导读 华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售变现。园区主要分布于"环北京"区域,是京津冀一体化的主要受益标的,在"大北京"区域拥

华夏幸福的核心能力在于产业新城的运作,并通过地产销售变现。园区主要分布于"环北京"区域,是京津冀一体化的主要受益标的,在"大北京"区域拥有高速增长能力。同时产业新城模式的异地扩张不断得到验证,打开成长空间。我们预计华夏幸福2015-2017 年EPS 分别为2.73 元、4.01元和4.91 元,对应PE 分别为20、14 和11 倍,维持公司"增持"评级。

19.7%股权，138亿，这是中国平安给总资产3000多亿的产业运营商华夏幸福的估值。

23.65元/股的交易价格，比前一个交易日折让5%，更比今年的高位低了50%。

7月10日华夏幸福公告平安入股后，刺激股价涨停，但第二日即回落。

得到平安输血，今年3月以来频传资金链紧张的华夏幸福，渡过了惊险的一关。而更多的中小地产商，却面临钱紧的局面。

“房企的资金压力相比2015-2016年大幅收紧。”中原地产等机构预计，今年还将会出现多宗股权融资，中小房企被兼并的案例。

开发商钱有多紧?

2018年中国开发商的资金压力，从华夏幸福的案例可以窥见。

华夏幸福2017年销售1538亿，在易居房企销售排行中位列第九;今年上半年销售825亿，排名第十一。

这么一家千亿级别的开发商，过去的几个月里频传资金紧张，并在4月初引发上交所18问。

华夏幸福2017年财报显示，公司全年经营活动产生的现金流净额为-162亿元，近三年首次为负。据此，上交所要求华夏幸福解释相关原因、影响，以及应对的措施。

几个月后，平安突击入股，拿下华夏幸福近20%股权，外界普遍认为，这有利于缓解公司的资金压力。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，华夏幸福的股权转让，可以明显改善企业的资金状况;这也给其他房企做了提醒，2018年最重要的工作将是降低杠杆率。

2018年以来，随着降杠杆的持续，监管层严控银行信贷和信托等表外资金违规进入房地产市场，开发商国内融资渠道全线收紧。

“现在开发贷也很难拿了，基本只给大开发商，我们公司今年以来都是在香港做一些银团贷款。”广东一家民营房企向21世纪经济报道表示。

今年房企发行信用债也不容易。海通证券统计显示，年初至6月8日，房企公司债中止21次，其中碧桂园、花样年、美的置业、广东珠江中止两次，中止金额1510 亿元。

从年初开始，大量开发商便已转向海外融资。中原地产研究中心统计， 2018年前5月，房企海外资本市场融资数据达到了71笔，共293.72亿美元，同比2017年1-5月的31笔、127.85亿美元上涨幅度达到了130%。5月单月发行金额就达到了32.9亿美元。

一边是融资难，一边是房企的资金需求放大。在规模化竞争格局加剧的背景下，房企拿地对资金的需求更加迫切。

上半年土地市场信息显示，百强房企依然在非常明显地拿地加速过程中。据中原统计，截至6月27日，仅统计招拍挂市场的权益拿地金额，30家房企合计拿地金额高达7594亿元。其中拿地超过200亿的房企就多达14家。

不过，从拿地销售比来看，克而瑞数据显示，2018年1-6月销售百强房企平均拿地销售比为0.45，低于去年的0.53，前30强更是大幅下滑;而销售排名在50以后的房企拿地销售比达到0.6，高于2017年的0.48。

可以看出，大型房企在融资收紧的情况下，投资相对谨慎。而小房企在做最后的冲刺，希望突破规模瓶颈。但在当前，放大杠杆拿地风险显然也大了。

“我们公司今年不仅销售额目标定得不高，就比去年高一点，而且我们认为，今年市场风险较高，拿地方面也是非常谨慎，拿地金额占当期销售金额比例不能超过40%。”深圳一家大型房企内部人士透露。

偿债高峰已至

2018年，房企不仅面临融资难，还将迎来偿债高峰。前两年货币宽松狂欢借的债，要开始还了。

海通证券统计，年初至今地产公司债总偿还量已高达1058 亿元，超过2017年全年偿还量699亿元。

假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还，则预计2018-2021年地产公司债券偿还压力分别达到3720亿元、4264 亿元、4467亿元、4971亿元，2018年偿付压力已上升。

海通证券分析师涂力磊认为，目前行业销售维持小幅增长，蓝筹地产企业销售维持高速增长，可对冲部分债务压力。

房企的压力测试也提上了日程。海通证券选取了19家房企测算发现，2018一季度，净负债率大于100%的公司有14家，但龙头类企业万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团等净负债率出现下行。

短期偿付能力小于1的公司分别有9， 短期偿付能力小于1意味着手头货币资金不足以覆盖短期负债及一年内到期流动负债，存在一定风险。其中万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团、滨江集团、首开股份、 广宇集团等无短期偿付压力。

对于2018年房地产市场的艰难，大型地产公司基本都有预见。

6月初，金地集团董事长凌克向21世纪经济报道表示，防范风险，是公司今年的重点工作之一。

金地的策略是，这个阶段会把总资产负债率控制在60%-70%之间，净资产负债率在50%-80%之间。

万科更早就已未雨绸缪。截至2017年底，万科净负债率低至8.8%。

在6月29日的股东大会上，万科总裁祝九胜表示，因为预知到今年的资金环境不会宽松，公司提前做了准备，未来公司还有空间去进行更多的投资。如果有好的并购机会，也会大胆获取。