导读 电子商务的繁荣导致了对仓库空间的需求增加。电子商务公司签署的新租赁协议有望在2020年达到70万平方米。波兰拥有丰富的人力资源，具有吸引力的劳动力成本，以及相对较低的工业地产租赁费用，这些都为波兰提供了从电子商务市场吸引新参与者的绝佳机会。支撑这一局面的是已经在中国开展业务的公司的强大存在，以及在线销售的有机增长。Prologis是全球工业地产领域的领导者，JLL是一家国际咨询公司。开创电子商务

电子商务的繁荣导致了对仓库空间的需求增加。电子商务公司签署的新租赁协议有望在2020年达到70万平方米。波兰拥有丰富的人力资源，具有吸引力的劳动力成本，以及相对较低的工业地产租赁费用，这些都为波兰提供了从电子商务市场吸引新参与者的绝佳机会。支撑这一局面的是已经在中国开展业务的公司的强大存在，以及在线销售的有机增长。

Prologis是全球工业地产领域的领导者，JLL是一家国际咨询公司。开创电子商务物流先河。该报告分析了波兰电子商务的发展如何影响零售商和物流运营商调整其供应链以适应市场需求的战略，从而导致仓库市场的变化。这份报告包括了对电子商务公司的调查结果。

国家经理高级副总裁PawełSapek普洛斯波兰,说:“电子商务的繁荣结合波兰的投资吸引力为仓库市场带来了新的机遇和扩张的公司已经存在这里,外国公司的流入市场以及新品牌的推出。所有这些实体都说明了现代物流基础设施的必要性。波兰的仓库市场很适合这种增长的需求，现有的大部分空间满足租户的需求。”

过去几年，波兰的在线消费经历了两位数的增长。根据PMR的数据，2014年，在线消费占零售总额的3.9%。这些货物中的大多数必须经过现代化的仓库/配送中心。此外，PMR预计，到2020年，在线消费将增加到零售销售额的10%，这将对供应链和物流地产产生更显著的影响，并增加对仓储项目的需求。

传统物流和电子商务之间的主要区别是:快速交付、不同的收集点(BTC而不是B2B)——这通常会延长时间并增加此类交付的成本，以及需要灵活的仓库容量的高季节性。此外，配送成为品牌营销的一部分，网上订购的商品既包括快速移动的商品，也包括缓慢移动的商品(零售连锁店通常有两种类型的商品库存)。

电子商务部门的动态发展为代表零售商的物流运营商带来了新的挑战。根据调查物流运营商,电子商务在未来五年的主要挑战包括:当天交付(100%),处理返回(60%)、跨境(40%)、安全(20%),增加劳动力成本(20%)、短期合同和长期租赁合同(20%)和采购合适的仓库空间(10%)。

为电子商务租户提供仓库空间——波兰提供了一个有吸引力的供应基地。此外，约28万平方米的仓库空间目前正在开发的投机基础上，即没有约束力的租赁协议。这些因素结合在一起，使波兰具备接受电子商务带动的需求的条件，”仲量联行研究与咨询副总监简•宗伯特(Jan Zombirt)总结道。

发达市场上可用的电子商务仓库模式具有特定的专门化，包括:专用电子履行中心、包裹中心/分拣中心、包裹递送中心和城市物流仓库、退货处理中心和用于在线食品履行的Dot.com仓库。仲量联行对第三方物流供应商(3pl)和零售商进行的一项调查显示，一些仓储功能在波兰将越来越受欢迎。例如，根据研究，在未来五年，71%的第三方物流企业将表示对退货处理中心的需求。

根据对物流运营商的调查，电子商务仓库在规格方面最重要的特征包括:扩展或承包租赁空间的灵活性、夹层、高安全级别和辅助空间、更多的电力、密集的暖通空调和丰富的员工停车场。就位置而言，关键因素是可用性和对员工的访问，对广泛道路网络的访问，以及接近终端客户。在波兰市场上运营的开发商了解电子商务领域公司对物流地产的这些具体要求。

“波兰现有的现代化仓储空间存量目前为960万平方米。大部分项目满足了电子商务租户的需求。”此外，开发人员可以根据租户的需要调整投资，例如增加夹层空间或增加电源。也有可能推出build-to-suit-projects,”解释PawełSapek。

到20202013年，70万平方米的新协议仍在迅速签署。2014年，电子商务租户占工业空间总需求的5.8%。70%的受访第三方物流企业预计物流服务需求将进一步增长。这将导致对仓库空间的需求增加——由服装和配件、家用设备、化妆品、电子产品、多媒体和食品等产品的销售产生。

“未来几年，电子商务很可能成为物流空间需求增长的主要驱动力。”假设电子商务每年以15%的速度稳定增长，并有进一步发展的潜力，我们预计到2020年，该领域的公司将租赁70万平方米的仓库空间。需求将来自于在波兰开始运营的国际新来者和国内市场的有机增长。这卷取将来自三种类型的租赁协议,直接租赁纯粹由传统零售商在线商店和e-fulfillment中心,第三方物流租赁一个物流运营商满足在线订单代表零售商和omni-channel租赁,只有部分的面积是致力于电子商务”,Jan Zombirt补充道。

由于租金明显较低，波兰对外国公司来说仍是一个有吸引力的地点。

“因此，我们将看到更多的外国电子商务公司迁往波兰西部，在那里，我们可以以划算的方式处理在德国等地的电子履行业务。”另一方面,中部地区非常适合处理全国分布,”PawełSapek。

日益增长的需求还将涉及位于更靠近城市地区的专门项目(例如交叉码头)，并使城市内的交付更加有效。

“郊区公园仍将是最适合配送中心的地点。此外,小型企业单位和城市内物流中心也将逐渐获得更高的识别在租户之间,“PawełSapek总结。