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06月29日最近深圳少数业主报价开始出现松动

导读 导读 经济观察网 记者 陈博 深圳南山区红树湾片区的二手豪宅红树西岸,117平方米户型=2个榴莲+3根香蕉;144平方米户型=2个榴莲+7根香蕉;...
导读 经济观察网 记者 陈博 深圳南山区红树湾片区的二手豪宅红树西岸,117平方米户型=2个榴莲+3根香蕉;144平方米户型=2个榴莲+7根香蕉;173平

经济观察网 记者 陈博 深圳南山区红树湾片区的二手豪宅红树西岸,117平方米户型=2个榴莲+3根香蕉;144平方米户型=2个榴莲+7根香蕉;173平方米户型=3个榴莲+8根香蕉……;同一片区的二手豪宅公寓万科瑧湾汇,253平方米户型=4个榴莲+5根香蕉……

一幅以水果图案标注挂牌价的户外广告牌悄然出现在深圳美凯龙(601828,股吧)爱家红树湾店。隐晦图形背后,1个榴莲指代的是“1000万元”,1根香蕉则指代“100万元”。

5月25日,这家祭出奇招的中介门店,因违反深圳二手房成交参考价发布机制被查处。当天,深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)配合深圳市南山区住房和建设局(以下简称“深圳南山住建局”)第一时间前往现场检查,确认该门店违规。

深圳南山住建局宣布,从5月25日开始,涉事的美凯龙爱家第十九分公司(红树湾店)停业整顿一周。深房中协发布通报称,暂停涉事机构全线网签权限,约谈该机构、门店负责人,要求该公司全线整顿,停止一切违规发布房源广告行为,并进行内部自查自纠。

深圳美凯龙爱家互联网科技有限公司与涉事门店以及涉事中介人员,为此次违规推广付出的代价是,被计列C类不良行为,抄送征信机构,并全行业通报批评。

深圳这场由水果图案引发的行业查处行动,源于2月8日落地的二手住房成交参考价格机制,深圳的3595个住宅小区,成交单价首次被冠上具体参考数值。

彼时起,深圳官方对于各大中介公司的要求是,一切公开的宣传渠道及口径中,二手房源挂牌价均不得超过二手住房成交参考价格表标准;一旦中介机构违规操作,主管部门将祭出严厉的惩罚措施。

在深圳住建局发布的首份住宅小区二手住房成交参考价格表中,红树西岸的指导价被定位在11.05万元/平方米上。以此推算,117平方米户型总价大概1300万元,144平方米户型总价在1600万元左右,而173平方米户型价格大约是1900万元。

经济观察网从多家中介机构内部系统获悉,红树西岸当前的真实挂牌单价介于18.9-25.5万元/平方米之间,以117平方米户型为例,挂牌总价基本集中在2300万元区间,接近指导价的2倍。

值得关注的是,红树西岸单价最高的一套266.88平方米户型,年初至今挂牌总价大概6500万元;但从4月30日开始,业主又将价格上调至6800万元,涨幅达4.6%。

深圳官方多番“出击”调控未能降低一众业主的心理预期。一名深圳链家资深中介人员向经济观察网透露,他所在的深圳龙岗片区,目前单套二手房源,业主报价与指导价之间差额介于50-130万元。

业主期望值与政府指导价之间的巨大落差,为深圳各大中介机构出了一道难题。

深圳市房地产中介协会发展研究部主管华洪告诉经济观察网,2月8日后,深圳各个中介门店挂牌的房源,对外全部以参考价展示;实际成交中,如果客户有意向,再口头告知业主真实报价。一旦到了成交环节,只要成交价高于参考价,双方必须签订一份风险告知书。

“我们都是先向客户报指导价,再报业主挂牌价。”上述深圳链家资深中介人员提到,他所接触的大部分业主并不愿意降低报价,让步的只有急售业主,他们给出的价格普遍相比之前同户型最高成交价便宜20-40万元;与之相对的是,客户手上资金普遍不足,大部分都只准备了3成首付。

哪怕是让价房源,售出时间相比去年底也拉长了1-2个月。另一重变化在于,去年“715”调控加码,阻挡了更多刚改客户置换的脚步。“现阶段,深圳业主放盘量逐渐减少。”上述资深中介人员所在的深圳东部区域,这段时间房源数量大约减少40%。乐有家研究中心的一组数据佐证了这点,4月份,他们深圳所有门店新增二手房源量同比减少了15%。

有限预算内,可供购房者选择的房源正在减少。上述资深中介人员已经两个月没有出单了;他身边多数同行,近两个月也遭遇同样的困境:无一单买卖房源成交。

分水岭已然显现——此前,无论调控如何加码,购房者的资金与资质,总归可以想方设法解决。今年,在二手住房成交参考价格机制与房抵经营贷收紧的双重夹击下,购房者无捷径可走。

深圳二手房市场,罕见进入横盘阶段。根据乐有家研究中心统计的数据,过去的2-4月份,深圳二手住宅月度网签量从5272套下跌至4869套,再降至4396套,4月份环比下跌9.7%;月度过户量则从4166套上升至6789套,再下降至4877套,4月份环比下跌28.16%。

按照行业惯例,过户数据代表实际成交量,但通常滞后市场实时情况1-2个月。相比之下,网签数据更具备即时性,更能反映市场实际成交节奏,但网签数据里面,大概10%以内的交易最终可能撤单。

“5月份,深圳二手房网签量能否守住4000套都成问题。”华洪告诉经济观察网,历来除了过年期间,深圳二手房市场,网签量4000套是行业荣枯线。

可供对比的是,按照深房中协统计数据,去年7月份,深圳二手房网签量曾一度攀升至21317套。去年全年度,深圳二手房网签总量达到12.03万套,平均下来,月度网签量超过1万套。“去年深圳市场有多疯狂,今年调控的打击就有多猛烈。”一名深圳中介人士表示。

据经济观察网了解,最近,深圳少数业主报价开始出现松动,部分热点片区的房源报价下降空间甚至达到20%。比如,位于深圳南山片区的星海名城,个别业主对于一次性付款客户的谈价空间可以下调20%,“但依然卖不出去。”上述深圳中介人士称。

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