导读 我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。以下精选问答内容来自广叔谈房公众号。提问：你好广叔，新人

我是广叔，你相见恨晚的买房导师，广叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

以下精选问答内容来自“广叔谈房”公众号。

提问：你好广叔，新人首问，去年与朋友经历过朋友介绍买房，没有做资金监管，签了购二手房合同，首期款直接转账给卖方，卖方利用这笔首期款资金赎回了房子，然后在买方不知情的情况下，将房屋再度抵押给另外一家银行，被买方发现，卖方没有流动资金退首期款还买方，打官司一年半，只拿回首期款本金。拿回首期款时，房价已经涨了一波，涨幅高达20%，

请问目前东莞长安的二手房还有投资价值吗?主要考虑到孩子读书学位问题，优先考虑选择二手楼盘为长安莲花住宅区，明珠广场，中惠山畔名城，莲花苑，信义豪园(大户型120-130m居多)。长安新盘甚较少，已涨到4万一平方，我是工薪阶层，首期款最多可接受100w,月贷款接受1万左右,42岁，目前有一套小产权房自住没房产证，所以买房属首套，想改善住房环境及解决孩子学位，考虑入手100-130平方。

请问房叔，长安二手盘一般都有十多20年历史了，自用+投资还有空间吗?我主要是解决孩子上公立学校及入户问题。该什么时候出手?总觉得现在入楼市已是高位，房产中介挂的二手盘价很高。宜观望还是果断入市首套?二手盘以后还有没有升值空间?为了一个孩子读公立学校，要供一套房子压力很大，一直下不了决定，如果以后这个二手房要再出售，因为房龄年久，能不能保值?请房叔解疑答惑，谢谢

回答：你好。真是一步走错，步步慢啊，利息和涨幅算是亏了，还搭上一年半时间。临深的长安我比较看好的，未来还有潜力，会与深圳沙井联动，有一部分深圳刚需购买力外溢到这边买房。这几个盘都可以考虑，区位很近，周围配套都不错，找小区环境和楼龄新一点的买。自住+投资没问题的，自住本身就是一种价值。还能顶个五六年没问题的。现在淘笋入，或者年底，自住不要在乎一时得失，房价中长期看还是会涨的。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：新人首问:坐标东莞东城，名下有盈彩美地1期的复式一套自住，1楼正南向带花园，剩30万房贷未还，市场价210万左右，近期房价大涨，想买套投资，能承担每月1.5万的贷款，目前手上子弹只有20万，东莞市区的新房价格太高也抢不到，二手看了万科翡丽山，七宝一居，金泽花园，也看了增城大华城，时代名著，广州泰禾院子，金众江悦府(户型不错但太偏)，南沙景业东湖洲豪园(可以做首付分期)，中交蓝色港湾，奥园，碧桂园天玺湾，越秀滨海御城二手(能先租出去收租缓解房贷)，请问广叔，考虑盈彩美地的房子93年拿的地，03年建的，年限有点久，您建议继续持有还是卖了?1，卖了在市区置换个次新大一点的自住兼投资，市区推荐的楼盘是?2，把剩余贷款还了，全款抵押或者直接做二抵，买新房投资，增城/南沙/东莞市区周边镇区的新房，您推荐的楼盘是?迷茫中，感觉越不买，越抵御不了通胀，感谢指点。

回答：你好。盈彩美地是有一定楼龄了，但是其地理位置、配套还算可以，地铁不是很近。如果出售置换的话是可以的。建议出手置换。

万科翡丽山环境不错，山景好，安静;七宝一居小区小了点，靠近三元路有点吵;金泽花园近东城站，地理位置优越，生活配套便捷。选择顺序为：具体参见内部分享!

增城这几个盘都不要买，要么在朱村要么在石滩，潜力非常弱。增城主要考虑新塘片区。南沙南横：景业东湖洲豪园、奥园很近，南沙港：中交蓝色港湾、金州越秀滨海御城都可以考虑;

1、可以考虑，买个500左右的。参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部!

2、因为你这套并不算很优质的资产。不如方案1，能使资产收益最大化。

提问：广叔您好，我去年9月买入了东莞星城翠珑湾4期137平顶层3.8m层高，单价2.9，现在想卖了入深圳西案官邸一套51.7平的小两居，单价11w9，请问这样划算吗?我看其他的房源都挂16.5w一平了。然后东莞星城翠珑湾的房子，要怎么做才能尽快脱手?

回答：你好，西岸观邸单价11万+可以考虑，最新成交价在12-14.5万左右。 东莞卖房技巧： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机，串串。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片(广角镜头)，把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：广叔好，打扰一下，最近等宁波镇海蓝城桂语风荷小平89的，纯投资，今天刚摇号，没有摇到，销售说还有一套139的问我要不要，我觉得投资太大，金额多，绑定车位卖首付一百万，我也怕后期不好出手，所以不想买，特意问下，这种情况我该下手吗，完全奔着仁爱学校，还是眼光长远点，比如杭州不限购地区，或者广州这些地方。但是不太了解，所以，广叔有啥推荐或者建议!谢谢!

回答：你好，既然是纯投资，不自住，眼光没必要只盯着宁波，要全国一盘棋的去看，眼光放长远点。宁波的房价其实不便宜，虽说也可以买，但在全国范围内来看，并不是最优选。如果预算充足，子弹100+，我更建议你破限购买杭州或者广州，现在广州的房价一天一个价，但是尽量不买不限购区，特别容易踩坑。杭州和广州投资回报率高的板块，详见内部分享。

提问：广叔你好，您预计鱼珠附近的房子(金碧，保利学府里等)2-3年内还有多少升值空间呢?新房五矿的价钱和保利学府里差不多，按常理新房的开发商应该把未来1-2年的溢价也算进去了。好像富力的新盘也要开盘了，可能和五矿差不多价位吧?

回答：你好，五矿的房子价格肯定比金碧贵多了，这是事实，如果保利学府里把两年的增值税算上，比五矿的价格略低一些，富力的也快要开盘了 整体来看，目前来看这个价格坐实是没有问题的，看后续市场的发展，大概率往上走，这是必然，至于走多走少看竞品以及市场力度

提问：你好广叔，我目前的情况是这样的：广州两套房，一套写老婆的名字，在番禺，月供2K，值350W;一套写我的名字，在南沙，月供5K，值100W，两套都是婚后买的。老婆小孩老人都在广州，我深圳上班周末回广州。 目前子弹50，年入60，南沙的房子，想卖掉，然后去深圳供首套房。请问想法是否可行?还是说在广州买第三套房?如果广州买，要怎么样操作才有购房资格?打扰您了。

回答：你好，总体看深圳好于广州，但是深圳现在已经是高位，只能在第二梯队 补涨区域内淘淘笋。 南沙已经入手了，可以长持。 把番禺这套尾款还清后过户到你名下，离婚腾出老婆的房票，全款房做抵押融资，加仓深圳。

提问：你好广叔，龙华的龙悦居4期有深外龙华学校的中小学双学位，但当年是按经济适用房建设和销售的，网上看到8万左右的价格，想问下这种房子的质量和未来升值潜力如何?那个小区好像大部分都是低收入人群，会不会影响楼盘的价值

回答：你好，学位让一部分居住体验差的楼盘也鸡犬升天 龙悦居四期，之前叫经济适用房，补地价，确实能转红本交易，原购价低，不过当时也不是谁都能买到，主要分配给保障房历史遗留，还有参战退役、基建工程兵的住房问题。 学区划分在深外龙华学区内，有学位利好因素，不过新学校暂时还没中考成绩。 深外龙华校区，小学部只有3个豪宅盘，再加龙悦居可以报，这个学位确实是吸引力。

提问：您好广叔，请问尚都二期跟天悦龙庭二期哪个小区比较好?虽然是临近小区，但是两个整体风格和物业有所差异。个人感觉尚都小区比较商务风，天悦龙庭小区比较居家风，两个单价差不多，三房总价也差不多。不知道二选一的话如何抉择?

回答：龙光和鸿荣源都是潮汕系大佬，天悦龙庭和尚都也都是同地段、同学区，楼龄和产品分布相差无几，唯二差的是设计风格和所处位置，天悦龙庭比较窝，尚都靠近宝体的一面景观更好。

提问：你好广叔，你觉得龙岗喜悦里怎么样?升值空间大吗?谢谢

回答：你好，喜悦里住家还不错，地铁口，有摩尔城和海航城两个商业，赠送比较多，投资的话就要考虑综合因素了，投资周期，可控资金量……前段时间有个89的四房，355卖掉了。

提问：你好广叔，你觉得深圳这个波涨的原因是什么?经济那么差，会不会坐过山车了?

回答：你好，这个问题好，深圳这波涨，无关经济好坏，有三个原因。 一是深圳三年没涨了。 二是全国都不涨了，但资金需要出口，天时地利人和，深圳被选中了。 三是资金从上往下走过一轮之后，自下而上的新一轮置换又开始了，没有比深圳更适合置换的一线了。

提问：您好广叔，缤纷假日豪园和雷圳碧榕湾的两房，哪个值得入手?考虑自住，也兼顾投资。两套总价差不太多，犹豫～～

回答：你好，我们的投资逻辑： 学位越好越好; 搂龄越新越好; 地铁越近越好; 选好小区后，再从里面找性价比最优的一套，虽然十年期不一定挣最多，但短期内增值有保障、流动性强、心里踏实。 雷圳碧榕湾是九年制南山双实验学位，而且非常有保障，前海一线，便宜的户型都比较吵。按照目前的涨幅趋势，小户型学位会继续受追捧。 这2个盘对比优先雷圳碧榕湾。

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