导读 经济观察网记者陈波，一位衣着朴素、相貌平平的大姐，在深圳华润城润熙一期选房现场外被铁栏杆挡住去路。手机屏幕亮起，她打开微信一看，然

经济观察网记者陈波，一位衣着朴素、相貌平平的大姐，在深圳华润城润熙一期选房现场外被铁栏杆挡住去路。

手机屏幕亮起，她打开微信一看，然后声音回复：“还剩多少套200平米和175平米？”

作为深圳“线上名人”豪宅项目，在华润城润熙一期开盘现场，像这位大姐一样等待的人不在少数。

他们以“第一套房”的名义，但不一定无家可归；持有几千万现金，你也能承受大量被冻结的资金；只要能摇一个前置号参与选房，房子面积越大越好。至于朝向，楼层，户型，都不重要。

新房和二手房巨大的天翻地覆的价格差异驱使他们涌入新的市场。至于有没有深圳户口，有没有落户三年，社保有没有缴纳五年，这些硬性指标就没那么重要了。

一方面有持有大量资金却没有购买目标的投资者，另一方面也只是有购买目标却买不起几千万元的客户。一项秘密的财产代理业务由此产生。

随着“打新潮流”的爆发，从起草物业控股协议到律师见证再到利润分享，一条连接上下游环节的控股产业链和一站式服务在深圳楼市日趋成熟。

一位长期与深圳投资者、购房者、一线中介打交道的业内人士表示，“715”新政后，在深圳新房市场优先购房、千万豪宅的项目中，负责购房的比例相对较高，个别项目负责购房的比例超过80%。

低命中率和缺失

从抽奖结果公布到首付上调需要多长时间？11月26日，“大新”客户闫楚给出了答案：210万元耗时2.5小时。

下午3点半，她在自己喜欢的新彩中拿到了“155号”的参赛券。

晏初已经在这个新网站上做了功课。在914套房子中，她打算买122套79平方米的三居室。除非之前的买房人统一选择同一户型，否则粗略估计，两天后选房后，燕初的“中签率”有望达到80%以上。

凭借自己的积蓄、父母的支持、朋友的贷款、男友的信用贷款，晏楚在两个半小时内首付了210万元。

闫楚看中的新址位于深圳传统豪宅区——剑岗山。毛坯均价8.8万元/平方米等于周边精装新房价格。验房需要验资200万元，诚信登记需要冻结资本金90万元。

最终符合购买资格并获得诚意登记号的客户多达2120家。相比之下，“重新购买”的命中率约为1: 2.3。

这个比例足以给很多买家希望。11月24日上午，老余匆匆走进深圳前海公证处，华润城润熙一期抽奖活动正在进行中。

华润城润熙一期(华润城四期)是深圳“网上名人”豪宅新址。2014年10月，华润城润府一期首次开盘，均价4.75万元/平方米，3小时售罄；一个月后被推高，均价涨到5万元/平方米左右，又是“光盘”3小时。

2015年12月，华润城润府二期开盘，整体均价达到8.5万元/平方米，依旧阳光明媚。

2018年6月，华润城润府三期入市，均价约8.55万元/平方米。第一次开始公证和公证后，当天就卖光了；时隔3个月，推了555套新房，卖房率再创历史新高。

“阳光”的所有成就都给很多买家留下了深刻的印象。早在今年年初，微信上各种关于华润城四期的新群就相继出现。

两天内

来得太晚了，彩票室关门了。他只能坐在门口大厅，眼睛盯着墙上的大屏幕。一轮又一轮的分拣被抖音系统抖出来，投射到大屏幕上。一小时后，所有的名字都公布了。运气老了有点落后，排在8900之外。

"总共丢失了1171套。"他叹了口气，但他仍然没有放弃制造新的决心。“附近有10万元/平米以上的新套吗？”如果有，推荐给我，我要摇号。“要有足够的年龄来快速实施计划。

对老余来说幸运的是，小林和妻子摇到了900多。11月25日下午，他们特意提前一天赶到选房现场进行摸底调查。“我们原本打算买一套120平米的公寓，但根据今天的选房情况，可能轮到我们没有好公寓了。”小林和妻子当场做了一个临时决定，第二天选房子的时候不管剩下什么楼层和户型，只要有东西买就不会挑。

不仅仅是小林和他的妻子认为“违反规则”。同一天前来踩点的井磊说，他花了几天时间研究公寓类型并做出选择

房攻略，结果发现没有任何作用。他的号码排在1100以后，“轮到我选房的时候，估计没得选。我现在只有一个信念，能买到就行。”

“无房”客角斗场

“打新”，已经演变成2020年冬天里，深圳楼市最热闹的事情。但这一轮，游戏的规则改变了。

“715”调控新政将限购范围扩大至深圳户籍及离异3年内的购房者之后，下半年，深圳大部分入市新盘都按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，分类确定入围人数，再采取公证摇号策略。

看似滴水不漏的所有环节中，最可怕的部分在于，豪宅价的新盘摇身变成“刚需盘”;而打新的这些首套房客户，却非真正的“无房”一族。

颜楚并不是纯粹的刚需，三年前，她与男朋友在深圳东部置办了首套房。考虑到60多平方米的户型难以满足婚房需求，趁着尚未领取结婚证，从10月份起，她以单身无房名义，加入这股浩浩荡荡的“打新”大军之中。

79平方米的三房，单价介于8.5-9.2万元/平方米之间;最便宜的一套，总价接近680万元。尽管项目销售人员一再建议，将89平方米的户型也纳入考虑范畴，提高选房成功率，但首套房贷仅剩70多万元的颜楚计算过，无论是首付还是月供，只有79平方米户型是他们目前所能承受的价格极限。

热度极高的华润城润玺1期，主推100-200平方米，户型起步就直接指向刚改;价格更是不亲民，均价高达13.1万元/平方米;总价，最低一套也将近1200万元。

上述筛选出来的9687人，均为无房客户，最低社保月数达到51个月，即4年3个月;他们为此付出的第一个代价是，每人冻结350万元的诚意登记保证金。

选房首日，销控表上率先飘红的是两类房源，175平方米和200平方米的大户型;截至选房第二天上午9时左右，这两类大户型房源全部售罄。

资深投资客金姐是这些大户型热衷者中的一员。她获得的那张入场券在500号左右，恰好排到选房首日最后一批名单中。“名额这么珍贵，我当然想选最大的200平方米户型。”11月25日，等候在选房现场的金姐有些焦虑，时间一分一秒过去了，大户型房源眼看越来越少，“只要有机会，能买多大就买多大。能买到华润城，相当于中大奖，资金不是问题。”

金姐心仪的200平方米户型，以首套首贷估算，按照30年按揭年数，首付至少800万元，月供接近10万元。她早已打听过，由于月供数额高昂，银行对于购房者的年流水要求设定在100万元以上。

“华润城4期是深圳历年打新的最高潮。这个盘的限价和限购根本形同虚设，有几个没房的刚需能买得起一千万起步的房子?”一名浸淫深圳楼市十多年的投资客也向经济观察网发出感叹，“最终不还是沦为有钱人的角斗场、资本的盛宴?”

享受不到金姐口中所谓的“中大奖”，没资格参与摇号的唐姚已经迅速转移目标。她盯上华润城润玺1期长达一年，刚解决好二套房名额，却不得不接受仅无房客户入选的现实。

唐姚重新看上的，是位于深圳南山的龙光前海天境。这同样是一个热门新盘，目前尚未获取预售证，但坊间传闻，该盘定价10.7万元/平方米，需要冻资500万元。

为了万无一失，唐姚正在想方设法将手中的那套房腾挪出去，“下周我也是无房客户了。”她语气里充斥着新的期待。

代持生意

身家不菲的投资客们涌进新房市场，手中的“无房”名额并不是凭空而来。唐姚选择了依靠自己腾挪，更多的投资客，则选择借名买房。

朋友、家人、亲戚之间可以合伙、抑或借名;认识的、不认识的，只要一方有房票、另一方有钱，也可以联起手大干一场……用业内术语来定义，这些通通都是代持。

“代持”买家们无比渴望享受到这场盛大的狂欢。

“我身边的同行统计过，华润城4期的代持比例超过80%。”上述浸淫深圳楼市十多年的投资客给出一个数据。

更多的细节佐证着这个庞大的比例。11月25、26日两天，华润城润玺1期的选房场外，随处可见打开微信远程遥控内场选房者的真正买家，聊天内容此起彼伏但千篇一律：“现在还剩什么户型什么楼层?”、“发个销控表来看看”、“轮到哪一号了?”

金姐一早就与自己的代持人对好流程。为了这次“打新”，她启用3个代持名额，最后摇中一个。“如果只找一个代持，成功率多低啊。”金姐心中打着小算盘，只不过，她需要付出的是，撬动1000万元以上的流动资金，用作冻资。

3个代持名额全部来源于身边的远方亲戚。“你找的人一定要靠谱，千万别通过中介。如果连代持人都不认识，又怎么能把这么大宗交易托付给他呢?”关于代持的每一个步骤，金姐滚瓜烂熟——

合适对象应该是身边知根知底的亲戚朋友，可以追溯到历史债务情况，保证在自己的掌控范围内;

每次对话、转账都必须一一留下记录。一定要提前签好代持协议;

代持协议上必须明确标注上这套房源的户型、单价、总价、首付、月供、每年年化利率等细节。

经济观察网获取的几份《房产代持协议》中，对于代持方式以及买卖双方的权利和义务，实际条款的约定更加详细。

既设置了房屋产权以及处置权所有者条款——真正买家享有该房产的产权，为该房产的实际所有权人，承担因购买房产所产生的全部费用(包括但不限于购房款、税费、产权登记费等)，因使用或经营该房产产生的全部费用(包括但不限于水电费、物业管理费、维修费等);协议签订期间，代持人必须配合真正买家办理授权委托书公证或其他抵押手续，全权授权真正买家处理与该房产有关的出租，管理、处分等。

也给出了后期可能出现的各类问题解决方式——未经真正买家同意，代持人不得以该房产对外设定抵押、质押，不得以任何形式将该房产转让或处分或以物抵债;

若因代持人的原因，如债务纠纷，婚姻纠纷等，造成代持房屋被查封或者被执行的，代持人应提供其他任何财产向司法机构申请解封。如果造成损失的，代持人应当赔偿真正买家的所有直接损失和间接损失;

在真正买家提出解除代持协议时，代持人应当无条件同意，并且配合甲方办理过户等手续，将该房产转移至真正买家或其指定第三方名下。若代持人为真正买家代收房屋购房款的，应在收到受让方支付的房屋转让款后3个工作日内全额转让至甲方指定收款账户。

《房产代持协议》，从某种意义上来看，更像是一份双方建立信任联盟的君子协议。尽管“代持”买家们坚持认为这样的协议具备法律效应，但实操中，一定程度上还是存在着不可控的风险。

迄今为止，深圳一线中介人员小丁至少操作了4宗代持生意，其中就有1宗暴露危机：代持人在房源后期交易过程中，强制要求真正买家必须另付10万元好处费，方愿意配合办理手续。

“所以，签署协议时，一定要叫上律师签字;如果还想保稳，那再去公证处公证一下。”金姐正认真向围在身边的购房者支招，她说，还有一种极端的方式，如果实在很担心，可以在买房之后直接办理抵押贷款，提前套现。“这不就避免了代持人违约随便处置房子的风险?”

在深圳市场上，代持生意并不罕见。一个首套房名额的代持费，一般在10万元左右;作为“网红”豪宅，华润城润玺1期的代持费用更高一些，15万-50万元不等。如果通过中介渠道，还要另外支付1-1.5万元的代办费用。

按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让;新房的交房时间至少在2年以后。因此，市面上这类代持名额，普遍是5年之内没有购房需求的无房深户。

“5年后，无论买家是想出售，还是自持，都可以按照二手房交易流程来操作。只不过，如果仅是将房产转移到买家自己名下，双方往往会约定把房价调低至住建局规定的最低计税价进行过户，最大程度节省转让税费。”小丁告诉经济观察网。

即便面临诸多的风险与投资安全隐患，代持买家们“有恃无恐”的底气在于，此前深圳法院曾经审判过几个代持判例，结果通通是支持实际出资人的权利。

有票也有钱

限价的特定背景下，新房与二手房之间“鸿沟般”的价差释放出巨大套利空间，诸如6年后单价上涨至20万+，年化投资回报率超过15%的预期，让金姐们有了跑步进场的持续动力。

代持打新的买家们，直接诉求是期待现有财富至少能翻上几番。

在贝壳找房APP上，当前华润城润府1期的挂牌单价在11-19万元/平方米不等;润府2期的挂牌单价大部分在17万元/平方米以上;润府3期的挂牌单价则介于16.7-18.9万元/平方米之间。深圳中原的成交历史信息显示，华润城润府3期最新成交单价约17.6万元/平方米。

两相对比，华润城前3期的房价，六年间涨幅普遍超过1倍，最高甚至超过2倍;同一个楼盘，华润城润玺1期的新房定价，相比二手房的价差也高达5万元/平方米左右。

而唐姚心仪的龙光前海天镜，周边二手房均价新近达12.8万元/平方米，同样一买就享受到将近3万元/平方米的价差。

“这波‘打新’者，将升值放在第一位。深圳新盘限价，至少在价格上就给了他们买到即赚到的感受。”一位长期与深圳投资客、购房者和一线中介人员打交道的业内人士提到。

更真实的因素还在于银根放松了。“9月初，深圳的经营贷收紧过一阵子。但9月底10月初，整体资金面又开始悄然放松。”上述深圳业内人士对经济观察网透露。

11月25日，徘徊在华润城润玺1期选房现场的，还有一类特殊群体——金融机构的客户经理或者从事理财推广的人员。

一名金融公司的理财推广人士一早陪同事选完房，直接原地蹲点，试图从庞大的购房者群体中获客。据他了解，近段时间，很多意指华润城4期的购房者都提前做了过桥贷，筹措资金。

11月28日上午，颜楚的打新之旅终于尘埃落定，她选到了自己最满意的第一批次房子。接下来，她还要考虑一个问题，到底是将手上房源办理抵押贷款，还是直接出售套现?她早已咨询过相关人士，办理房子抵押贷需要以公司名义，利息是3厘，放款只需要1个多月时间。

深圳40周年的“大礼包”，一定程度上也给予了这股“打新潮”更高的预期。“715”调控新政之后， 7月下旬至8月份，深圳楼市曾短暂进入消化期。然而，深圳建设中国特色社会主义先行示范区的顶层设计文件甫一发布，整个市场热度又重新上扬。

“深圳房票市场这么成熟，最会看眼色的当然是投资客。”上述深圳业内人士近期频频与一众意向打新者打交道，他说，“有钱、有票，又对市场有一个上涨的预期，打新潮怎么可能不爆发?”

一个隐秘的信号体现在，无论是政府相关部门，还是其他各界，大家似乎颇乐于见到如此的热度。“‘715’那个时间点，深圳决策层调控的诚意确实满满。但如今回望，一系列动作相当于将这波购房需求大幅度逼往新房市场了。”该深圳业内人士对经济观察网透露。他曾参与彼时深圳相关部门组织的多场楼市座谈会。

在一座城市里面，相比二手房，新房销售额对于GDP的拉动作用更为巨大。而且，只有新房市场足够热闹，开发商在公开土地市场的角逐才会更加激烈。

美联物业全国研究中心统计的数据显示，今年截至11月23日，深圳已经出让了28宗居住用地，同比增幅高达133.3%;宅地的出让总额达757.99亿元，相较去年全年的397.09亿元上涨了90.9%。