导读 经济观察报邀请了区域经济协会会长陈耀、国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎、国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、中

经济观察报邀请了区域经济协会会长陈耀、国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎、国务院发展研究中心跨国公司研究室主任李志能、中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜、中国宏观经济研究院投资所副研究员任荣荣、虎杰投资机构首席分析员张寅、北京市科委专家姜勇、北京睿信致成管理咨询公司董事总经理郝炬等专家共济一堂，分析了当下房地产的市场趋势，房企在本轮周期内的机遇挑战以及区域发展战略等。

关于市场

郝炬：我从蓝筹地产企业的表现来分析一下房地产形势。过去一年，房地产的发展有这样几个特点。

第一，2017年整体行业增长不大的情况下，龙头企业的增长非常明显，2017年房地产销售额是13万亿元，增长大概是13.7%，但是前53家企业的销售额平均增长是53%，好一点的企业超过100%。意味着在2017年这些企业都是在做存量整合，也就是在2016年到2017年的时候收购兼并，尤其在项目的收购兼并方面体现得比较充分，头部企业聚焦，整个行业处于集中度加速整合阶段。

第二，区域板块轮动。从行业发展来讲，2016年最早发力的是北京、上海等一线城市，然后是东部区域的一些二线城市，像杭州、厦门、南京这样的区域，到2017年，像合肥、武汉、重庆、成都、西安等城市增长迅速，几乎无房可卖。

第三、从房地产上市公司来讲，我预计今年会是比较好的一年，而且有可能是历史上最好的一年。销售额、利润和净资产收益率提升都很明显。

我们现在看到的一个风险是，这一轮企业放大了财务杠杆，而周转率没有特别高的突破。意味着这轮的增长是总资产大规模增长带来的。

张寅：1-4月房地产境外融资是233亿美元，同比上涨107%，1-4月房地产从信托渠道获得融资额是1892亿元，同比增长200%，也是历史最高的。

为什么销售额增长并不大，融资额增长这么大?房产的经营模式没有变，还是拼规模，所以敢拿高价地，还敢拿任何可以融到的钱。

从税收的角度看，一季度契税收入增长17.8%，契税是依据合同来的，也就是说销售没有问题。但有一个下降很有意思，耕地占用税那部分下降，通俗地说存量地是在减少的，相对应前四个月，50个主要城市土地收入增长了48.8%。

国家统计局公布的70个大中城市每月的房价变化情况，从2005年开始的，一共是四个周期，这一个周期很有意思，已经调整了一年了，涨幅不大，但是上涨城市数量一直在高位，真是稳定，确实有三四线城市跟进了。

关于风险和机遇

任荣荣：我主要对当前形势和市场中长期走势做一个分析。

这轮周期跟之前的表现特别不一样，市场始终在高位调整，我觉得有两个特别重要的因素一定不能忽视：第一，这轮周期，市场一直在高位调整的重要原因是棚改的货币化安置，这个影响特别大，像杭州、南京在内的一些热点二线城市，尤其大量的三四线城市。部分中小城市的房地产市场中，在商品房的需求里面大概有80%都是来自于这种，其实自发的需求并不大，如果按照自发的需求来看，其实这个周期已经往下走。这其实也影响着未来短周期调整的市场表现，给地方政府短期内带来了很大的债务压力，如果中央政府对这一轮地方债的风险管控力度保持不变的话，我觉得棚改的货币安置继续大规模推行下去的难度就非常大。

第二，这一轮的短周期调整有一个特点，虽然价格是在高位调整，但是建设、施工等实物量建设指标，始终在一个比较低的水平，与房价高位调整表现唯一对应的比较高的指标就是土地收入和地价的上涨。一季度房地产开发投资超过了10%，这是近期很高的一个水平，其实这里面主要是受土地价格上涨、土地购置费因素的影响，如果把这个因素抛开之后，实际投资增速并没有想象的那么高，而且一季度把购置费拆除，我们单看建安投资是负增长了，这是这轮周期特别有意思的一个现象。这也意味着这轮周期，价格始终在高位调整，但是一旦没有棚改这一因素的话，市场波动很可能要超出前面几个周期。

从中长期来看，我觉得现在房地产市场现在的确已经进入了阶段性调整，这也对行业的转型发展提出客观要求。我主要是从三个方面来看的：

第一，现在住房市场进入一个总量充裕，结构性失衡的阶段。不管是我们的人均住房面积还是住房套户比都达到了同等经济发达水平国家挺高的一个水平，最起码比日本同等经济发展水平的时候人均住房面积都要高很多，总量的确是很充裕的。中国幅员辽阔的特点，决定了在这个基础上地域的结构性问题还是存在的，所以这对未来的房地产行业发展来说，可能在他的战略里，这种区域性特别重要。我们对美国、日本几大都市带和都市圈房地产市场的发展历程做了一个规律性的分析，美国的洛杉矶、纽约、芝加哥三大城市带，日本东京、大阪、名古屋三大都市圈，包括地域辐射范围以及房地产市场的发展特点，分析结果显示，一个大的城市群，可以大致分为核心城市、中心地区和外围地区三块，核心城市对中心地区的辐射范围大概是我们现在说的高铁半小时圈的范围，这样的区域具有密切的通勤流，会形成房地产市场的一体化。外围地区我们大体算了一下可能是中心城市高铁一小时圈的辐射范围，外围地区其实主要承载了第二居所或者是休闲度假居所的需求，所以未来这个市场的发展要从不同的圈层结构找出住房市场的需求特点。

第二，回顾我们国家房地产住房的发展历程，有一个重要的现象就是房屋新开工面积和竣工面积的峰值在2013年就已经出现了，以后这几年虽然这些建设指标在波动，但是峰值始终没有超过2013年，可能意味着我们住房的建设量的确已经出现了高峰，未来的市场再走这种总量扩大的模式，可行性有多大?或者风险性有多高?这是需要特别考虑的一个因素。

建设的峰值出现之后，市场从增量向增存并举转变。企业定位城市中心改造可能是一个很大的战略，特别是现在提城市有机更新的概念，房地产市场也需要存量的有机更新，包括社区各方面的一些改造，这对企业的转型提出了一个很重要的要求。从国际经验也能看到，当住房建设量峰值出现的时候，单纯的建筑业增加值对经济增长的贡献就没有那么高了，但是房地产相关服务的增加值是一直增加的，所谓的房地产相关服务包括社区物业管理、资产管理以及经纪服务，占比在提高，对经济的贡献也在提高，我觉得我们未来的政策可能会慢慢由房地产建设向服务管理倾斜，对企业来说，这方面也面临一些转型需要。

第三，从人口结构看住房需求的中长期变化。我觉得最近这三年，商品房销售面积一直在增加，增加的无非是刚才所说的棚改货币化安置产生的拆迁需求，其实真正的自发的需求这两年应该是变化不大或者是略微有所减小。

我们都知道25到44岁这个年龄段群体是所谓房地产市场的人口红利，我们从中长期来看，25到44岁这个年龄段的人口，规模峰值大概是在2020年前后，2020年之后这个规模在减少，意味着这个市场自发的不管是刚需还是改善需求，动力是不太足的，未来如果再支撑像现在这么大规模的需求量或者销售额就得靠拆迁，但是我不知道这种拆迁还能持续多久。

我们说现在统计数字出来的城镇化率是58.5%，但很多人从农村人口结构看认为真实的城镇化率可能已经是68.5%了。如果是这样的话未来我们城镇化动力在哪儿?这是我没有太想清楚的地方。大家都认为城镇化是支撑未来住房需求的一个很重要的因素。目前这个因素也面临着一些不确定性，是需要这个行业和企业来考虑的。

汪利娜：这轮房地产调控采取了差别化的调控措施，所以房地产价格也好，投资也好还都保持在一个平稳的状态。

虽然说中国的人口红利和住房制度改革红利在逐渐消失，但还有二次人口红利的问题，政府鼓励老百姓拥有财产性收入，其中最大的财富就是房产，从人口红利来讲，我觉得没有完。

我个人觉得现在城市化最大障碍有三：一是户籍制度改革滞后。严格的户籍管制，其结果很可能会形成特大城市赶人，中大城市抢人，小城市留不住人的格局，特别是西部偏远的小城镇。二是城乡统筹发展是行政化主导还是市场主导。江浙城镇化的经验看，主要是靠市场驱动的，中央给江浙的财政扶持最少，但乡镇企业、民营企业为什么能很快把农村人口集聚过来?农民进了厂之后能得到培训，能有稳定的工作，自然成了城里人，住房问题也得到了解决。关键是机制的问题，有产业的支撑才能带来人口的聚集和城乡的发展。三是城乡二元土地的问题。农村土地不能进城(只能被征收)、城市资本不能下乡。现在虽然在住房供给当中允许集体建设用地参加租赁房的供给，但是也只是让农民建租赁房，还是不允许城市的资本下乡，有土地也引不来金凤凰。显然简单靠政府行政化，不解决土地制度这个问题，一个是城乡进化或者城乡统筹发展的速度很慢，另外会加剧土地资源的错配。

今年4月27日，中央经济工作会议提出了信贷、股市、债市、房地产、汇市，“五大市场”健康发展，实际上总基调还是要防范金融风险，守住风险底线。这个问题之所以重要，(是因为)直接影响到房地产市场的融资问题，一个是融资可得性问题，还有资金的成本问题。目前中国总债务处在历史的高点，总债务是GDP的256%，特别是这两年居民加杠杆加得特别快。虽然企业债务下来了，降了1%，但是由于居民加杠杆增长得特别快，占到了整个GDP45%，增长之快，且交易不透明，这里不免会隐藏了很多风险。

在这种情况下，中央提出的三大攻坚战，第一就是金融风险，我觉得以前房地产资产价格增长来源于货币超发。从2008年到2012年，货币发行量是50万亿元，从2013年到2017年是70万亿元，9年货币投放120万亿元，货币供给增长了3倍，房价翻了好几翻，想让涨到10万元一平方米的北京房价跌回到6万元是不可能的，现在靠货币超发刺激资产价格增长的机制要受到限制，当然不会马上断流，房价需要保持稳定，所以北京干脆冷冻了，另外一方面，现在金融提出去各种杠杆，去通道，货币供给收紧，但资产膨胀的资金来源就没有了，会慢慢地消肿。

如果政策执行到位的话，很多非标的融资渠道就行不通了。融资可得性会受限，资金成本会上升，个贷已经上浮10%，企业融资成本如果也上来的话，怎么消化?一个是房价上涨，一个是供给量下降，这会影响到未来也就是2019、2020年的住房供给和房价。

我对房地产市场虽然并不悲观，但是房地产企业还是应该非常审慎应对这次政策基调的调整，包括房子只住不炒和现在整个金融政策的收紧都是需要企业认真对待的一个问题。

关于区域发展战略

陈耀：我研究区域，实际上房地产行业关联的主要还是区域经济。我查了一下最近均价在2万元/平方米以上的城市，现在大概有11个，这11个基本上都是在东部发达地区，而且东部绝大部分是在长江以南，这个格局跟我们整个经济发展的格局是完全正相关的。

我觉得十九大以后，中国房地产行业的发展，要把握区域经济发展的走势，同时要认清国家区域协调发展的新方向和重点。从区域这个层面来看，最主要的战略就是协调发展，过去讲均衡，现在讲协调，协调发展的协调方向重点在哪里?这些年实际上协调方向发生了一个很大的变化，主要是解决东西不平衡的问题。这些年这个问题基本上缓解了，第一方阵增长最快的是西部的重庆、贵州、西藏，整体上一直是这样。

现在地带间还有一个新问题，就是南北之间的问题，从中国经济增速可以看到，去年经济增速垫底的十名是“三北”地区，东北、西北、华北，今年一季度非常突出。最低的是天津，这个局面现在是一个非常大的问题。“三北”主要的问题是重化工的结构问题，重化工产能过剩。山东也是重化工为主，重化工占70%，传统动能占70%。国务院专门给山东批了新旧动能转换的实验区，试图挽救它的局面，国家发改委专门给政策，这是不容易的。

其实可以看到，十九大以来，区域协调包含一个很重要的内容是，我们把城市群内的协调纳入到区域协调的范围，过去是不讲的，比如现在讲京津冀协同，其中雄安新区建设是一个重点，这是北方，南部有粤港澳大湾区、长江经济带、长三角城市群等等，这些城市群内部的协调可能是我们一个重点。

实际上现在的协调发展进入到有竞争力的协调发展阶段，过去一直讲协调，其实主要解决落后地区，现在讲城市群的协调，是增加国家总体竞争力。

东部城市群通过疏解、通过内部城市群的一体化推进，能够形成城市群的整体竞争力，整合资源，未来，国际全球化不是国家竞争，而是城市群竞争。东部沿海城市群和长江经济带城市群，最具国际影响力和竞争优势，其人口和产业的集聚效应还会增大。