导读 原来这样的工作从政府层面有一个固定的套路叫做招商，有人将之形容为地方政府以土地财税购买项目的行为，也就是说政府只要画好一个饼，就会

原来这样的工作从政府层面有一个固定的套路叫做“招商”，有人将之形容为“地方政府以土地财税购买项目的行为”，也就是说政府只要画好一个饼，就会有投资商拿着钱来把这个饼变成真的，一个实现了发展，一个获得了利益，两厢愉悦。大多数情况下这样的投资商都是由地产商来扮演，甚至他们会主动帮助地方政府来画这样的饼，原来更多的是“新城”，现在就是一个个“城市更新”和“特色小镇”。大家算账也简单，你把房价炒高，我靠土地增值实现城市升级。

这种模式在前三十年毫无问题，那是高歌猛进的城市化进程，拿到土地的只要能扛就总能等到春暖花开的时候。甚至这个逻辑在去年都显得格外讨巧，正是因为提前在三四线城市的布局，才有碧桂园、恒大等吃饱并逆袭的机会，如果说现在大规模囤地的机会就剩下“特色小镇”一个途径，那么那些希望守住和进军一线阵营的地产商们怎么放弃这样的机会?

但是现在问题来了，人从哪里来?房子卖给谁?谁又会是真正能长期居住下来的居民?如果还是地产商主导，比如恒大与华谊合作的电影小镇模式，试问当以这样“或许可行”的概念圈完地后，就算开始卖的不错，但又有多大的把握不会重蹈李亚鹏雪山小镇的覆辙?谁会是这些小镇的居民?这些居民靠啥为生?卖完房子后小镇的发展动力在哪里?靠带有过气光环的几个电影城、游客园或仿古街就可以吗?如果说买房可以是一种投资，那么投的如果是土地的增值的话，一个无法形成“生产、生意、生活”自循环的地方，你认为具有这种增值可能吗?

这是我一直反“特色小镇地产化”的一个原因，我并不反对必要的住宅建设，我只是担心过于商业化的地产商其实并没有这样的能量来驱动一个城市的发展。是的，即使小到一个“小镇”也是要符合城市的发展规律。一个城市不能只是“睡”的地方，它需要自己的产业结构，需要有城市肌理，需要有公共服务，需要有社区组织。那天听北师大国家软实力评估中心副主任张飚老师的一席演讲，给我很大的启发，他说：决定房屋价值其实是“距离公共设施的可达性”，而推动城市发展的其实不是那些针对富人服务的产业(比如什么“教育产业”、“医疗产业”)，而应该是能成为公共服务的事业(比如“教育事业”、“医疗事业”)，只有当一个城市是在为它的就业人口、常住人口提供具有长期吸引力的服务时，能吸引源源不断的“新移民”，这个城市才是有活力的，才会对其他人(比如游客、投资客)产生吸引!

文创或文旅可以成为城市更新或特色小镇的拉动型引擎产业吗?这个问题我去问了群里那些朋友，他们很明确的告诉我：文创和文旅既不大也不久，但长处是“快、轻”，利于吸引，因此可作为开端启动产业，却做不了长期的支柱产业。文创和文旅还有一个问题就是很难去生造一个出来，没有足够的文化沉淀(要么依托在地文脉，要么如迪斯尼一样拥有深厚的IP沉淀，而不能是像华谊的那些看过一遍也就够了的所谓“IP”)造出来的也是假的。横店是个很特殊的案例，其实那里已经形成了完整的电影产业链。乌镇的成功更多还要归功于它的地理位置，相比戏剧节而言，世界互联网大会才是奠定它地位的超级标签!

大数据、人工智能、智能制造、新能源、新媒体制造等新经济代表可以成为这样的核心引擎吗?有人回答我说：这些产业本身其实都还并不成熟，都还没有进入市场检验，还谈不上产业。不排除其中有得到资本吹捧的，反过来会变成大租户或资产买家来反哺城市开发者，但显然要依靠他们来成为一个城市生长的依据还不够充分。

这引申出来一个思考：虽然城市更新与特色小镇一样需要产业的注入，但城市更新是基于人口原本聚集、城市基础原本完善的地区进行再升级，不过是不算试错的过程，越是大城市就越有可能缩短这样的过程，很快找到清晰的定位(比如北京东四环附近的文化传媒带的形成);而特色小镇如果远离核心城市，不能借助产业转移之力，即使拿到了高层政策的“尚方宝剑”，一切要从基础开始打起，就会异常艰难，再优美的自然环境，再深厚的人文历史，也只能去做一个“景点”，而没法去做一个“新城镇”。

今天看到三个文旅地产的反面案例，仿佛是在为以上的讨论做个印证。一个是成都的“龙潭水乡”，一个据说投了20亿元打造出来的成都的“清明上河图”，在成都的工业用地上生造出来一个江南水乡，结果新鲜一阵子后如今已是门可罗雀。另一个是南京的宝华山千年古镇，造的古色古香，旅游设施完善，据说演出也设计的很好，该有的都有了，就是没有游客!还有一个是因小说《白鹿原》而做起来的白鹿原民俗村，开业不过一年多客流已经开始大幅锐减，大量店铺无法维持经营纷纷关店!

不要埋怨这个时代连一个再见的机会都不给你，你选择向后看，谁还能一直等你?城市更新和特色小镇确实就是这个时代留给我们最后的机会，但能否上对车，就看你自己的选择了。