导读 发商的负债率变得越来越高，国家也想尽一切办法让开发商降低负债率。开发商有两方面的因素导致负债率这么高的，利润再压低，而且大规模的开

发商的负债率变得越来越高，国家也想尽一切办法让开发商降低负债率。

开发商有两方面的因素导致负债率这么高的，利润再压低，而且大规模的开发。

开发商房子要卖多少钱才能保本?就是有一个很简单粗暴的计算方式，也是符合目前我国绝大部分地区的正常销售价格。

目前楼面价已经知道2250元。

一二线城市楼面价乘以2;

三线城市楼面价乘以3;

四五线城市楼面价乘以4。

这种方法的计算基本上可以达到80%以上的准确率，不过也要根据开发商开发的楼盘是高中低楼盘。

商品房的建筑成本

城市等级越低，开发商所争取的利润点就越高，一二线城市开发商所挣取的利润一般不超过12%，三线城市开发商利用20%，四五线城市，开发商的利润在30%。

(1)前期投入成本

土地勘察费：建筑面积每平米3元。

图纸设计费：图纸设计的费用是根据高盛的标准来进行计算，33层每平米建筑房屋设计费用为25元，有部分大的开发商很多图纸都处于差不多通用的状态，这就可以大大的节约了图纸设计费用成本。

围墙以及三通：通水、通电、通路以及加上围墙费用，一般在20元每平米。

前期开发费用3+25+20=48元每平米。

(2)房屋建设费用

土建费用：刚刚进这两个月所有的铁价上升都非常的厉害，现在建设每平米所需要的费用在1700元左右徘徊。

基本装饰：现在小区外墙都是做有一定的保温以及造型80元每平米。

外墙刷漆：小区的外墙刷漆有分两种方式，一种是贴瓷砖，另外一种是喷涂。

一般小区的费用都是在80元每平米，有些高端的小区费用就会更高。

门窗：无论是装修的房子还是毛坯的房屋，在交流的过程中必须要有门窗，这两个东西，每平米所需要花费在60元。

电梯费用：目前建设的小区绝大部分都是2梯4户，每一平米公摊下来的费用约为80元。

消防安装：高层建筑必须做好消防报警器以及智能安装等等这些消防设备叠加在一起的费用，250元每平米。

建筑成本：1700+80+80+60+80+250=2250每平米。

其实真实的建筑成本都是在1800元左右徘徊，毕竟承包商也需要一些利润空间，约在20%左右徘徊。

建房子的成本，无论是自建房、公寓、商铺费、商品房用其实都差不了多少，往往很多人就是用这些费用来进行对比开发商，建筑成本就两三千每平米价格却能卖到几万元每平米，开发商真的是非常暴利的行业。

(3)生活配套：

水电燃：房屋居住的三大要素，水，天然气，电，一般都是通到房屋里面，所需要的费用接近180元每平米。

小区道路铺设：整个小区在建设完毕后要铺设相对应的道路，基本上费用在20元每平米。

小区绿化：绿化包括草皮，树木花草，每平米的金额为15元，高档小区由于种植的树木比较贵，费用也会随之上涨。

生活配套费用180+15+20=215每平米。

(4)税费以及一些杂费的开销。

税费这方面涉及的费用就相对比较多了，有几十项这么多，基本上税费占到房屋销售成本的25%约等于1000元每平米。

杂费的东西也比较多，小区内的垃圾桶等等一些娱乐设施设备所叠加在一起的费用200元每平米。

最起码的成本费用：2250+48+2250+215+300+1000=6063元

开发商开发的最低成本都需要6063元每平米，另外还要加上开发商的利润成本，房屋销售的价格最起码都需要7000元起。

目前开发商为了得到高利润，通常都会采取两种模式：

高周转模式：高这种模式玩得最厉害的就是碧桂园，尽可能地压缩时间，基本上半年就可以从空地到房子的出现，甚至是可以拿到预售证。

越来越多开发商向碧桂园学习这种模式，更快地回笼资金，进一步地降低开发商的借款成本。

目前绝大部分开发商的资金年化率成本都在14%左右，如果一年可以开发两个楼盘，开发商的利润就可以上1/3。

带精装修出售：开发商的精装修其实表面上是为购房者着想，实际上开发商是为了获取更高的利润，市面上90%以上的精装修其实都是普通装修成本而已，一般都不会超过1000元每平米，对外报价全部都在2000元至3000元之间。

假设楼盘原本毛坯销售的价格为1万元每平米，而带精装修的房屋销售价格为12,000元每平米，开发商获取的利润比毛坯更是高上了10%，也就是说开发商在精装修的房子上可以获取接近20%的利润。

随着近些年来地价越来越高，开发商采取这两种模式，其实是为了更多地获取利润，如果单靠毛坯房的利润可能仅有3%~5%之间，如果使用高周转和精装修的模式，利润就可以控制在10%，这还算是可观的范围。

有不少人就问他老家的房子也才卖4000~5000元左右每平米，根据我这种计算方法不就是亏本出售了。

根据2020年发布的数据，土地一般占到楼盘的平均开发成本47.2%，有部分高端小区所占到的成本可以高达60%，不同的小区占的成本比例不一样，最终决定了售价也不一样。

影响房屋最终售价的因素有很多，房屋的容积率越高，开发商销售的价格同样就是越低。

还有更关键的一点是，房屋的开发成本越低，同样的所缴纳的税费也在降低，以及整个小区的标准也在下降，所以最终销售的价格4000-5000元每平米，是非常正常的范围。

每一座城市最终开发出来的房子价格销售这么高，其实有绝大部分是土地的成本和税费的成本，其实整体的建筑成本并不会有太大的波动，即便铁价以及其他物料的价格快速的上升，对于整体的房价影响都是微乎其微的。

想想近些年来的地王频繁的出现就是代高房价的最重要因素，地价越高税费就越高，最终销售的房屋价格不可能会出现下降的情况，除非地块的价格得到有效的控制，那么房屋的价格才会有效的下降。

目前我国大型的开发商虽然还在开发，但是已经都为自己寻找好后路了，一个去做新能源汽车，一个去养猪，另外一个去做机器人领域，还有其开发商都已经谋生于后路。