导读 我们国家的居民对房地产市场非常关注，不仅对当地的房价如数家珍，各大热门城市的房价也略知一二。但实际上我们对房子的了解也仅局限于房价

我们国家的居民对房地产市场非常关注，不仅对当地的房价如数家珍，各大热门城市的房价也略知一二。但实际上我们对房子的了解也仅局限于房价，房子背后的问题我们了解的就比较少了，还有签署的商品房买卖合同的法律效力很多人也是一知半解。

众所周知，我国的商品房只有70年的使用期限。很多业主就担心70年后房子就不是自己的了。买房子大多背个二三十年的房贷，还没有满身轻松地享受几年，房子就不是自己的了吗?

我国主要住宅的产权

我国的城镇的房子基本分为三种，如果按照价位从低向高排序的话，最便宜的是小产权房，其次就是商住两用型公寓，最后最贵的就是商品房了。

首先，小产权房价格便宜，在我国的数量也不少，全国约有5000万套。尤其是如今寸土寸金的深圳，小产权房的比例占全市房产的50%左右。小产权房之所以便宜就是因为其买卖不受法律保护，并且拿不到房产证，而且多是违规建筑，开发商也没有得到国家规定的"五证"，因此小产权房还会面对拆除的危机。

而最让业主伤心的就是，如果小产权房面对征地或者拆迁的情况，因为本身的房子不受法律保护，所以拆除之后也拿不到赔偿款，赔偿款将全部归政府或者村委会所有。有很多之前购买小产权房的人还指望未来能"转正"，拿到房产证之后身价更上一层楼，但是目前国家已经明确态度了，小产权房将不能办理登记，也无法合法化。因此，如非逼不得已，千万不要购买小产权的房子。

其次，商住两用房一般都是loft户型，时尚美观，比较受到年轻人的青睐。但是商住两用房有很大的弊端，实质上是开发商造出来的概念，一般产权仅有40年，在本来是商住或者办公用的土地上盖住宅区，实际上并不算是住宅。

一般来说商住两用房的通风、采光甚至隔音都会比商品房更差一些，最大的弊端就是不能落户，而且银行贷款只放总价的50%左右，贷款最长年限也只有10年，还贷压力非常大。此外商住两用房只能使用商业水电，水电费是住宅区的两倍之多。实际上商住两用房更多的是开发商卖出的概念，买房时要比普通住宅的税费多得多，属于买了就亏的类型。

最后，商品房就是普罗大众最好的选择，我们熟知的70年产权指的就是商品房，并且正规的商品房就是购买的住宅用地的70年产权，不仅能受到法律的保护，房产证也是齐全的。因此我国大部分业主购买的都是普通商品房。

房产证满期后怎么办?

近二十年来，我国的商品房的房价显著上升，不同城市的房价都有了天壤之别。即使都是同一个开发商的房子，北京的可能是7万/平方，但是三四线小城市可能是7千/平方。其实盖房子用的材料都大差不差，差的是不同地区拿地的价格。

我们所说的70年产权也是跟开发商拿地的时间有重要的关系，我们首先要知道土地是归国家，房子才是我们自己的。因此开发商拿地之后只是买到了这块地的70年的使用权，所以他们才可以在这块地上盖房子，因此一般情况下我们实际上使用年限要远比70年少。

即使开发商拍卖到一块地之后就立即快马加鞭地盖房子，到我们能入住最起码也要有三年的时间。而事实上，更多的开发商只是把地先囤在手上，等日后房价合适了再着手盖房。尤其是大开发商，手上囤积的土地太多了，并不会一拿地就着手准备盖房子。

李嘉诚就是典型的例子，他喜欢囤地，有的时候囤到手里一二十年才开始盖房子，等到他的业主购买房子的时候，使用时间可能只有三四十年了。这就让很多业主担心难道三四十年房子就会被收回吗?这个时候房贷也不过刚还完。

业主们可以先吃一个定心丸了，我们购买的商品房实质上是归我们个人所有，没有特殊情况，国家不能将我们的个人财产收走。

将在2021年开始施行的《民法典》明确规定了，如果商品房达到70年的使用期限后，将自动续期。目前规定的续期费用最高不超过五位数，并且最低不低于15.6元一平方。日后还有减免费用的可能。即使在达到期限后，如果该地需要建设公共设施，虽然国家可以将这块土地挪作他用，但是也会对业主进行赔偿，这方面不需要担心。

因此，我们合理合法购买的房子日后就是我们的私有财产，不需要担心到期之后的事情。不过一般情况下一栋楼的使用寿命也只有50年，所以一般还没到期之前，房子就已经有了新的变化。