“相比于国企和央企，民企的资金压力更大，可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例，可不仅仅是小企业，还有大企业。”