导读 1我们对郑州太熟悉了，我们踩盘了郑东新区、金水区的大部分楼盘，惠济区、管城区、二七区、经开区相当一部分的次新二手楼盘和新盘，新郑白

1

我们对郑州太熟悉了，我们踩盘了郑东新区、金水区的大部分楼盘，惠济区、管城区、二七区、经开区相当一部分的次新二手楼盘和新盘，新郑白沙绿博新盘也基本都看过，对郑州的楼市有很深刻的理解。

我们知道，郑州一直都在向东发展，已经不可逆转，房子越往东价格越贵，不仅城市在分化，每个城市的不同板块价格上也在分化。

十年(2008-2018年)四倍收益，确实很高，但是放眼全国，收益并不算突出，而此期间一线城市的五倍以上的涨幅，部分明星二线C房城市，也有五倍的幅度。

不过郑州十年四倍的幅度其实还是很不错的。

我们先看下郑州的现今的行政区图，其中郑东新区位于金水区的东部。

下图更直观一些。

我们采集的2008年郑州郑东新区、金水区、惠济区销售量大的新房楼盘销售价格，这些楼盘在2008年清一色的在当时的郑州郊区，目前大部分已经成为郑州的市区甚至是市中心核心地带。

2018年至今，郑州房价处于横盘下跌趋势，正在盘整阶段，这些楼盘成交价格下跌10%左右，2018年的均价数据暂时找不到，我们使用现在的贝壳二手房小区均价作为参考。

2

郑东新区10年价格对比。最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。

通过2008年销售的10个楼盘数据，可以看出来，涨幅基本都在4倍以上，部分品质小区后期物业维护较好，涨幅甚至达到5倍以上。

房价绝对值基本都在2万/平以上。

涨幅最差的是一品中央小区3.6倍涨幅，小区位置非常优越，位于中州大道边上，沿着中州大道到会展中心仅1.5公里，然而一品中央小区环境脏差，没有小区概念，只有两栋楼，临两个大马路，毫无品质可言，换个地方连这个价都不值。

正弘山小区涨幅才3.56倍，原因是130平以上的房子，基本都是2个房本，限购限贷的情况下，2个房本的小区成交很难的。

2个小区都去实地踩盘过，这个涨幅已经对得起它们了。

品质小区如联盟新城等小区，无论在倍数涨幅还是绝对值涨幅，都远超品质一般的小区，可以看出，二手房的价格除了学区、地段等硬性指标外，物业、品质等软实力也非常重要，房龄越久，软实力越重要。

3

金水区10年价格对比。最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。

这些楼盘在2008年的时候，基本都是郊区盘，现在都发展成了郑州市区，很多小区紧邻郑东新区，价格紧跟郑东的涨幅。

可以看出，楼盘涨幅基本都在3倍以上，个别楼盘甚至因为低单价涨幅可以达到4倍以上，如六合之家、滨河绿苑。单价基本都在1.5万/平以上。

二手房毕竟是看得见摸得着的产品，有3个特例值得思考：

美景花郡小区在沙门地铁站旁，周围破旧，小区品质很一般，所以涨幅也一般。

燕庄版块的曼哈顿广场小区，开放式没有围墙，没有小区概念，环境较杂，比较闹，居住环境一般，涨幅还不如同是燕庄板块的滨河绿苑小区和银基花园小区。

郑州国贸中心在360广场商圈，交通便利，生活设施齐全，是商住商铺，涨幅一般。涨幅还不如沙门站附近的品质一般的小区，所以能买住宅别买商住房。

4

惠济区10年价格对比。最后三列：2008年销售价格、2020年贝壳价格、涨幅倍数。

可以看出，楼盘涨幅基本都在3倍左右，但是单价基本都在1.5万以下，涨幅绝对值一般。

惠济区10年前是郊区中的郊区，现在是郊区，黄河岸边，环境较美。不过惠济区5年内的次新房和新房价格并不低，比表里面的小区价格要贵很多。

涨幅较少的小区中，思念果岭山水别墅位置偏远，即便是现在也较为偏远，郊区别墅投资涨幅是不如市区大平层的。

甲六院小区品质差，三梯三十三户，价格涨不上去都是有原因的。

九郡弘别墅是郑州富人别墅区，小区物业、品质非常好，涨幅无论是绝对值幅度还是倍数幅度，都很高。

5

经过对这些小区的分析，我们可以看出：

地段很重要，东区房价涨幅最好，金水次之，惠济最后。

同理，这些2008年的小区，当时大部分都在郑州郊区，而如今在郑州市区的小区，价格比目前还是郊区的小区，倍数涨幅和绝对值涨幅，都要高不少。

软实力方面，小区的品质、物业、生活舒适度等，对小区后续涨幅有巨大的作用。小区的物业和品质几乎决定了小区未来涨幅的溢价。

反之，没有物业或者物业很差，小区涨幅就一般，随着房龄的增长，会逐渐成为低端小区。

其实，十年时间，很多小区已经破破烂烂了，它们在2008年和其它在售小区售价相差无几，而如今，房价和同区域品质小区已经拉开了距离，并且差距越来越大。