导读 中国的房地产市场已经繁荣了二三十年。虽然也有过房价下跌的时期，但从整体发展进程来看，过去二三十年房价涨多跌少。尤其是2009年至2018年

中国的房地产市场已经繁荣了二三十年。虽然也有过房价下跌的时期，但从整体发展进程来看，过去二三十年房价涨多跌少。尤其是2009年至2018年，被称为中国房地产业发展的“黄金十年”。过去10年，中国房价平均上涨了400%，四个一线城市的核心区域上涨了20多倍。正是因为房价飞涨，投资买房赚钱，所以越来越多的人愿意也敢于用大部分积蓄买房。公开资料显示，中国居民近80%的工资收入用于买房或偿还房贷。换句话说，随着房价的上涨，中国人的储蓄基本上被高房价“掏空”了。

只要敢买房，就一定要“稳赚不亏”？房地产真的是最好的投资渠道吗？大多数人都是这样，但很多人不知道楼市也有“投资惨败”的案例。作者身边有现成的案例。一些靠做生意发大财的拆迁暴发户和当地老板也向别人学习投资买房，但他们对投资买房一无所知。为了保守，他们只敢买三四线城市的低价房，选择郊区的大户型房来买。他们只是认为只要是房子，就能带来丰厚的回报。然而，现实并非如此。在“棚改”结束、住房需求大幅下降后，三四线城市近两年逐渐回归理性，不少城市房价也出现加速上涨。只有那些跟风在三四线城市买房的投资者，才会发现自己被困在楼市里。虽然他们手里握有大量的房产，但基本上是没有投资价值的劣质资产。未来，他们不仅要承担房价下跌的风险，还要面临“无人接手”的窘境。

即使在过去三四年的房地产发展中，我们也一直强调，投资买房不能盲目跟风：一方面，投资楼市是高度专业化的，这不仅需要非凡的勇气，更需要远见卓识；另一方面，房地产已经过了“买房躺着图利”的阶段，尤其是在“房住不炒”已经持续了近4年的背景下，任何人都必须认清形势，停止逆势而行，买房不要“混玉”。

实干家曹曾表示，房地产过度占用信贷资源和劳动力资源，当前房价也处于高位，国家未来应适当“弱化”对房地产的投资。在他看来，房地产已经过了投资的“黄金时代”。如果你以后还想“闭眼”买房“躺着挣钱”，你可能最后会发现，有些房子只能“砸在你手里”，——因为有钱人有多套房子，他们就不会再投资买房了，真正需要房子的普通人因为面临高房价而买不起，所以房地产只能是“有钱人的游戏”。换句话说，未来大部分房子的流动性会大大降低，尤其是没有人口、产业、资源的城市。房价很有可能会暴跌，购房者最终会发现，自己不仅会亏钱，还会损失很多。

所有物业都是这样吗？当然不是。未来10年，有几类房子可能会成为“热销品”，甚至因为稀缺而逐渐成为“奢侈品”。这种房子未来不会缩水，但仍有很大的升值空间。事实上，就连开发商也亲口承认，未来买房时一定要尽量选择以下四类房产，既能满足居住需求，又有一定的升值潜力，因为这些房产未来会更稀缺，稀缺的才是值钱的——。未来真正称得上品质好的房子是这四种：学区房、地铁房、低密度pa

为什么说学区房未来很长一段时间有价值，值得买？答案很简单：中国教育资源的不平衡和短缺不可能在短时间内完全解决。此外，中国家长更加重视孩子的教育，未来学区房的价值将更加凸显。尤其是那些拥有双顶级学区的学区，他们的房价往往有独立的价格。就拿深圳本轮房价上涨来说，其中涨幅最大的是学区房。南山多个板块，深圳顶级学区房价格涨幅超过50%。

纵观国内各大热点城市，其实学区房单价最高，上涨速度最快。普通商品房也可能受到政策调控的影响，价格会有涨有跌。但由于教育资源的加持和国内高科技群体的追捧，学区房的市场价值一直居高不下。对于这种房地产，我们应该有一个清晰的认识。如果有条件，无论是买给孩子准备上学还是作为投资，都是非常好的理想投资标的。

类型二：地铁房

房地产界有句话：地铁一响，就有两千金。高铁决定了一个城市是否值得投资，而地铁决定了这个城市哪些区域值得投资。

地铁在促进一个城市的经济发展和交通通勤方面发挥着巨大的作用。纵观全国经济强市，哪一个不是地铁网密布？事实上，并不是每个城市都有能力建设地铁。地铁的建设不仅对城市规模和人口有严格的限制，对城市的经济实力也有严格的要求。从这个角度来看，我们可以发现地铁房的价值是——，大大缩短了人们的工作地点和居住时间

住地之间的通勤时间，也大大提升了城市交通运力。地铁的开通更对整个沿线的土地、市政、医疗、教育等资源都有大幅提升作用。所以，买房选择地铁房是购房小白要学的第一课。

地铁房到底该如何选?戴维森曾发布了一份《商业地产地铁效应专题报告》中显示，地铁开通前1年和通车2年，沿线区域房产升值速度最快。但也不是离地铁越近越好，业内普遍认可的标准是，房屋距离地铁站点700米，步行五分钟内可达到为最佳。

第三类：低密度公园房

适宜居住的好房子都离不开一个标准：容积率低。通俗点说就是，房子和土地的配比低。同样一块土地盖可容纳5000人的高层住宅，和盖只能容纳1000人洋房、叠墅社区，其居住环境和生活舒适度是天壤之别。

如果这样的房子周边再有一个公园，那它的市场价值可能就更胜一筹了。公园的加持，不管从占地面积还是绿化环境，或者是植被覆盖等来看都是非常不错的。身处大城市钢筋混泥土森林之中，我们任何人都需要呼吸新鲜空气，尤其是容积率低的社区，更突显了公园的重要性——公园房的需求和升值空间越来越大，本质原因还是人们对于生活质量的刚性需求所致。因为生活在快速提高，导致现在的环境大不如以前。

随着国人收入水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。买房已不是简单地解决住的问题，还要住得舒服、健康、惬意。公园既能满足居住环境提升，也能作为休闲娱乐场所使用，更是房产升值的不可忽略配套。因此未来公园附近的房子将更加稀缺，更加抢手。

第四类：适宜养老的小区

直白点说就是养老功能较为完善的小区。为什么说这类房产未来会更有价值?这取决于中国未来的人口结构变化——目前中国人口已经进入“老年型”。中国社科院研究报告更认为，从2011年开始，我国老年人口进入一个快速增长时期，2010-2040年老年人口将总共增加2.24亿人，年平均增长率为3.62%，平均每年净增746万。在老年人口快速增长的同时，总人口将在2028年左右开始出现负增长，这两种相反的变化趋势进一步提高了老龄化的发展速度。

不需过度赘述大家也应该能明白其中的道理，老龄化时代到来，中国也将逐渐进入“银发经济”时代——到2030年中国老龄人口消费或将高达18万亿，这可比现在的房地产年投资总额高太多了。所以说，未来老龄化时代，中国不管是基础设施建设还是社区环境配套都将以适应满足老年人口的居住需求为主，即居住环境要更适老。所以说，未来10年，养老功能完善的小区，其实也更有升值价值，因为会有庞大的购房需求支撑。

总结：随着楼市调控紧绷不松，随着国家发展城市群、城市圈理念确立，未来全国房价大概率将告别“普涨”。虽然一二线城市仍然有购房需求、经济发展和丰富资源等基本面支撑，但也不得不承认，绝大多数房产将彻底失去投资价值。有些配套差、无地理优势、无产购房需求支撑的房产，甚至还会迎来缓慢发展，甚至是倒退发展。

对于购房人而言，买房虽然首先要解决居住问题，但是随着住房环境的逐步改善，以及房地产的投资价值尚有一定空间，所以买房还是要尽量做到既满足有最好能有一定的升值空间。这就是所谓的最大化资金的价值。综上所述，以上四类房产在未来10年，或仍然成为“抢手货”、“奢侈品”，而且连开发商都亲口承认了其居住和投资价值，连内行也都已经在“悄悄”买入，所以普通购房者在买房时，也一定要优先在这些房子中做选择。