导读 如果在房地产市场上出现了另一个泡沫，那就太好了。上周，5月的房屋销售数据显示，每月有47000个月的交易，这是10年来最好的数据。Bankinte

如果在房地产市场上出现了另一个泡沫，那就太好了。上周，5月的房屋销售数据显示，每月有47000个月的交易，这是10年来最好的数据。

Bankinter分析师对该行业进行了分析，得出了一些结论。

住宅市场:2018年，是十年中最好的一年。

到2018年的头几个月，这一趋势持续了3年，住房销售将超过50万笔交易的门槛。这可以从统计数据中推断出来

最近，其中包括:

住房的销售(第五十八条2018年第一季度,根据学校的Registadores产权为14.7% 129k单位(+),对1T17是最好的季度2007年以来。

根据公证总理事会的数据，截至4月底的住房需求已超过18万辆(+ 10.4%)。尽管存在一定的差异,两个来源,数字显示一个明确的趋势和二手住房看涨(像新增加12%,+ + 15%)分别。

这个需求增长反映在价格:房屋的平均价格上升6.2%一年之内在第一季度,这一数字高于上涨4%的上次报告估计Bankinter。尽管它超出了预期，但这一增长是温和的，而且还必须适应在明显过剩的地区或在次级股票中出现的温和增长。

然而,价格指数的住房销售多次(IPVVR协会财产登记员的9.4%上升一年之内在第一季度晋升的积累,已经从2014年25,9%最低。这个指数的方法来收集,类似于S&P / CaseShiller美国房屋价格已售出至少2次在过去5年,所提供的形象,反映了市场价格已经引起那些房屋证明最感兴趣的买家在市场上经常交流。

在未来，房地产市场将在2018年和2019年保持供应、需求和价格的扩张阶段。

至于需求的主要动力,继续开展。住房的需求还在自己的房间里,连续增长阶段,这将继续扩大,在2019年也为主导的以下几个因素:

有利的经济周期。西班牙经济放缓将轻微,但在2018年将继续膨胀循环。在Bankinter认为gdp增长2.8%,一个在2018年2019年2.4%。

这个水平,有利于扩大率继续罢工持续到15%,今年年底在2019年12月13.1%

容易获得资金。抵押的家伙中间似乎趋于稳定在水平低于2.5%,应该不会增加值得一提的方式在未来12个月。欧洲中央银行表示,第一次增加的基准利率(目前在0%)他不会到2019年下半年和标准化进程逐步将货币政策,因此,我们认为,将保持在12个月Euribor负一整年2018年,在2019年repuntará轻微地和水平低于0,50%将在2020年年底之前。

投资利润率在住房。舞台上的利率接近0%存款和盈利甚至拒绝提供固定收入,目前的短期和中期将继续

住房需求推动的投资。总收益率的租金住房,现将自己置于4.1%数据表明西班牙银行,显示房地产投资仍然是唯一的选择,与收入,可以提供变量回归高于通货膨胀和constribuir保持购买力。

外国需求的力量。2017年关闭与住房的销售(第五十八条890外籍人士居住在西班牙,而不是从2007年以来的最高的。国际气候记录需求每年超过10%,尽管从2013年期间的不确定性而活动为Brexit,因此我们希望全球膨胀循环,大量的流动性水平和功率,西班牙作为旅游目的地继续这种需求的增长。

最后，住房需求的积极前景得到了证实，因此我们估计，到2018年，住房需求将达到530,000 / 54万辆，到2019年，我们估计需求将达到57万/ 58万辆。使用的需求将继续占总需求的80%以上，但房地产开发的重新激活将使新住房的销售在2019年第一次超过每年100k的门槛。

价格继续上涨:迈向新的泡沫?

随着需求的增加和当前供应的限制，价格的上升趋势很容易解释。该活动还没有产生一种新的生产，可以满足每年15万户家庭的结构性需求。此外，还有其他因素将继续推动价格上涨，其中包括:

大城市的崛起是不对称的。马德里和巴塞罗那继续加速住房价格的上涨，年增长率分别为10.3%和8.2%。这两个省在西班牙(占总销售额的27%)和在马拉加(马拉加)和圣塞巴斯蒂安(San sebastian)等城市的10%以上的比例，将会提高平均价格。

然而，整个西班牙的平均价格上涨了1.565欧元/ m2，这标志着一种普遍的上升趋势，但并没有反映出在价格上的差异

住房的位置和质量。在这种情况下，已经提到的强劲增长与毕尔巴鄂(Bilbao)和巴伦西亚(+2%)的温和增长形成了鲜明的对比，在萨拉戈萨(+ 0.3%)和Castilla y leon和Castilla- la Mancha的市场上，有一些疲软的地区，这些地区受到了负面人口动态的影响。

在租金上的折扣。租金上涨的趋势(尽管与欧洲相比仍在减少)，大城市的供应短缺，以及在Airbnb等平台上的旅游租赁的兴起，导致租金上涨。这证明了在alza连续26个月的租金更新指数(ARCA)中，有+ 4.2%的回报。

如果强劲的需求、有限的供应和租金的上涨在接下来的几个季度里持续下去，人们可能会想，价格是否会继续上涨，而新的房地产泡沫正在形成。在我们看来，在2008年之前的情况下，仍然没有明显的相似之处，而不仅仅是因为建筑、销售和每平方米的价格仍然明显低于之前的扩张周期。

应该考虑到，抵押贷款的数量比以前的扩张周期要小得多。事实上，在2017年，33%的住房购买是没有抵押的，这凸显了大量的流动性水平，以及对银行融资的依赖程度较低。另一方面，抵押贷款的平均金额为7.7%，达到123000欧元，但仍低于1T11的水平，这意味着家庭和金融机构的杠杆率都较低。

然而，没有明显的泡沫迹象的事实并没有阻止人们认为目前的价格上涨似乎是不可持续的，而且应该在2019年开始放缓，原因如下:

更严格的租金立法。在2014-18年期间，一些城市的租金增长超过了30%，在旅游地区，如马略卡岛(Palma de Mallorca)，增长了50%。这一上升，阻止了越来越多的公民进入住房，导致一些市政当局实施限制，甚至禁止在中部地区的旅游租赁。另一方面,新的政府提出的修改法律,包括城市租赁合同类型包括扩大租金从3至5岁和延长从1到3年,将租金上涨到IPC,引入税收鼓励业主alquilen租金低于基准价格确定特定的政府。尽管目前政府的回旋余地有限，但对这些立法变化没有明确的可见性，但对合同的更少的更新，以及与IPC的联系，将有助于遏制租金的繁荣，从而降低住房价格。

可达性比率正在恶化。住房价格显著下降

这导致了购买住房的财务压力越来越高。根据BdE支付住房的家庭收入的平均百分比

在过去的12个月里，这一比例从6.9上升到7.2%，达到了34.3%(最大值为4T14)和全年的收入。